摘要：房地产行业需要的资金量非常密集，成本投入也非常大。为了稳定效益，收回成本，房地产企业必须要加大企业内部的管理，不能滥开项目，对项目的开发要合理有序。但房地产企业在项目开发过程中，还是存在一些问题，本文针对这些问题进行分析，提出了改进措施，以期进一步提高项目管理水平。
关键词：房地产；工程管理问题；改进措施
在房地产的项目开发过程中，很多工程项目管理目标总是无法按照预期实现，这主要是因为项目经常会因为迟迟没有下决断，而造成前期的准备工作不充足，使得项目开工时比较匆忙和紧张，还有得时候施工图纸变动也比较多，合同的条款不太严谨等等原因，以至于最后规划的土地没有按期开发，被搁置下来，或者是项目延期等等，给房地产企业造成很大的经济损失。本文站在开发商工程管理人员的视角，结合项目管理过程中的实际操作的体会和新的，分析了房地产项目在开发过程中的项目决策、图纸设计、实际施工等等环节，并提出了一些粗浅建议和措施。
一、房地产工程项目管理存在的问题
（一）由于房地产开发商对市场研究的不是很透彻，以至于工程项目迟迟不能果断决定，使得房地产项目的整体规划和设计图纸不能在规定的时间内进行和完成，虽然开发商有时候对工程项目设计了很多个方案，也有很多的规划，但通常会因为对市场没有进行细致的研究，心里准备的第一手资料不全面，对标准和目标不明确，总是顾前顾后的，导致开发商在决定项目怎么进行时总是不果断，效率不高。
还有些开发商喜欢干涉和约束，一些本该是房屋建筑设计师进行的工作，还有的房地产工程项目的规划和房屋建筑设计方案，竟然是某些相关上级领导设计的，这些领导其实并没有多少专业知识，一般就知道点皮毛，导致这样的设计经常使专业的建筑设计单位和相关人员哭笑不得，不知道从何下手，一个房地产项目既没有详细全面的整体规划，也没有专业的建筑设计，既不协调，也不完整，需要完善和改进的地方特别多，而设计师由于没有任何发言权，通常只有按照上级领导的意思办事，没有自己的思想和创意，也影响了设计师的主观能动性和创新意识，这种情况下，设计师设计出来的方案虽然是将开发商和上级领导的意思和用途表现出来了，但对于房屋建筑的功能、效果、实用等等都没有考虑到，造成很多的地方不尽人意，不符合市场需求。通常情况下，开发商的几个股东们凭自己的感觉来评判这个项目的规划和方案，没有科学的依据。正因为如此，工程项目的内容经常会因为这样那样的原因改来改去，总是决定不下来，或者是几个高层犹豫很长时间后才决定下来。这样的决定，使得项目建设的内容没有科学的依据，没有可行性的研究报告，也没有专业的设计方案，执行起来效率根本不高，可以说很低。而由这些原因造成的影响，一般会在工程项目进行的过程中、完成交付使用时等阶段，完全显现出来。
（二）目前，在很多的房地产项目管理中，存在总承包、分包工程，甲方不仅和一个施工单位签订总承包的施工合同，也有许多专业化队伍或者是工程配套设备的施工单位签订施工合同，造成甲方和多个单位签订总合同、子合同等等，但是在工程招标时，招标合同的要求不是很完善，签订的工程施工合同也不是那么的严细，特别是相关或者配套设施工程之间的配合、交接，包括完工后的产品保护等等方面，在合同中并没有做详细的约定，造成工程总承包的施工单位和一些甲方分包的工程施工方之间的配合不是很协调，产生的矛盾比较多。而一些没什么合作意识的施工方，却对甲方分包工程的协调配合更是纠结和较真，从而使得工程项目有很大的管理难度，通常会在比如说是脚手架、材料堆放、垃圾清运、交接验收、资料衔接等环节，各方都推卸责任，不愿意承担，影响工期的正常进行。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆而总承包施工方根本不愿意承担甲方分包出去的工程项目的责任，甲方分包工程的施工方在有问题需要交流沟通时，也不愿意去找总承包施工方，而是直接去找甲方，这样一来，甲方反而又成了总承包单位，使得甲方的现场工程项目管理人员俨然变成了总协调，特别是在工程项目的最后收尾时段，甲方现场工程项目管理人员有百分之八十的工作精力来协调各方的工作进度，而且，在项目工程质量出现问题或者是工程的进度被拖后延长时，总承包方和分包方又都不负责，而是互相推卸责任，以至于责任没办法进行划定。
二、改进房地产项目管理的建议
房地产项目管理中存在的问题比较突出，要想改进房地产工程项目管理的质量，提高工程管理效率，将项目管理难度降低，本文有一些简单的建议。
（一）在一个房地产项目开发工程预备开发之前，一定要在前期，对项目是否可行，做一个认真的研究，并形成研究报告。这个可行性研究报告可以说是项目工程建设的开发依据，根据这个依据再进行的工程项目的设计、建设、执行、管理，一切都顺利成章，科学合理。因此，对房地产项目前期的可行性研究工作是非常重要的，不仅如此，还要加大和前期可行性研究的相关物力、人力、资金的投入、时间的投入，要加强完善决策程序，整理收集对决策有利的支持性资源，要善于借鉴以往好的经验做法，进一步提高项目决策的水平和效率，使得一个项目的决策在市场上的定位明确，产品科学合理。
（二）对项目管理各个阶段的设计工作都要引起重视。对房地产项目管理有资质、有相同类似的业绩、和项目相匹配的专业设计资源要加以整合，还要要求设计单位在进行项目施工方案、设计和施工图纸设计时，严格按照项目可行性研究报告进行，并且要根据可行西研究报告的设计预期要求进行各阶段的评价、审核；所编制的文件一定要有详细的计划、考虑全面的条框，包括总承包单位和甲方分包施工单位自己所承担的交接内容和责任等等，都要在招标文件中标明清楚。这样一来，才可能对工程的变动和更改有所把握和控制，特别是要改变房地产项目建筑工程的功能性时，一定不能随意进行，必须按照严格的决策程序，经过慎重思考和研究后进行，才比较可靠。
（三）在一个房地产项目建设过程中，甲方最好不要大量的将项目进行分包，即使必须分包的工程，也一定要将分包工程的内容精细化、工作量数字化，在分包合同中，各合同条款，特别是交接配合方面的条款要明晰，把责任界定清楚，整个分包工程合同应该是非常全面和严谨的。并且，在工程招投标的项目书里，要明确说明总承包单位能够完成的工程项目尽量由总承包方施工完成，这一点在项目承包合同中也应该明确。此外，有一些必须要分包出去的专业化建设内容，总承包单位可以自己选择专业的施工单位进行分包，但是，必须经由开发商同意，并且在开发商的监督和确认下进行分包工程的招投标会。这样一来，即使出现了需要协调沟通的问题，总承包施工单位和分包单位由于是甲乙方的关系，更好的进行配合，也有利于甲方对工程项目的管理，可以更好的降低风险，提高效率和质量。
结束语
总而言之，房地产项目管理不是一个简单的工作，它需要一整套系统的、复杂的机制来配合完成，要想在项目管理开发中，尽量减少项目管理的难度，就一定要有相应配套的管理措施，和严格的管理制度，并在执行过程中落实到位，只有这样，才能对项目管理的质量和效率有所提高。
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论文作者:宋吉1,褚邹芬2
论文发表刊物:《基层建设》2019年第1期
论文发表时间:2019/4/2
标签：项目论文; 甲方论文; 房地产论文; 工程论文; 项目管理论文; 工程项目论文; 总承包论文; 《基层建设》2019年第1期论文;