审计中如何确认房屋征收补偿金额，本文主要内容关键词为：金额论文,房屋论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、房屋征收与补偿的工作流程
要保证房屋征收补偿的公平、合理、可行，首先要了解房屋征收的工程流程以及涉及最终补偿金额的关键环节。一般而言，房屋征收与补偿的工作流程分为三个阶段：筹备报批前期阶段、正式实施阶段和后续阶段，而各阶段又分为不同的环节，具体见房屋征收流程图。
二、影响房屋征收补偿金额的几个重要环节
1.规划红线的确定环节。规划红线图确定的征收范围是衡量房屋是否是此次征收范围的标准，只有确定了该房屋属于本次征收范围才能进行下一步的工作，在此环节中有时会出现虚构补偿对象的现象。
2.入户调查环节。第一阶段中入户调查环节是影响房屋征收补偿金额的一个重要环节，在此环节中，往往会出现很多问题，如随意分户、确认房屋征收面积时依据不足，装潢附属物高算多报、苗木等附着物虚报不实等等。
3.房屋征收安置方案报批环节。房屋征收安置方案直接涉及征收补偿金额，现阶段，一个地块一个方案，关注这一环节可以减少甲地块套乙地块补偿标准的风险。
4.动员搬迁环节。动员搬迁环节是整个房屋征收流程中最重要的环节，房屋征收双方要对房屋确权面积、房屋补偿价格的评估、安置方式等等进行最终确认，在此环节中，要防止工作人员与被征收户串通，以扩大原建筑面积、高估原建筑物质量等级、多付装饰装潢等附属物的补偿费用，从中收受贿赂等等。
三、确认房屋征收补偿金额的方法
一般而言，房屋征收补偿金额由房屋评估价格、装潢附属物补偿价格、停产停业损失补偿、临时安置补助费、搬家费及各种奖励、安置房购置价格组成。目前，房屋征收与补偿审计共有三种审计模式，即预算审计、跟踪审计及决算审计，三种审计模式虽然审计介入的时间不同，但是确认房屋征收补偿金额的方法确有共同之处，应主要关注以下几个方面：
1.被征收房屋范围的确认。在审计中，我们首先要根据房屋征收规划红线图确认房屋征收范围，判断送审的被征收房屋是否是征收范围内的房屋，只有确认了才能进行下一步的流程。
2.被征收房屋性质的确认。房屋性质决定房屋补偿标准，我们一要判断该房屋的土地性质是集体所有还是国有，国有土地上的房屋执行的是关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中相关标准，集体土地的目前尚未出台，仍然沿用旧的标准；二要确认该房屋是住宅房屋还是工业、商业等非住宅房屋，要根据房屋实际用途结合相关辅助资料予以确认，在房屋征收过程中非住宅房屋涉及的补偿金额较大，一般将其确定为审计重点，采取详查的审计方法，在审计过程中不仅要通过观察周边环境、房屋装修等综合情况来分析房屋性质的合理性，还要检查确营资料的真实性、合法性。
3.被征收户房屋面积的确认。在房屋征收过程中，被征收房屋的确权面积是重中之重，直接关系到最后的补偿金额，在审计过程中，要对照房屋征收规划红线图、房屋征收现场、产权证及其他确权资料，根据项目实际情况，抽取一定量的样本进行现场核对，并利用分析性复核，进行横向对比，观察有无异常等现象，从而合理确定被征收房屋的确权面积。
值得一提的是即使是事后审计，为减少审计风险我们也要根据房屋征收确权等资料进行合理性推断，必要时可以延伸房产管理局等其他单位或个人。
4.房屋、装潢、附属物等实物补偿评估金额的确认。房屋征收过程中，中介机构出具的评估报告主要就是对实物补偿的评估，评估报告中金额的合理与否直接关系着最终补偿金额是否合理，目前，普遍存在着评估报告中评估金额虚高的问题，究其原因，很多时候就是为了赶征收进度，评估人员被各方施压人为虚增补偿金额，主要采取的方式就是无中生有，以低套高等，在审计过程中，为了防范审计风险，笔者认为应对以下几点进行重点审核：
（1）对样本房单价的审核。目前，房屋评估一般采取市场比较法进行评估，这时就要对评估报告中样本房单价进行审核，根据本地区房地产价格情况来确认样本房单价的合理性。
（2）对房屋年限等涉及调整系数的因素进行审核。在评估中房屋的状态影响到房屋价格的调整系数，如果是预算审计或跟踪审计，审计人员可以直接到征收现场根据房屋状态进行评估，但是在决算审计时，房屋已被拆卸，审计人员看不到实物，这时，为减少审计风险，我们也需要对房屋评估进行分析性复核，我们可以通过以下几个方式来进行：一是查看现场照片或者城市旧照片；二是通过横向对比，一般而言，相邻地区的房屋状况差不多，看看有没有调整系数与其他房屋相差较大的，如果有要详细询问征收工作人员，或者找到参与当时征收情况的人予以了解。
（3）对装潢、附属物进行重点审核。在房屋征收过程中，最容易弄虚作假的就是装潢附属物的评估，在审计中，如果能看到实物，只要一一对应，根据相关评估办法及地方评估细则来进行确认，如果是事后审计，笔者认为可以进行以下三个步骤来进行确认：一是分析判断“量”的合理性，比如木地板的铺设面积，不仅可以通过与房屋确权面积的对比，还可以通过房屋户型图来确认其合理性；二是分析判断“价”的合理性，比如房屋装潢材料，在一户人家一般装潢材料会选取在同一个档次上，很少会出现低廉的瓷砖装上高档的浴盆；三是进行横向对比，重点关注补偿单价过高或过低的房屋，了解原因进一步分析其合理性。
5.被征收房屋各种奖励、补助费用的确认。新的征收条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府除了对被征收房屋价值进行补偿，还要对因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失进行补偿，另外市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对这些奖励、补助费用进行审计时，笔者认为把握的一个重点就是充分了解各地块的补偿政策，结合被征收户的实际情况进行计算，一定要有理有据，手续齐全，其中特别要关注的两个问题：一是要关注分户情况，看看分户是否合理，是否存在无正当理由夫妻分为两户，未成年子女单独一户，从而领取两份奖励、补助费用的情况；二是关注停产停业的损失补偿，新条例规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。新条例更加注重了损失补偿原则，审计时也要分析补偿的合理性，对照地方相关政策结合房屋经营状态来进行确认。
6.安置房价格的确认。对于选取产权调换方式的被征收户，安置房价格是补偿金额的重要组成部分，一般而言，房屋被征收户购买安置房的价格比市场价要低，给予优惠的主要是等面积购买部分，还有些是享受自然增长面积部分，这当中笔者认为审核时我们要进行以下步骤：第一步要研究该地块的征收政策，看看等面积部分是不是指确权面积部分；第二步要确认等面积部分及自然增长面积部分是多大，要根据政策规定看看是不是被征收户所有不管什么性质的房屋面积都参与等面积调换；第三步结合安置房单价确认房屋被征收户购买安置房的价格。