刘欣
（重庆工商大学会计学院，400067）
摘要：“营改增”首先于2012年在上海部分行业进行试点改革，随后逐步扩大到全国范围、各个行业。“营改增”在降低企业税负、为国家创造稳定税收方面，“营改增”取得显著成效。2016年5月1日，“营改增”全面推广，房地产业亦被纳入改革范围。本文从“营改增”的目的与进程出发，就“营改增”对房地产开发企业带来的税负、库存、行业发展、增值税发票的管理等方面的机遇和挑战进行了分析，并提出了改革背景下行业发展相应的应对措施。
关键词：营改增；营改增会计处理；房地产开发企业
1 营改增带来会计处理新问题
1.1税负的影响与进项税可抵扣率相关
房地产企业的开发成本包括基础设施费、土地使用权出让金、前期工程费、建安工程费等，费用在发生时就已经在相关单位缴纳过相关税金，但是，在商品房销售阶段，高额的销售额配比了高额的营业税，在前期已经缴纳了大量增值税的情况下，后面各环节的税金得不到抵扣，还要缴纳大量的营业税，对房地产开发企业来说纳税负担沉重。随着营改增税制改革的实施，一方面增值税可抵扣这一性质利于企业降低税负，另一方面，随着增值税抵扣链条越来越完善，进项税得到充分抵扣，这两者在很大程度上减少了重复征税的现象。房地产企业有一般计税和简易计税两种计税方式，对于销售新项目的一般纳税人采用一般计税方式，营改增后税率由营业税时的5%转变为增值税的11%，虽然单从税率上来看税率更高，纳税金额应该更多，但是因为增值税存在进项税抵扣，当进项税抵扣率较大，抵扣金额较多时，营改增可以降低房地产企业的税负，但如果进项税得不到充分抵扣，可抵扣进项税额较小，则反而有可能增加企业纳税负担。
1.2 预售交税或许加重企业负担
房地产企业开发周期长，建造成本高，在建造过程中需要充分的资金支持，因此为了回笼资金，保障企业有足够的流动资金，房地产企业一个典型特征就是商品房在建时即进行预售，此时需要缴纳各种相关税款，同时因为房地产企业销售额一般较大，与之对应的营业税也较多，但进项发票往往只能等到竣工决算后才能取得。因此，进项税抵扣不及时，再加上预售时缴纳了大量营业税，对流动资金不足、增值税专用发票管理不严，纳税规划不合理的企业来说，大量的税款容易加重经营负担，甚至可能产生资金短缺的情况。在房地产的开发过程中，有的项目可能难以获得足够的建安成本增值税发票，比如部分建筑材料和劳务费，造成增值税进项抵扣不足，企业负担加重。除此之外，一般情况下，土地成本在房地产企业成本结构中所占的比重约为23%，但按照我国现行的法律规定，土地成本无法取得增值税专用发票，不能进行进项抵扣，因此企业承担的税负极有可能大大增加，在一二线城市拿地成本更高拿地更困难，因此这一情况体现得更加明显。营改增后，房地产企业难以短时间适应改革所发生的变化，短期内营业负担很可能加重。
1.3 发票管理难度加大
由于各种业务增值税抵扣比例存在差异，因此在预算过程中还需要对各项业务的增值税进行单独计算和列示，求出总和。在取得增值税专用发票或者普通发票时财务人员还要仔细检查发票的真伪、票面金额、税率等是否正确，如果错误，财务人员还应主动与发票开出方取得联系，重新获取正确的增值税专用发票或普通发票。如果企业自身开具的增值税专用发票错误，还应视不同情况进行不同的处理。
2 改进建议
2.1 建立健全会计核算制度，提高财会人员专业技能
企业需要加强对财务人员的培训，包括及时普及新税收制度知识和提高专业技能，帮助财务人员学习了解税收改革发生了哪些变化，应如何调整来应对这些改变，规避涉税风险。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆比如企业自己可以聘请专业人才来本公司进行讲座，向企业相关员工介绍关于新税收制度改革的方方面面，或者组织财务人员参加其他组织机构举办的讲座培训，或者挑选一部分学习能力强的人员单独进行培训，然后再向其他人员进行宣传讲解，指导带动其他财务人员掌握各种新知识和技术，最后对学习成果进行考核，确保每个人员都熟悉新税制的条例。通过这些方式，加深财务人员对新税制改革的认识理解，有助财务人员更快适应改革带来的变化，使财务工作有序进行。
2.2 拓展业务范围，推广精装修、配套服务等
营改增这一政策虽然将房地产业的税率从5%增加为11%，但企业要想真正从改革中获益，就要想办法尽量提高自己的进项税抵扣率，以此降低税负。因此，为了适应新政，房地产开发企业改革的主流应该是产品线升级多业态并行。为增加进项税抵扣，扩大利润空间，房地产企业的竞争将从简单的建造销售转变为差异化品质化的过程。商品房的质量、装修的品质、配套设施、小区绿化以及物业服务质量都是购房者重点关心的因素，房地产企业可以更加偏向精装修房、主题公寓的开发，推广家具家电齐全的精装修的豪华住宅，而不仅仅是像以前一样的清水房，通过对产品线进行升级，扩大进项税抵扣的范围，增加进项税抵扣的业务，从而降低增值税，为企业的稳定发展提供更多资金。
2.3 加强对增值税专用发票的管理
实施营改增前，营业税是房地产企业所交的一大税种，占了企业现金支出相当大一部分比例，增值税涉及到的专用发票相对来说则没有那么多。改革后，营业税取消，全部征收增值税，同时，如果企业对产品线进行升级，拓展自身业务范围，那么企业在经营业务的过程中接触到的增值税专用发票的数量大大增加，给增值税专用发票的管理增加了难度，因此企业要加强对专用发票的管理。首先，对从外部取得的增值税专用发票要认真进行检查，核对金额是否有误、单位名称是否出现错别字并谨慎进行保管，对于保管，企业应该按照税务机关的要求建立专用发票管理制度，设置专门存放专用发票的场所，设专人保管专用发票并且装订成册，对企业自己开出的专用发票，企业应加强对会计人员的培训，帮助其熟练掌握票据取得、保管、开具、丢失等方面的知识，避免因粗心大意给企业带来不必要的麻烦。
3 结语
综上，为了应对此次改革，从改革中获益，帮助企业实现进一步发展，房地产企业应抓住此次机会积极调整自身的经营策略、优化管理架构，建立健全会计核算制度，加强对会计人员的培训，使之能自如应对营改增带来的会计核算新难题，此外，房地产开发企业还应做好财务、税收筹划，加强对增值税专用发票取得和使用的管理。同时，国家应完善增值税抵扣链条，对房地产企业来说，则是完善与之相关的上下游行业增值税抵扣机制，从外部帮助房地产企业尽可能多的抵扣进项税，减少其纳税负担。
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作者简介：刘欣（1996年—），女，重庆荣昌人，重庆工商大学，会计硕士，财务管理方向。
论文作者:刘欣
论文发表刊物:《知识－力量》2018年2月下
论文发表时间:2018/5/8
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