房地产企业税收筹划风险的防范思路
何剑标
摘 要： 本文站在我国房地产行业的立场上，描述了我国现阶段的房地产企业税收筹划情况与存在的种种风险，并对企业税收筹划风险进行了详尽地分析，提出了正确的融资方式，对房地产税收政策的敏感变化做出恰当的反应，培训专业型的税收筹划人才等相应的防范措施和解决策略，希望对房地产相关企业有一定的启示作用，促进房地产企业的税收筹划工作有条不紊地开展。
关键词： 房地产；税收筹划；防范风险
随着国家经济水平持续不断的增长，房地产行业企业如雨后春笋般出现。随之而来，如何制定企业适用的合理的税收筹划方案，也成了一个急需解决的大问题。在房地产行业中，企业可以通过科学合理的税收筹划，合理的安排企业自身的经济模式，有效规避企业的税收风险，从而最大程度地降低企业整体税收，更好地安排企业财务各项运转，增强企业的经济实力和跟同行间的竞争力。
由于房地产独特的高投入、慢回报等经济特点，通过恰当的税收筹划，以降低企业税收，调整企业经济架构。在现行的国家宏观调控房地产政策背景下，如何更好地对房地产企业进行税收筹划，积极规避风险，仍然是房产行业需要考虑的问题。以下主要围绕着房地产企业税收筹划的时代背景展开简单的分析与探讨。
一、房地产企业税收筹划的时代背景
一方面，在房地产行业中，存在着很多不同种类的税收项目，如土地使用税、土地增值税和契税等税种，这些税种的规定、缴纳时间等规定条款都相当复杂，房地产企业方往往会混淆或耽误交税，由此而造成更大的损失。然而，利用各个税收的时间，合理地安排财力，便可保证公司的财政平衡稳固，以便得到更长远稳固地发展。
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另一方面，房地产企业在制定税收筹划的过程中，由于相关人员的经验不足，公司培训不到位，房地产行业内又没有相对完备的税收筹划制度。受此影响，企业领导者往往会做出错误的税收筹划决定，让公司利润受损。因此，对企业中负责税收筹划的人员进行针对性的培训，不但有利于企业在税收筹划方面的决策与决定，还能更好地提升企业管理人员的素质与能力。
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当内压继续增大至某一值时，管子在正断层作用下的变形形式将发生变化。图6为当断层位移为2.062 m时管子承受8 MPa和12 MPa内压的变形情况。从图6可以看出，在内压8 MPa时，管子变形主要是拉伸变形，内压为12 MPa时，管子变形除拉伸变形外，还有弯曲变形。
房地产行业在制定内部的企业税收筹划政策时，首先面对的就是来自法律的风险。由于我国现阶段的法律法规还不够完善，往往存在各种各样的漏洞。当房地产行业在制定企业税收筹划政策时，如果涉及到了现有的法律法规中未涉及的内容或者是含糊不清的内容时，在实施制定的房地产行业的企业税收筹划政策时就会存在一定的风险。其次，面对的就是来自政策方面的风险。当国家对整个房地产行业进行统一调整时，房地产行业的企业税收筹划政策可能将不再适用于新的国家房地产形势，也就是存在旧的制度和新的环境之间的风险。再者，面对的是来自财务方面的风险。这与房地产产业的资金投入量大的特性有关，即房地产企业自身的风险。例如资金链断裂、融资失败以及土地拍卖资金流转不畅等情况的出现。最后是面对来自行业内部的风险。这种主要是来自行业内同行之间的竞争、房价大幅度波动、企业决策者对房市的预判出现失误等问题所带来的风险。
二、防范税收筹划和风险的策略
在房地产运用分期开盘和预售的过程中，可以缓解企业的资金压力。但是在实际的销售过程中，房地产开发商往往是为了吸引更多的客户买房，会举行各种送礼品、抽奖等活动，而这些奖品实际上是算在销售额中的。在纳税的过程中，这无疑是增加了税负。站在税收筹划的角度来看，合理规划税收筹划，规范房地产商的销售过程，减少大规模的促销行为，能有效降低财务风险和税负。此外，通过税收制度的递延性条款的合理运用，不仅可以保证企业资金链的正常运转，还能延迟税收的结转时间点，以保障房地产企业的顺利经营。
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1.调整企业资金结构的运转模式
在大多数情况下，公司股东投入股本金、股东借款、金融机构融资、银行贷款、个人投资和向公共社会进行融资等手段，成为房地产企业资本积累的主要融资方式。企业会利用税收政策，即抵税，对融资方式中产生利息等费用，通过税务的形式进行抵扣，从而实现税费的减轻。不管是哪种融资方式，房地产企业都会因为融资方式的改变，而改变其资本结构的本质，这在一定程度上会破坏房地产企业内部的资金成本产生构架，进而影响企业内部中的税负高低或其他因素的变化。
根据现行的法律法规规定，房地产企业在销售阶段所涉及的税种一般包括：企业所得税、房产税、营业税、土地增值税和印花税等多种税收项目。在房地产企业销售产品时，也就是现房或期房时，一般会先让客户付部分定金，消费者在付房款的时候，也就是房地产开发商投入资金开始回笼的时候。开发商为了不投太多资金，增加资金成本，往往会将一片土地的小区划分成若干个小的项目，即一期、二期、三期等。
2.将税收制度灵活运用于筹划中
在企业借款过程中，当企业没有按时还清借款时，将会产生高额的利息。而在房地产企业制定税收筹划中，债务性融资方式在一定程度上会产生一定量的利息费用，但却在实际操作中可产生“税盾效应”，实现房地产企业的税收负担的较少，该种融资方式相较于权益性融资方式拥有较高程度的优惠性。当企业想要使用这种债务性融资方式时，需要在制定税收筹划前，对企业的财务能力做一番考察，查看是否有能力承担这种融资方式所带来的风险。对一个企业而言，企业内部由于前期税收调查和制度可行性研究报告做得不够充分，资金的滚动使用及时间价值没有完全发挥，制定何种税收筹划都需要从企业自身的状况进行考虑，选择最适合企业的融资方式，合理的运用各种税收筹划技巧，把企业的税收筹划风险降到最低，以维持企业可持续的健康发展。
在房地产企业进行税收筹划的过程中，由于房地产企业内部税收筹划结构和国家的相关政策，房地产企业掌握和运用纳税筹划经验工作存在欠缺等原因，使房地产企业税收筹划的开展过程中存在各种不稳定的因素。针对房地产企业税收筹划这一问题，下面将列举一系列可以使房地产企业防范税收筹划风险的策略。
在房地产企业的税收筹划政策的实施过程中，必须要规范各个部门的职责，各个部门之间既要有工作上的联系，也需要相互监督，相互管理，将制定好的政策落到实处，并在实施过程中逐步进行细微的调整，从而降低房地产企业经营活动中不必要税收项目的产生，必须项目的税收尽量降到最低。只有这样，才能使企业在税收项目上的资金减少，维持企业内部资金的运转。
3.培养专业人才实现筹划控制
近些年来，房地产企业税收筹划工作越来越受到房地产企业高层领导的重视，而这一领域又缺乏专业的知识人员参与工作建设中去，因此，在这种情况下，企业应该组织相关领域的公司人员进行专业培训。首先是针对高层的关于房地产税收筹划相关知识的培训。这种培训不是为了让企业高层成为这一领域的专家或者佼佼者，而是要让企业高层树立这种税收筹划的意识。并在必要的时候，能够评价公司或者行业内的税收筹划的相关风险，为企业的发展领航的同时，又能规避风险。其次，公司的发展是离不开一群专业本领过硬的员工。因此，公司需要培养一批专业性的、能够应对各种复杂状况的、对税收筹划的风险规避有相当能力的人员。这样不但有利于员工自身的发展，提升他们的专业水平，也对企业税收筹划风险的规避上能起到很大的作用。当制定的风险规避方案不合理时，企业中的专业人士能够提出改善方法，发现其中的不足，这会给一个企业带来远远大于培训员工资金的巨大收益。对企业的发展而言，提高企业税收筹划方案的可行性，降低企业的发展财政风险，这有利于企业的长足稳固的发展。
在对企业中的相关人员进行培训时，一定要强调需要从专业和技术上进行综合提升。在制定企业内部的税收筹划规定时，一定要遵从税收的相关法律法规，可以巧妙利用税收的差别和相关的优惠政策，在对企业自身的纳税情况进行充分了解调查后，在法律法规允许的范围内，再进行合理的合法的税收筹划。在筹划的过程中，还应该遵循经济至上，协调统一，提前筹划等原则。
当制定了一系列的筹划后，要安排专门的人员对其实施的效果进行连续追踪，看是否与期望值相匹配。当实施效果与期望值差别较大时，要进行及时有效的方案调整，规避税收风险，使企业的利益最大化。
三、结语
本文对当前存在在房地产企业中的企业税收筹划风险进行详尽地分析，提出可以通过正确的融资方式、灵活合理运用税收制度和政策、培训专业型的税收筹划人才等相应的防范措施和解决策略，以促进如今的房地产企业税收筹划作用的发挥，使房地产企业的税收筹划工作有条不紊的开展，降低企业税收比例，进一步提升企业的经济实力。
参考文献
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作者简介： 何剑标（1979—），男，硕士，研究方向：房地产区域经济和政策研究。