摘要：房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙.
关键词：泡沫经济；房地产泡沫成因分析；房地长泡沫防范策略
一、泡沫与泡沫经济
1.1泡沫的定义
概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫（speculative bubble），或资产价格泡沫。
两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。
1.2房地产泡沫的含义
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于投机等因素，导致地产价格无节制地持续上涨，使土地资产和房地产产品价格严重脱离市场基础而持续上涨，使价格严重背离其合理价值的过程和状态。随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成极大的威胁。房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值、市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金等来确定，相对比较稳定，较易判别，因此，我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫、地价泡沫。
二、房地产泡沫的测度
在充分认识了房地产泡沫的概念和成因之后，如何对房地产泡沫进行科学的测度就成为防范房地产泡沫的一个重要依据。只有通过科学的方法对泡沫进行度量才能够判断是否存在泡沫以及泡沫的严重程度，进而有针对的采取相应的措施和政策对泡沫进行预警和防范。
2.1指标指示法
指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标有房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比、住宅空置率、租售比等（7）。指标指示法着重关注房地产行业与宏观经济以及人民生活的协调性，强调产业的协调发展，而且指标简单明了。
2.1.1. 房价上升幅度与GDP增幅之比
泡沫经济是虚拟经济与实体经济的偏离程度的反映，从宏观的角度分析，泡沫的膨胀程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期。虚拟经济的发展是以实体经济为基础的，因此用这个指标可以反映出房地产泡沫的扩张程度，是测算虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产泡沫化的趋势，指标值越大，房地产泡沫化程度越高。房价增长率与GDP增长率比值一般指标值在1以内属于合理范围，1-2泡沫预警，2以上房价虚涨泡沫显现。
2.1.2.房价收入比
房地产泡沫的成因之一是过度的投机所造成的，房价收入比反映的是居民家庭收入对住房的支付能力，比值越大，支付能力越低。当比值持续上涨时，表明了房地产的价格上涨超过了居民对房价实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处于上升状态，且没有降低的迹象时，表面房地产市场中存在投机需求的可能行较高，房地产泡沫产生的可能行较大。对于房价是否偏离正常的价值，国际上通常采用房价收入比这一指标。房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值。
2.1.3. 房屋租售比
“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。是国际上常用的一个衡量房地产泡沫的重要指标，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。通常情况下，如果房屋的价格出现持续大幅上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的内在价值的提高造成的，那么必然会伴随着租金的增长，租金增长的速度也会加快，投资要求的回报率提高。那么，在这种情况下，租售比将不会大幅增高。如果市场中的租金持续不能赶上房价的上升速度，作为一个投资市场来说就有可能出现泡沫。
2.2 理论价格法
理论价格法是通过建立数学模型来推算房地产的理论价格，然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫的一种方法。根据推算房地产理论价格的思路不同我们可以分为两类：一类是基于收益还原价值角度来找出价格泡沫：另一类是从市场供求因素的角度出发，通过影响市场供需的各变量（如房价、建筑成本、税后抵押贷款利率等）建立数学模型，求出市场均衡时的住宅价格基值，以此同实际价格相比较得出泡沫程度。
2.2.1.收益还原模型检测法
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的现值，日本野悠纪雄所采用的计算公式为：
地租 房地产净收益
地价=—————— 房地产价格=————————
利息率 利率
2.2.2. 市场供求检测法
此方法主要是通过建立回归模型求得房地产价格的理论价格。它优点是可以求出房地产商品的理论价格，与实际价格的比较就可以直接测度房地产泡沫。但它也有不足：首先就是模型因子的选择不确定性。不同学者在建立回归方程时所选用的因子都不尽相同。不同模型因子对方程回归结果的影响是不同的，这在一定程度上降低了模型法测度法测度房地产泡沫的可信度。更重要的是，处于起步阶段的我国房地产业还存在着影响房地产价格的诸多非市场因素，如何处理好这些影响是此类方法在我国应用时必须考虑的问题。
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三、房地产泡沫形成的可能性
房地产资产具有良好的保值增值的功能。因此，房地产的产权就经常成为借款信用的担保。这样，房地产的产权在宽松的金融政策支持下就具有了虚拟经济的特点。
在出现房地产价格的初始上涨后，在投资增值的愿望驱动下，部分居民以房地产抵押获得贷款，用于购买新的房地产---房地产市场就是以放大了的居民的购买力来支撑的。房地产价格的持续上涨，又会带动更多的居民通过获得抵押贷款而加入到房地产市场……如此循环，房地产的价格不断上涨，也就是独立于房地产资产（实体经济范畴）之外的房地产产权（虚拟经济范畴）价格不断膨胀。
3.1房地产泡沫形成的原因
3.1.1直接原因
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因，作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多.以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。
3.1.2间接原因
1.消费者的预期
消费者的预期实质上就是对价格的预期，由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。
2.政策因素
房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。
（1）体制弊端，是导致我国房地产市场泡沫的始作俑者。
（2）土地政策失误，立法漏洞，是造成土地出让混乱局面的根本原因。
（3）积极信贷政策，导致全国性房地产投资过热，规模膨胀。信贷政策失误是我国房地产泡沫产生的根本动因。
（4）住房保障制度缺失，导致房屋供需结构失衡，使商品住房价格不断被人为抬高。
（5）土地补偿制度不健全，导致大批失地农民“耕者无田，就业无岗，生活无保障”，使房地产开发膨胀的背后隐藏着严重的社会矛盾。
3.1.3.银行信贷的非理性扩张。
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
四．房地产泡沫的防范
4.1抑制房地产过度投机投资，稳定房价
（1）规范土地市场秩序和行为
（2）征收土地增值税：①对土地移转时的增值部分（资本收益）征税；②在土地持有期间每隔一定时间评估地价，对增加的地价征税。
（3）强化土地资源管理，调节供求关系
（4）规范房地产融资行为
以房地产抵押贷款为例，金融机构发放贷款时，应根据保守、确实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查。
（5）利用货币金融政策调控房地产市场
过热时---提高利率、紧缩信贷额、提高购房首付款比率等。
4.2落实存款保险制度，妥善处理不良资产
对于银行的不良资产，国家可以以四大行的不良资产处理方法为典范，成立金融资产管理公司，通过各个银行相对应的金融资产管理公司收购、管理和处置从各银行中剥离出来的不良资产和债权。
4.3规范市场，调节供求
（1）调控好土地一级市场；
（2）应改善现有的住房投资结构；
（3）应盘活土地存量，提高现有资源的使用效率；
（4）要避免产业政策的过度倾斜。
4.4发展和规范房地产中介
（1）培育住房服务市场，需要大力培养各种房地产中介人才，包括律师、营销专家、财务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、代理入、经纪人等。
（2）实施房地产经纪人持证上岗制度，打击中介领域的坑蒙拐骗，提高中介的透明度。
参考文献：
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[5]保罗A.萨莫尔森、威廉.D造德豪斯，经济学，北京：中国发展出版社，2017：78
作者简介：郭云鹏，1976.10.20，男，2007年本科毕业于北京大学，河北邢台，在职研究生专业：房地产经济与管理，工作单位：河北深华建筑安装工程有限公司。
论文作者:郭云鹏
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/9/16
标签：泡沫论文; 房地产论文; 价格论文; 经济论文; 房价论文; 土地论文; 房地产市场论文; 《基层建设》2019年第18期论文;