临沂市国土资源局不动产登记中心 山东省临沂市 276000
摘要：本文首先分析了做好非公证继承情形下的不动产登记工作关注的几个问题，接下来详细阐述了登记机构在办理非继承登记业务中，要想达到登记结果的真实准确，需注意的几个方面，希望通过本文的分析研究，给行业内人士以借鉴和启发。
关键词：不动产登记；非公证继承；继承登记
引言
《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起正式实施，同时司法部也废止了强制继承公证的相关条例，非公证继承登记业务在不动产登记机构的不断探索中行进。登记机构力求准确、快捷地办好非公证继承登记业务，但是，在非公证继承登记业务中，还存在因登记机构缺乏经验和调查取证权力，无法辨识部分继承人刻意隐瞒相关信息的情况。一旦错误登记，登记机构将面临行政诉讼的风险……目前，登记机构在非公证继承登记业务中主要面临三大难题：一是部分继承登记法律关系复杂，难以确定继承人范围；二是部分继承人因年代久远无法开具相关证明；三是登记机构调查了解情况手段方式比较单一，仅通过询问和公告方式办理的继承登记业务明显疏漏较多，难以避免错误登记。
1做好非公证继承情形下的不动产登记工作关注以下几个问题
1.1继承法开始时间
《继承法》第二条明确规定：“继承从被继承人死亡时开始”。从法律的角度讲，死亡又分为生理死亡和宣告死亡，而宣告死亡作为死亡的一种特殊形式，需要特别注意。根据《民法总则》第46条的规定，宣告死亡的条件是下落不明满4年的或者因意外事件下落不明满2年。需要注意的是，因意外事件下落不明，经有关机关证明该自然人不可能生存的，申请宣告死亡不受2年时间的限制。同时需要利害关系人向失踪人的住所地或最后居住地的基层人民法院提出宣告死亡的申请，人民法院发出寻找失踪人的公告满1年后仍无失踪人生存消息的，才能依法作出死亡宣告判决，人民法院宣告死亡的判决作出之日视为其死亡的日期。因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存的，人民法院发出寻找失踪人的公告满3个月后仍下落不明的，依法作出死亡宣告判决，意外事件发生之日视为其死亡的日期。
1.2死亡证明应该由哪个部门出具
要办理继承的不动产登记，就应该证明原产权人已经死亡。在《不动产登记操作规范（试行）》中，列举式地明确了死亡证明的形式，包括医疗机构出具的死亡证明，公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明，人民法院宣告死亡的判决书，其他能够证明被继承人死亡的材料等。也就是说死亡证明出具的机关可以是医疗机构，可以是公安机关，也可以是人民法院，甚至是其他机关。那么，对于其他能够证明被继承人死亡的材料是哪些材料，其他机关到底是哪些机关，并没有确切的答案，给不动产登记工作人员把握死亡证明的效力问题带来了前所未有的考验。2016年8月3日公安部、国土资源部、住房城乡建设部等部门联合制定的《关于改进和规范公安派出所出具证明工作的意见》明确规定，需证明当事人正常死亡或者经医疗卫生机构救治的非正常死亡的，由医疗卫生机构签发《居民死亡医学证明（推断）书》。公安部门依法处置的非正常死亡案（事）件（经医疗卫生机构救治的除外），需要开具证明的，公安派出所应当依据相关公安部门调查和检验鉴定结果出具。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆据此，笔者认为法律上规定有效的《死亡证明》应该为医疗卫生机构出具的《居民死亡医学证明（推断）书》、公安机关出具的非正常死亡证明或者由人民法院出具的宣告死亡的判决书。除此之外，其他机关出具的证明被继承人死亡的材料必须谨慎对待，在进行必要的核实特别是与医疗卫生、公安等部门查验确认后，方可在登记时予以采用。
2登记机构在办理非继承登记业务中，要想达到登记结果的真实准确，需注意以下几个方面
2.1准确区分遗产范围，保护继承人合法权益
遗产是被继承人死亡时遗留的个人所有财产和法律规定可以继承的其他财产权益。它包含的内容很广，有工资、奖金等合法收入，也有不动产、生活用品等其他合法财产，而非公证继承登记涉及的主要是不动产的继承。在办理继承登记之前，首先要确定遗产的范围，只有遗产的范围清晰，才能合理地分配被继承人的遗产。在继承登记中，尤其要注意以下几类财产中遗产的范围：夫妻共有财产。《婚姻法》第19条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同共有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。所以继承登记开始之前，我们就应该根据档案中材料和当事人提供的材料信息来判断遗产是属于夫妻共有的，还是部分共有或单独所有。一般来说，夫妻婚姻关系存续期间所共同取得的房产，除接受赠与时，赠与方明确只赠与给夫妻一方以及夫妻二人已书面约定此房屋归属情况外，均可以认定为夫妻共有财产。在继承登记的过程中，先要剥离被继承人配偶的这部分财产，才能确定好遗产的范围。无家庭关系共有财产。一般来说，只要不动产申请登记的共有人之间没有家庭或合伙等共有关系，我们都应认定为按份共有。若不动产登记时未明确约定，可根据共有人出资比例，双方约定等来明确比例以区分共有人份额和遗产份额。签定合同未办证的特殊情况。实践中也存在很多签定买卖合同未办证需要办理继承登记的情况，针对这种情况需要通过其签定合同时的婚姻状况、出资情况等进行判断，从而确定遗产范围。
2.2分析比对资料，保证登记结果准确
对继承登记所提供的材料进行分析和比对也十分必要。前来申请继承登记的人员与其他继承人之间都存在利害关系，询问得出的结果都是他们希望登记机构知道的一部分信息，当事人往往会有意或无意中隐瞒部分信息。只有将询问结果和当事人提供的材料进行分析比对，才能确保所登记的信息真实准确。当事人办理继承登记提供的材料也很多，类别五花八门：有医院提供的死亡证明、派出所出具的户籍信息证明、居委和街道开具的证明材料以及墓碑照片、当事人提供的个人履历等。这些材料为整个继承登记结起了一张信息网，而我们要透过这些纷繁复杂的关系和信息来准确了解整个继承关系。真相只有一个，需要登记人员细致耐心地确定相关人员的身份、排查关系，最终达到登记结果真实准确的目的。对于登记实务中因年代久远或确实无法出具相关证明等情形，《无锡市不动产登记条例》第12条规定：因法律关系复杂，难以确定权利人的，登记机构可以委托专业机构核查。针对这种情形，登记机构可以与公证机构联动，财政购买公证服务，这样既可以免除当事人奔波，提高登记效率，也能减少由于登记机构登记错误引起的行政诉讼，提升政府部门公信力。
结语
不动产非公证登记事关人民群众的财产安全和政府公信力，尤其是继承登记审核是一项法律性、专业性、技术性能很强的工作。建议省级不动产管理部门，在全省内组织召开非公证继承登记业务培训，着力打造一支知识全面、技能过硬、素质优良的不动产登记人员队伍。
参考文献：
[1]王京.遗嘱继承公证生效确认程序之探索[J].中国司法.2010（3）
[2]袁发强、刘弦.涉外遗嘱继承法律适用立法研究[J].广西政法管理干部学院学报.2010（5）
论文作者:王贯迎
论文发表刊物:《房地产世界》2019年8期
论文发表时间:2019/9/24
标签：不动产论文; 机构论文; 遗产论文; 财产论文; 材料论文; 继承人论文; 关系论文; 《房地产世界》2019年8期论文;