当前社会下公共租赁住房运营模式思考
陈 璞 西安高新区财政局
摘要： 本文从公租房运营模式的思考入手，剖析展现出的各种问题和应对措施，探讨政府筹资建设及运营管理模式和企业建设政府统筹管理模式各自优势，为公共租赁住房未来发展提供理论借鉴。
关键词： 公共租赁住房；运营模式；政府资金来源；房租管理
一、公共租赁住房建设及运营模式分析
(一)公共租赁住房资金筹集与项目建设
公共租赁住房作为政府公益性建设项目，资金投放量大，建设周期长，政府需要资金大力支持。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中指出，大力建设公共租赁住房已经成为今后一段时期内保障性安居工程建设的中心任务。但是公租房建设资金耗用量大，项目前期资金无收益等问题严重制约其发展。因此，政府必须积极落实保障性住房特别是公共租赁住房资金不足问题。
就目前现状来看，政府筹集资金一般有三种渠道：一是政府投资。各级政府将公共租赁住房列入年度财政预算，由本级财政拨款予以支持；另外公共租赁住房建设项目符合补助条件的由中央及省市资金予以扶持。二是金融机构融资：巧妙利用外界机构力量进行融资，如商业银行贷款、公积金贷款或者信托机构贷款等方式筹集资金；或者发行企业专项债券用于公共租赁住房项目建设。三是利用项目自身收益：公共租赁住房可以通过房屋租金及配建商业项目收入，形成项目收益。其用途可以偿还项目中长期贷款资金、项目建设资金及建成后运营维护等日常经费。
资金达到规模后，公共租赁住房项目建设开始实施。目前最主要的是政府划拨土地、政府投资的单一建设模式，未来政府需要多种方式参与建设，多种渠道筹集房源。除了政府单一建设外，可以实行政府与社会投资共建，即政府出地、开发企业出资建设，建成后统一纳入公共租赁住房由政府进行管理。
(二)公共租赁住房运营模式分析
公共租赁住房建成投入使用后，由于归属政府管理，对资金收支需有严格控制，执行相关法规和制度。根据政府背景下公共租赁住房实际情况从以下几个方面进行分析：
碳酸镍沉淀分离浓密池采用砼衬橡胶，再衬耐酸耐温陶砖的复合衬里结构，橡胶内衬为5 mm厚预硫化丁基橡胶(P- ⅡR- 18)，呋喃树脂胶泥砌筑2层耐酸耐温陶砖(200 mm×200 mm×54 mm)。除铁、除钴帕丘卡空气搅拌槽尝试采用了新方法砼衬橡胶，再衬耐酸耐温陶砖的复合衬里结构[3]；导流筒为乙烯基树脂玻璃钢制作；导流筒支架为TA2材质；槽盖为钢件内外表面衬胶。
公共租赁住房各项目建设后，产权界定为政府所有，所有权与住户使用权相分离，满足财政部和住房城乡建设部印发《公共租赁住房资产管理暂行办法》，以规范和加强公共租赁住房资产管理。
同样以孤石B为研究对象对其进行力学分析，孤石受到重力G作用，假设前后两个面近似垂直下接触面，受到的力分别为N2与N1，两个侧面受到的压力大小同为N3，孤石与土的摩擦系数为μ，μ可通过试验获得，外部作用力Fi等。假定孤石B与周围土体的下接触面倾角为θ，边坡倾角为η，孤石倾倒时绕支点E进行，li为E点到周围土体对孤石作用力Ni的力臂，则孤石B的力学平衡方程为：
公共租赁住房收入来源主要分为两大部分：一是房租收入，占全部收入90%以上，另一个是配建商业项目收入，如商铺租金收入、洗衣房收入和活动中心收入等。房租收入实行“收支两条线”原则，按一定期间核算金额并上缴财政国库，同时根据单位日常经费申请资金，财政在收到申请后进行审批，在不超过年初编制财政预算金额内予以拨付。
2.财务管理
具有政府背景下的公共租赁住房会计科目设置与账务核算具有自身的特点：会计科目增设“待上缴财政专户款”，下设明细科目“非税收入”和“经营性收入”，原因在于根据财政部和国家税务总局2019 年61 号文件规定，符合条件租户仅用于居住用途的房租收入免征增值税。在统计收入时免征增值税的金额全部归集在非税收入明细科目贷方，待上缴时在借方予以冲减。
在开具发票问题上，非税收入开具财政票据(即陕西省政府非税收入收款票据)，经营性收入开具税务局领购的增值税发票。在账务处理上，开具财政票据的计入其他应付款贷方，开具增值税发票的计入主营业务收入贷方。
由于需要财政资金支持，每年要按规定上报年度财政预算和中期财务规划，对各个项目建设资金和贷款本息按年度予以列示。严格按预算项目使用资金，避免因某个事项超支而造成后续资金不足。
3.预算及资产管理
1.房租管理
药学生应加强药事法规的学习，他们应知道违法红线绝对不能踩，违法的行为必会受到严惩。药学院校应加强药学实践、药患沟通实践、药事管理等课程比重，强化人文素养和法律法规知识的教育。
二、公共租赁住房运营模式中产生的问题
公共租赁住房随着规模不断扩大，建成投入使用后的运营管理已变得越来越重要。运营管理同时兼有政府保障部门提供服务和微利润盈利双重成分，既需要为广大住户提供好各项服务，也要对园区建设及管理负起责任。对用户提供服务积极性不高，造成管理效率下降，也在一定程度上影响住户满意度。因此在加强资金筹措和大力建设的同时，也要紧抓运营管理。
（2）课程体系不够合理．由于专业定位不太明确，因而造成课程体系的安排欠合理．多数高校只是把数学专业的课程体系和计算机专业的课程体系简单嫁接进行教学，没有形成信息与计算科学专业完整的、有机的整体课程体系．
(一)管理体制不健全
公共租赁住房投入使用后，政府作为管理主体应对园区各项事务进行管理。用户缴纳租金入住后，即可享受各项服务。但是在实际管理中，有关环境卫生、人员信息、治安管理、医疗服务和子女教育等事项都没有明确职责规定及惩罚措施，这导致了有关人员不按照规定入住，给经营管理造成一定的困难。另外，有些地区将日常管理外包出去，由物业统一进行服务，政府只扮演监督角色，未划清彼此管理权限，这在一定程度上给予部分人钻空子的机会。
(二)管理主体界定不明晰
近年来，国家出台一系列政策性法规用于规范公共租赁住房各项管理，各省市也积极出台相关制度和执行办法对管理事项予以细化，但是这些理论太过于理论化，不切实际，在实践中难以延续执行下去。具体表现在：对公共租赁住房出租和使用违规现象惩罚力度不够，对项目各园区细节监管不到位，如乱扔垃圾、饲养宠物、破坏公共设施等行为未实行有效控制。
(三)物业管理服务不到位
目前公共租赁住房运营管理，国内相对落后于国外，随着公共租赁住房逐渐发展完善，其运营管理模式也应呈现多元化探索之路，不但要积极借鉴国外管理经验，还要走出一条更适合自己发展的路子。因此针对一系列问题，笔者认为应该从以下几个方面出发对上述存在问题提出合理化建议：
在某些“急功近利”的地方官员中，不乏见钱眼开的贪赃之徒。他们在捣弄所谓的“形象工程”“政绩工程”的同时，大搞权钱交易，疯狂攫敛钱财。此类案例不少，且说个陈旧的。沈阳市原市长慕绥新置全市60多万下岗工人、60多万离退休人员的艰难处境于不顾，上任伊始便大搞“形象工程”建设，修百里环城公路，造百里环城水上带状公园，以及交通主干道、立交桥、广场、草坪等等一大批项目。“急功近利”的“大手笔”，不仅使他成为舆论关注焦点，还荣获了联合国“人居奖”。与此同时，他通过给房地产商违规批准项目、违规减免税费，进行权钱交易，大肆收受贿金，数额特别巨大，被依法判处死刑，缓期二年执行。（综合新华网）
(四)项目收益及保障范围归属不明确
公共租赁住房由于前期项目投资金额大、投资回收期长，且公共租赁住房租金收益较低，财政部门承担资金压力较大，因此前期项目产生的项目收益应按期上缴财政部门，这样可以增加资金流动性，循环使用资金以满足后续项目继续开发与建设。同时在整个过程中不确定因素较多：一是管理主体发生变更，公共租赁住房未来实行市场化管理，其主体由政府直接管理转为下属企业管理和政府监督；二是相关政策的变化，包括政府住房保障思路转变、配套支持和补助政策转变；三是保障界限含糊不清，公共租赁住房不能像廉租房一样只针对本区域内低收入者，主要是一些低保户和符合条件的特定保障对象。而公共租赁住房租赁对象为中低收入阶层，不受区域和户籍限制，因此公租房筹建好后会使全社会需求人员集中入住在某一区域。
三、公共租赁住房今后改革发展方向
有些地区公共租赁住房采用招标方式将物业管理服务外包给具有专业资质的物业公司代为管理，政府与公租房公司只发挥监督职能，对公共租赁住房入住流程和日常管理等工作进行监督。但是，由于信息沟通不畅和人员情况复杂等原因，在实际管理中相关职责较为模糊，且执行不到位，造成住户入住与清退管理困难、房屋二次租赁情况和其他违规经营管理(如小区周边违规停车)情况。
(一)逐渐完善公共租赁住房各项制度
各级政府管理者根据本区域内公共租赁住房情况制定切实可行的规章制度，对违规租赁公租房行为加重处罚力度，以示警醒。如对二次转租和违规出借公租房、在公租房内从事违法活动的，解除租赁合同，并将其行为计入个人诚信档案。另外对本区域内做好环境卫生工作、安全防护等工作。对于公租房公司部门设置和人员配置，应满足日常工作安排需要。
研究选择的菌种均为实验室常规典型菌种，与引起淡水鱼腐败变质的菌种（假单胞菌属、无色杆菌属、黄杆菌属、摩氏杆菌属等[4]）存在一定差异。在研究保鲜剂的抑菌效果时，不同保鲜剂对不同菌种的抑杀菌效果会有所不同，但研究方法应该是一样的。试验中1.30 g/100 mL柠檬酸抑菌效果最好，作为一种有机酸，不仅改变环境pH值，影响微生物抗热性，还赋予鲜切鲫鱼一定的酸味，是一种理想的水产品保鲜剂，但到底是单一使用的效果好还是与其他生物防腐剂复配效果好还需进一步探讨。
(二)明确划分管理主体和权限
无论是政府直接干预还是政府监管企业自行管理，都要划分管理主体及权限。在实际情况中，政府管理滞后或服务不足，直接或间接影响后续业务开展，因此政府在明确管理权限之外还要强化服务理念，增强相关人员服务意识，做好自身工作的同时还需要下放相关权限，将法律法规与内部制度上结合起来，达到制度理论指导实际工作，全面探索公共租赁住房的运营管理，以提高投放在市场上公共租赁租房的服务效能。
(三)全面提升物业管理服务
公共租赁住房是具有提升社会服务的公益性项目，项目收益虽然不高，但是服务理念创新和服务水平提升会促进政府管理下公共租赁住房的市场影响力。因此对公租房公司和物业公司服务标准相应较高，且物业公司正逐渐接轨市场步伐，管理模式更加系统化、正规化，从资产管理到公共服务提供，再到小区秩序管理和形象打造，不仅有利于工作开展，还能对外提升小区形象，展现出物业公司管理水平和政府工作良好面貌。
(四)充分利用项目产生经营收益
公共租赁住房各项目产生的经营收益是否上缴财政部门，是与财政预算相配比，若按期上缴必然要有财政资金拨款用于项目建设和贷款本息偿还，若不上缴则实现自收自支、自负盈亏模式，但由于项目前期资金需要量大，贷款金额较多，造成年度偿还本息金额超过当年项目收益，因此无财政负担很可能造成经营瘫痪。所以理想化的做法是项目收益按期上缴后再按预算内资金需求申请，超出部分财政以补贴形式投放于项目建设和贷款本息。另外，尽可能多的利用公共租赁住房内资源产生收益(如增设室内活动中心、住户洗衣房、经营性商铺等)，达到资金归集最大化；资金及时上缴和下拨，有效盘活现有资金，既能按期足额偿还现有项目贷款，又能充分考虑项目未来发展建设。
四、结语
总而言之，公共租赁住房目前面临的建设与运营管理问题是当前发展过程中一个重要问题，如何有效利用政府资源优势和企业自身潜能双管齐下，在不断提升服务的同时增强自身竞争力，才能在当前社会中立于不败之地。
参考文献：
[1]杨梦涯.公共租赁住房建设和管理重在解决好三个问题[J].成都行政学院学报,2012(2).
[2]刘菲.我国公共租赁住房保障问题及对策研究[D].重庆：重庆大学,2011.
[3]刘玲.关于公共租赁住房建设与管理的思考[J].重庆行政(公共论坛),2010(2).
[4]曾德珩,温晓娟.中外公租房运营管理模式比较[J].建筑经济,2012(9).
中图分类号： F294.1
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)024-0070-02
标签：公共租赁住房论文; 运营模式论文; 政府资金来源论文; 房租管理论文; 西安高新区财政局论文;