唐滔
湖南财政经济学院
摘要：随着近些年来我国社会经济的飞速发展，各行各业都处于突飞猛进的发展态势，在这样的时代背景下，房地产企业专业得到了充分的发展，作为推动我国经济迅速增长的主要动力房地产的发展一直备受社会各界的关注。房地产成本管理是保障房地产行业平稳发展的主要因素，同时也是金时代对房地产行业的挑战。完善房地产成本管理体系可以提升房地产行业的核心竞争力，从而在日益激烈的市场竞争中占了脚跟，抢占市场先机，因此本文通过大量的市场调查，立足于新形势下房地产成本管理体系针对其中存在的问题展开探讨并提出相关的改进措施，希望能为我国房地产行业的稳定发展贡献自己的力量。
关键词：房地产行业，成本管理，相关问题，解决对策
房地产行业一直处在我国的风口浪尖，其高昂的价格一直备受社会各界口诛笔伐，但是随着我国社会经济体制的逐步完善与发展，房地产行业正在由以往的暴力时代向着微利时代发展。房地产企业的利润正在逐步向着正常的方向回归，市场的调控更加鲜明，因此房地产行业若是想在这样的时代背景，就必须完善自身的管理体系，尤其是成本管理方面，在开发投资的过程中合理的控制投资成本，在保障质量的前提下缩减各项支出。从而完成粗放型到集约型的转变，将企业发展的利益最大化。 这一过程注定是曲折的，在社会各界的广泛关注之下，房地产行业必须步步为营，满足社会各界需求才能更好的发展自身。
一、房地产成本管理的现状
1.1忽视了对成本的分摊
房地产行业的特性决定了其发展周期过长，每一个建筑项目都需要大量的时间去完善。其中需要投入的资金往往数额过大，并非房地产一家企业可以承担的，基于这样的情况就必须对成本进行分摊，从而实现对行业标准，税务筹划等等方向的管理，房屋预售就是房地产企业向社会各界分摊建筑成本的主要途径，这样可以提高成本管理的效率，进一步扩大房地产企业的利益。但是我国目前的行业情况就是在成本管理的过程中，很少有企业对成本进行分摊，造成这样现象的主要原因就是缺乏必要的成本管理体系，一切的工作停留于表面，流于形式。管理人员缺乏必要的理论知识储备，管理意识无法上升到满足需求的层次。仅仅按照传统的管理经验对企业进行管理，这样，房地产企业要面临的社会风险大大增加，后期的利润和税务等等也就缺乏了客观性和科学性。
1.2成本核算缺乏依据
房地产项目施工进行的过程中，需要对成本进行详细核算，因为工程需要的资金往往是数额巨大的，无论是对材料的采购，还是对施工单位的聘请，进行详细的成本合作，成本核算与科学的分摊成本一样，都有利于后期的税务规划，房地产成品定价。但是成本核算的过程中，必须对核算对象有这依据不可以随意，舍掉核算对象，否则会对工程造价造成不可预知的影响，在项目开发之前，要依据相关部门颁布的行业规范和企业内部制定的标准，对成本和对象进行选取，以此来实现科学有效的成本核算分析，但是我国大多数房地产企业过分的追逐利益，很少对成本进行核算，相关对象的设定也处于较为模糊的阶段。这种现象带来的安全隐患是不可预知的，情况严重时可能导致整个工程造价失去控制，进而对房地产行业造成巨大的影响。
1.3未能获得有效的数据支撑
对成本进行核算时，需要大量的数据来作为支持，例如进行成本核算时，相关的施工单位必须提供有效的发票，材料购买要与库存管理员进行反复核对，对生产厂商的发票也要进行详细的检查，但是在实际的成本核算过程中，企业根本就不重视这些核算过程，由于对成本核算的忽视，很多地方存在着漏洞。例如施工单位发票不全，采购材料质量参差不齐但是耗费了大量金额。一旦工程结束进行验收时，这些问题都会造成大量的麻烦，甚至影响到后期的房屋定价，相关税务纠纷等等。成本核算是招标的数据支持，就不能实现对成本的有效控制，情况严重是会造成整个房地产行业的市场动荡。
二、相关解决对策
对施工成本进行控制一直是制约房地产行业发展的重要难题。造成这一现象的主要原因就是在施工过程中，成本控制会出现诸多的不利因素。每一次施工遇到的问题都不尽相同，可能是有合理天气影响，项目实际情况不同，施工单位质量不同等等。因此，企业想要稳定的发展就必须不断的完善成本控制体系。
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2.1贯彻成本贯彻理念
成本控制之所以很难实现，就是因为企业内部缺少完善的管理体系。当然这也与企业内部缺少相关管理理念有着直接关系。因此企业内部必须对成本管理和成本控制有着高度的重视，树立起科学准确的成本控制管理，以此来完善管理体系，提升管理效率，保障企业的正常运转。在我国诸多的房地产企业之中，大多设有相关的合约部门，这一部门的主要工作就是对房地产行业的发展进行规划，对施工进行成本管理。企业内部的其他工作人员自然而然的认为成本管理控制主要工作就是由这个部门进行完成，但实际情况并非如此，成本管理控制是关乎企业的一个部门，涉及到内部运营的各个环节。每一名企业员工都有不可推卸的责任，只有在内部工程科学准确的管理里面，才能保障成本控制管理真正的实行，提升对成本的控制能力。
2.2建立管理制度
结合我国目前的市场情况以及公民的思想，房地产行业很难取得较大的发展。我国公民一直有着落叶归根的想法，对家一直有着难明的情绪。因此买房热潮一直高居不下，这也造成了房地产行业空前的发展，但是发展过快就容易造成行业膨胀泡沫经济。随着近期你要来，消费者市场归于理智，房地产行业面临了发展的较大危机。市场竞争日益激烈，价格战已经打响。房地产行业若是想在这样激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须针对实际情况做出改变，首先整合投资预算这个环节。在项目施工之前对项目需要的成本做出预测，再结合实际生产和销售过程中可能遇到的问题，对商品进行定价。根据我国市场经济的走向，对项目的利润做出预测后在进行投资。这样就可以保证成本不会失控，同学用监管体系，弥补管理制度的不足，一旦发生问题及时矫正，项目完成之后，财务合约部门也可以根据成本管理得出的财务报表，对成本进行细致的核算积累下丰富的经验，为后续工程提供参考资料。
2.3成本管理和控制方式
控制方法可以分为动态控制和静态控制，首先动态控制是根据房地产行业的发展进行数学建模，在各个模块的生产运行过程中可能造成不必要的影响，而动态控制就是在这个基础上计算各个生产模块可能溢出的成本。进行总和制定相关的改变策略。而静态控制，区别动态控制的主要原因就是对每一个模块进行预估，在模块生产运行的过程中虽然会导致成本的上升，静态控制就是针对这一个成本的上升，做出合理的预估，保障成本处于合理的控制范围。这两种控制方法都存在着各自的优势，要根据施工过程和市场走向的不同，去选择适宜的控制方法，一个施工过程也可以采取两种方法结合。
2.4构建成本管理框架
房地产行业发展至今，各大房地产企业已经发展出具有自身特色的成本管理框架，这些框架有着很高的借鉴意义。但是在新时代经济的发展背景下，必须对这些管理框架进行有机的完善。提升对成本控制的科学性和有效性，传统的管理框架导致成本管理工作量十分繁杂，而且极易出现错误，工作人员工作热情不高等等现象。通过对管理框架的完善与构建，可以吗，保障各个环节有序进行，减轻工作压力，提高工作效率，例如开发项目管理师，可以采取职能制运营模式，也就是每一个项目实施单独管理，落实项目所在的地区较为分散，就可以设立分公司管理模式。工程结束后进行统一的汇总，在项目科学生研究阶段时，项目预算也要采取合理的估算法，利用数学建模等方式，制定合理的成本分析图。
三、结束语
综上所述，虽然早些年房地产行业发展迅猛，但是在新时代经济背景下，房地产行业发展已经出现了瓶颈。为了解决这一问题，房地产必须就成本管理提出新的解决对策。通过提升管理人员的专业技能吸收管理人才，完善管理体系，从而保障对成本的有效控制，提高成本管理效率，保障房地产行业的稳定发展，在日益激烈的市场竞争中站稳脚跟，寻求改革与转型。从而为我国社会经济的飞速发展打下坚实的基础
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论文作者:唐滔
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第21期
论文发表时间:2019/11/26
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