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摘要：通过以汉川市为例，对中心城区建设用地现状分析、用地状况定量评价以及综合分析，可全面掌握城市建设用地节约集约利用状况，促进城市建设用地利用效率和效益提高，为城市建设用地规模挖潜、结构调整、布局优化提供重要依据。
关键词：中心城区、城市建设用地；集约利用评价；汉川市
1项目区概况
1.1中心城区范围
汉川市中心城区（即评价范围），为经法定程序批准的汉川市中心城区土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模边界内的所有现状建设用地，位于汉北河与汉江交汇处的西侧，东至汉北河，西至滨湖大道西侧500米处，南至汉江，北至荷沙一级公路北侧2500米处，总面积为3046.9618公顷。是全市的行政、商业、文化、体育、科教、医疗中心。
1.2自然地理条件
汉川市位于汉江下游，地处江汉平原腹地，紧邻特大城市武汉，距国际天河机场45公里。东与武汉市东西湖区和蔡甸区毗邻，西连天门，南邻仙桃，北与应城、云梦、孝南接壤。区位优势明显，水陆交通发达。
1.3社会经济条件
汉川市2017年全年完成生产总值500.12亿元，比上年增长6.6％（可比价）。其中，全市固定资产投资额完成432.60亿元，同比增长16.9%；规模以上工业企业有439家，完成产值1196.72亿元，增长8.7％。城市基础设施建设、小城镇建设取得较大发展，城市化进程进一步加快，城镇常住人口达到59.02万人，城镇化率为56.91％，提高1.4个百分点。交通运输、邮电通信业等整体水平不断提高。
2中心城区建设用地现状分析
2.1用地结构分析
截至2017年底，评价范围土地利用结构以工业用地和居住用地占工作地域总面积比重最高，分别占37.45%、32.99%；其次是城市道路与交通设施用地占8.84%；商业用地、教育用地、机关团体用地、广场用地等均占比较小。可见汉川是一个以居住和工业为主导的城市。
2.2用地布局分析
汉川中心城区建设用地布局上呈居住用地、工业用地、商业用地分布相对较为集中，教育用地、行政办公用地、其他建设用地零星分布的特征。居住用地集中分布在商业和服务业比较发达的老城区、城北新区；工业用地集中分布在北桥科技园和华一工业组团、新河工业园以及老城区沿河一带；商业用地主要分布在汉海国际、欢乐街商业中心一带及居住用地周边。行政办公用地主要集聚在汉川市城北新区。其他用地零散分布于中心城区范围内。
2.3利用强度与效益分析
评价范围综合容积率为0.78，居住用地、商业用地、工业用地、行政办公用地、教育用地的综合容积率分别为1.39、1.08、0.60、0.92、1.06。空间分布上利用强度呈西南部高东北低的分布特征。近几年汉川对单位地区生产总值耗地率进行严格把控，使得单位GDP建设用地规模整体明显下降，建设用地利用效益总体水平逐步提高。
3中心城区用地状况定量评价
通过整理基础资料，以经法定程序批准的城市总体规划功能分区图斑边界、城市道路分布情况、行政界线、城市用地现状主导用途为依据，将评价范围划分为居住、商业、工业、行政办公、教育和其他六类功能区，共计214个功能区。定量评价以功能区作为评价单元，选择评价指标，计算各功能区的土地利用集约度，揭示不同类型功能区的土地集约利用水平及其空间分异规律。
3.1评价指标体系及权重值确定
依据《城市建设用地节约集约利用评价操作手册》（简称“操作手册”）中必选指标，选取了各类功能区评价指标体系。并参考国土资源部下发的权重值，结合当地实际情况，采用特尔斐法确定汉川市评价指标权重值。其中，居住功能区的评价指标为综合容积率、人口密度、基础设施完备度、住宅地价实现水平、建筑密度，权重值分别为0.34、0.24、0.19、0.14、0.09；商业功能区的评价指标为综合容积率、基础设施完备度、商业地价实现水平、建筑密度，权重值分别为0.38、0.21、0.27、0.14；行政办公功能区的评价指标为综合容积率、基础设施完备度、单位用地服务行政办公人员数、建筑密度，权重值分别为0.37、0.21、0.29、0.13；工业功能区的评价指标为综合容积率、基础设施完备度、单位用地固定资产总额、单位用地工业总收入、建筑密度，权重值分别为0.3、0.16、0.2、0.25、0.09；教育功能区的评价指标为综合容积率、基础设施完备度、单位用地服务学生数、建筑密度，权重值分别为0.36、0.2、0.29、0.15；其他功能区的评价指标为综合容积率、建筑密度，权重值分别为0.6、0.4。
3.2理想值指标标准化
（1）理想值确定
确定评价指标理想值主要采用目标值法和四分位法两种方法。
（2）评价指标标准化
采用标准值比例推算法，根据有关指标属性及理想值取值特征差异来进行标准化。
3.3集约度分值计算
功能区土地利用集约度（λ）的计算按照以下公式进行。
3.4土地利用状况类型划分
根据《规程》和《操作手册》要求，结合汉川市中心城区实际情况，采用数轴法对各类功能区的土地集约度进行区段划分。其中，集约度分值在＜60为低度利用、80＞λ≥60为中度利用、90＞λ≥80为集约利用、100≥λ≥90为过度利用。
3.5评价结果分析
汉川市中心城区评价功能区以集约利用和中度利用为主，不存在过度集约利用的情况。评价范围内集约利用、中度利用、低度利用的面积分别是905.67公顷、1006.16公顷、651.58公顷，占比分别为35.33%、39.25%、25.42%。
整体上功能区的土地利用类型分布较为集中，与城市发展状况相一致。集约利用区域主要分布在城北新区和新河开发区的中心地带、华一工业园和北桥科技园周边。这主要由于这些区域开发建设相对比较成熟，土地级别较高，土地开发成本很大，形成了容积率高、基础设施和生活服务设施都比较完备的集约功能区。
中度利用区域分布在集约利用功能区周边，主要分布在老城区和城北新区，这些区域开发建设时间相对较长、建筑密度较高，但容积率较低，因土地利用不够合理造成交通拥挤、停车不便、环境恶化、消防隐患等问题。
低度利用区域分布在评价范围边缘地带，主要为新建、在建、未建成的地块和待开发的农村居民点聚集地，如汉川东城、汉川银湖城、洲际观天下等新建居住小区以及沿江农村居民点聚居地。其建筑密度、容积率、人口密度等指标值相对较低。
综合来看，集约利用区域仅占1/3左右，随着城市发展建设进程加快，汉川市集约用地水平势必提高，故新城区建设开发、工业企业搬迁改造、老城区改造工作亟需进一步推进落实，以达到提高节约集约用地水平的目的。
4相关建议及措施
（1）为提高居住用地集约利用水平，可通过加快老城区城中村改造，完善城市基础配套设施，充分挖掘城市存量土地、低度利用土地潜力的方式；还可通过加强土地管理，对居住新增建设用地可以科学规划、项目用地控制制度等方式。
（2）按照国家、湖北省关于各类用地建设的相关要求，合理布置各类用地，加快完成未建成用地的建设，并积极投入使用，提高土地利用效率。
参考文献：
[1] 骆培聪,董芙蓉．城市土地集约利用现状评价研究——以福州市居住用地为例[J].贵州师范大学学报(自然科学版),2016.
[2] ]王瑞雪.东胜区城镇土地节约集约利用评价研究[D].呼和浩特:内蒙古师范大学,2013。
论文作者:郑敏1,李军2
论文发表刊物:《科技新时代》2019年3期
论文发表时间:2019/5/9
标签：集约论文; 汉川论文; 汉川市论文; 评价论文; 功能论文; 建设用地论文; 城区论文; 《科技新时代》2019年3期论文;