房屋承租人优先购买权的几个问题，本文主要内容关键词为：承租人论文,几个问题论文,房屋论文,优先购买论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：D923.6文献标志码：A文章编号：1009—8003（2007）04—0090—07
房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1]
我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《合同法》以立法的形式确立了房屋承租人对租赁房屋的优先购买权制度。
一、出租人出卖租赁房屋行为的理解问题
出租人在租赁期内出卖租赁房屋是房屋承租人优先购买权得以行使的基础条件。对“出租人出卖租赁房屋”行为的理解，理论界少有讨论，实践中有三种不同的认识：一是认为指出租人将房屋的所有权转移给第三人；二是认为指第三人与出租人的房屋买卖合同成立；三是认为指出租人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出的购买房屋的要约做出承诺。[2]
我们认为，“出租人出卖租赁房屋”应理解为出租人与第三人的房屋买卖合同成立。通常情况下，“出租人出卖租赁房屋”包含两个阶段：一是出租人与第三人对房屋买卖进行磋商，二是出租人与第三人的房屋买卖合同成立。在出租人与第三人就房屋买卖进行磋商的过程中，如果出租人向第三人发出出卖租赁房屋的要约，因为要约到达承诺人前可以撤回或到达后可以撤销，出租人对租赁物的出卖条件实际处于不确定状态，房屋承租人的优先购买权无从行使；在出租人对第三人发出的购买房屋的要约做出承诺时，则第三人与出租人的房屋买卖合同成立。在出租人与第三人屋买卖合同成立的情况下，第三人依合同取得了请求出租人转移房屋所有权的合同债权；承租人若主张优先购买，则依法律在出租人与承租人之间也形成了一个与第三人权利义务内容同等的房屋买卖合同，债的相对性和平等性原则被突破，承租人可以申请宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，通过优先购买权的行使，确立与出租人之间房屋买卖合同当事人的主体地位，并最终通过购买实现对租赁房屋的所有权。如果将“出租人出卖租赁房屋”理解为出租人将房屋的所有权转移给第三人，根据这种认识，出租人与第三人不办理过户登记，承租人便不能行使优先购买权。于是，出租人和第三人便有了规避法律的机会，在租赁期内仅出卖房屋但不转移房屋所有权，待租赁期满之后，出租人再将房屋的所有权转移给第三人。如此，承租人的优先购买权便形同虚设，失去了该制度的本来意义。
出租人对租赁房屋的“出卖”是承租人行使优先购买权的条件之一。按照我国《合同法》第130条的规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”依此规定，房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公用征收等法律关系中则不得行使：（1）赠与。出租人在租赁关系存续期间将租赁物的所有权赠与第三人时，承租人不得行使优先购买权。因为赠与为无偿法律行为，租赁物所有权的移转是通过赠与而不是购买取得，根本无同等条件可言，出租人没有获得物权变动利益的基础，因此，出租人欲以设定赠与的方式将租赁物的所有权转让的，承租人不得行使优先购买权。当然，如果出租人与第三人恶意串通，以赠与掩盖买卖，规避承租人优先购买权的行使，则赠与的虚假意思表示无效，承租人可就出租人向第三人出卖的租赁房屋，主张在同等条件下行使优先购买权。（2）互易。互易作为古老的以物易物方式在现代的延续，虽法律允许准用买卖的规定，但其与买卖仍有较大的不同。通过互易，出租人获得的为非代替物，而非一般等价物——货币。买卖合同的双方当事人比较单纯地注重利益的交换，而互易则重在特定物之交换，当事人往往希望通过物之交换获得其在市场中难以购买到的特定物，即使在单纯的金钱利益上有所损失也在所不惜。在不动产领域尤为如此。例如，出租人为了摆脱现居的生活环境，宁愿以牺牲住房面积为代价与另一小于现住面积的房屋互易，而搬迁至另一完全陌生但心仪的环境之中。在这种情形中，房屋承租人便不能行使优先购买权。（3）因公用目的而为的征收、征用等。依照公法手段实现租赁房屋的物权变动，应认为属于所有权的原始取得，原承租人不应继续享有租赁权，其优先购买权不得行使。
二、房屋转租时优先购买权的主体问题
（一）房屋转租的不同立法规定
转租，指承租人并不脱离其原有租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。[3] 各国立法一般都对转租设置相应的规范予以规制。综观世界各国或地区的立法，对于转租的法律效果有限制主义和自由主义两种不同的立法例。限制主义立法规定非经出租人同意，承租人不得任意转租或者让与租赁权。德国民法和日本民法采此立法例。如《德国民法典》第540条第1款规定，“非经出租人许可，承租人无权将租赁物交给第三人使用，尤其无权将租赁物转租。”[4] 《日本民法典》第612条第1款规定，承租人非经出租人承诺，不得将承租权让与或将租赁物转租。自由主义立法以法国民法为典型，认为除非租赁契约有禁止规定，承租人有转租或将租赁权让与他人的权利。如《法国民法典》第1717条第1款规定，“承租人有转租的权利，甚至有将其租约让与他人的权利，但如在租约中禁止此种权利时，不在此限。”[6] 我国《合同法》第224条第1款规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。从该条规定来看，我国采用了限制主义的立法模式，承租人将租赁物转租给第三人的，必须经出租人同意。
（二）房屋转租与租赁权的让与
“租赁权让与，乃承租人将其租赁权让与第三人，而其自己退出租赁关系。”[3] 理论上，转让租赁权与转租是两种性质完全不同的行为。在转租场合，承租人将租赁物转租他人时，其与出租人之间的租赁关系，仍然继续。因次承租人应负责之事由所生的损害，由承租人负赔偿责任。这时，租赁权仍归承租人，次承租人仅为租赁物之占有及使用、收益，其地位相当于承租人的履行辅助人。而转让租赁权的结果是承租人的主体地位消灭，承租人退出租赁关系，第三人取代了原租赁合同中承租人的主体地位，取得了对租赁房屋的租赁权。房屋可以转租，但通说认为租赁权虽为债权之一种，但因注重承租人的人格信用关系，除当事人订有特约外，以不得让与为原则。立法例上，也是区分转租和转让租赁权的，如前述《日本民法典》第612条第1款和《法国民法典》第1717条第1款在条文中同时使用了转租和转让租赁权（转让租约）。
（三）房屋转租时优先购买权的主体
房屋转租时，关于租赁房屋优先购买权的主体，有学者认为，承租人和次承租人都享有优先购买权，因为他们均属于该房屋的承租人，但次承租人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。[7] 因为此时是次承租人在对租赁物进行使用收益，其对租赁房屋较承租人更能做到物尽其用，更具有需求性。同时，转租合同的有效成立，也意味着承租人把包含优先购买权的租赁权转让给了次承租人。
我们认为房屋转租后，房屋优先购买权的主体仍为承租人而非次承租人。房屋优先购买权由承租人行使，已成各国立法通例。对承租人的理解，从文义解释上，应理解为租赁合同关系中出租人的对方当事人。承租人可以优先于第三人对租赁物进行购买，是基于承租人在租赁合同中取得的租赁物，该租赁权物权化后便产生了对抗第三人的效果。租赁合同和转租合同虽是两个紧密相联的合同，但在租赁合同中，次承租人不是合同当事人，其地位不是出租人的承租人，只是承租人的承租人，就出租人而言相当于承租人的履行辅助人，和租赁合同之外的第三人并无差异。因此，次承租人不存在优先于其他第三人行使购买权的问题，更不存在优先于承租人的顺位权。此外，优先购买权是对出租人处分所有物的限制，在转租合同中，当事人是承租人与次承租人，出租人与次承租人间并无租赁合同关系，出租人也不能从转租合同中获益，若允许次承租人也享有优先购买权，将会增加出租人的负担，有失公平。认为“转租合同的有效成立，也意味着承租人把包含优先购买权的租赁权转让给了次承租人”的观点，显然是混淆了转租和转让租赁权的不同。
另外，从国外立法看，优先购买权是承租人的专属权，不能转让，如《德国民法典》第514条规定，“除另有其他规定外，先买权不得转让，亦不得移转于先买权的继承人。”[8] 《瑞士民法典》第681条第3款规定，“法定先买权既不能继承，亦不能转让。”[9] 我国《合同法》第224条没有对租赁权转让做出规定，但“承租人转租的，承租人与出租人之问的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，无论采用何种法律解释方法也不能解释为租赁权的转让。
三、强制拍卖方式下承租人优先购买权的行使问题
（一）强制拍卖方式下承租人优先购买权的理论和实践
对于以拍卖等强制执行的方式出卖租赁物时，承租人可否行使优先购买权，理论和实践有不同观点。
1、承租人不得行使优先购买权。该观点认为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人双方自主交易的场合，不适用于强制执行程序。在民事执行程序中，法院依国家强制力执行债务人的财产，取代债务人的地位而行使对被执行财产的处分权。法院在拍卖被执行财产时，无需考虑优先购买权人的利益。[10] 而且，在强制执行实践中，法院经常会碰到不动产上存在共有人、承租人的情况，他们要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，使得法官左右为难，无法及时结案；有些被执行人钻法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租赁合同，干扰法院执行工作的正常开展。德国民法认为此种情形下不得行使优先购买权，《德国民法典》第512条规定，“对于以强制执行方式或者从破产基金中的出卖，不得行使先买权。”[8]
2、承租人得行使优先购买权。我国台湾学者杨与龄教授认为：“强制拍卖，亦为买卖之一种，自不影响优先承买权人之权利……故不动产经拍定或交债权人承受时，执行法院知有优先承受权利人者，得依法通知其于法定期限内表示愿否优先承受。无法定期限者，则应在执行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到通知后，逾期未表示者，其优先权视为放弃，执行法院得交由拍定人承买。”[11] 我们认为此观点值得赞同。房屋承租人的优先购买权是法定权利，无论是当事人的自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中，都应当予以保护，不能随意剥夺。我国司法实践也认可强制拍卖方式下承租人有优先购买权。2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第l款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人。”
（二）法院拍卖程序中承租人优先购买权的保护
法院拍卖程序中，承租人的优先购买权的保护，目前主要有“跟价法”和“询价法”。
1、“跟价法”。“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。我国司法实践中采取的是“跟价法”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第1款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”
2、“询价法”。“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。我国台湾地区基本上采纳了“询价法”，不同之处在于，不再询问最高应价者是否愿意再加价，只要承租人表示愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则，归最高应价者。
四、承租人优先购买权行使的同等条件问题
优先购买权制度是以利益衡量为原则而成立的一种制度，“同等条件”的行使要件是其主要的利益衡量机制，是对承租人行使优先购买权的限制。作出这种限制尊重了作为出卖人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失；同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会，因为其他买受人仍然可以参与购买，如果优先购买权人不能提供同等条件，则按价高者得的市场原则决定租赁房屋的归属，不违反公平竞争的原则，可以说同等条件是优先购买权取得的实质要件。同等条件具体包括“同等条件”的标准和“同等条件”的内容。
（一）“同等条件”标准的确定。
一般认为“同等条件”是以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件。[12] 这一主张符合“优先于他人而购买”的立法原意。由于“同等条件”是根据出租人与第三人订立的买卖合同确定的，如该合同因具有违法因素而被确认无效或被撤销时，则据此确定的“同等条件”亦应随之失去效力，承租人不得再以该标准主张优先购买权。此外，在出租人就租赁房屋分别与多人订立内容不同的买卖合同时，则应以其中最有利于买方的合同条件作为承租人行使优先购买权的“同等条件”，这既是保护承租人利益的需要，也是出租人对一房数卖行为所应承担的不利后果。
“同等条件”的确定应针对某一具体的交易来进行，而不能包括该次交易以后的其他交易情形。在承租人放弃行使优先购买权之后，如果出租人与第三人之间的买卖合同因故被解除或被撤销的，嗣后出租人在租赁期内再次出卖租赁房屋时，承租人仍得行使优先购买权。如果出租人与第三人订立“黑白合同”（即出租人与第三人订立价格不同的两份合同，通知承租人的是交易价格高的“白”合同，迫使承租人放弃优先购买权后，出租人与第三人则按交易价格低的“黑”合同履行），第三人因“黑”合同的履行取得了租赁房屋的所有权后，已经放弃“白合同”购买条件下优先购买权的承租人，仍然有权以“黑”合同价格请求行使“同等条件”的优先购买权。因为“白”合同是出租人与第三人的虚假意思表示，“黑”合同则是出租人与第三人的真实意思表示，根据民法意思表示的理论，这应属隐藏行为，隐藏行为中的虚假意思表示无效，不能作为承租人优先购买权放弃的根据。
（二）“同等条件”的内容。
“同等条件”的内容，我国《合同法》未有明确规定，学界和审判实践中有多种不同的观点：一是绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，即视为存在同等条件。三是认为同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较为优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中；如果不能以金钱计算，那么应以市场价格确定同等条件。[13] 四是认为在一般情况下，同等条件即为同等价格，如果法律法规有另行规定的，同等条件还包括法律法规规定的限制条件。当事人原来在合同中有明确约定的条件，可以成为同等条件的组成部分，但约定不得违反法律规定。[14]
我们认为，对于同等条件的理解，应采用目的性限制解释，体现这样三点精神：一是要体现优先购买权的相对性和有条件性；二是承租人优先购买权不能损害出卖人的实体利益；三是承租人行使优先购买权并不绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，认识同等条件，一是价格条件等同。一般情况下，优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。在出租人基于某种特殊原因，以合理的让利方式出售房屋给第三人时，承租人应以市场价格作为要求购买的同等条件，而非出租人给予特定人的让利价格；二是关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。如第三人允诺一次性付清者，承租人不得主张分期支付。但是，如果出卖人允许第三人分期付款，则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。这是因为每个人的信用及支付能力不尽相同，出卖人对第三人的信赖，也构成出卖房屋合同的一个条件，承租人行使优先购买权时相应地也应当提供相同条件。至于其他交易条件，如是现金支付还是转帐支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件限制优先购买权人。
五、承租人优先购买权与按份共有人优先购买权的关系问题
按份共有是指两个或两个以上的人，对同一物按各自所有的份额分享权利，分担义务。根据我国相关法律的规定，按份共有关系存续期间，按份共有的每个共有人有权对自己的份额进行法律上的处分；经三分之二以上的按份共有人同意，可对共有物进行事实上的处分。但在按份共有物出租的场合，按份共有人出售自己的份额或多数共有人出售按份共有物时，是否会发生承租人与按份共有人优先购买权的竞合，法律未做出规定，理论上是一个有争议的问题。
（一）按份共有人出售其共有份额时，承租人优先购买权与按份共有人优先购买权的关系问题
我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”根据该规定，按份共有人的优先购买权，是指按份共有人欲出售自己的份额时，其他的按份共有人在同等条件下享有的优先购买该份额的权利。当一按份共有房屋出租后，在租赁期内，按份共有人欲出售自己的共有份额时，是否会发生承租人与按份共有人优先购买权的竞合，有不同的理论观点。
第一种观点认为，“按份共有人与承租人优先购买权不能发生竞合”，在按份共有人转让其份额时，只能由其他按份共有人行使优先购买权，在出租人转让租赁物时，只有承租人才能行使优先购买权，因为按份共有人优先购买权的客体是共有权的份额，而不是共有物，承租人优先购买权的客体是具体的物，份额与实物非属同一，故这两种优先购买权无法竞合发生冲突。[15]
第二种观点认为，要确定这两种优先购买权的效力，必须从基础关系着手分析，“共有人优先购买权是基于共有关系而产生，而承租人的优先购买权是基于租赁合同这一债权关系而产生，按照物权优于债权的原理，共有人的优先购买权应优先于承租人优先购买权；从时间上来看，共有关系发生在先，租赁关系发生在后，即使租赁权物权化以后，发生在先的物权也应优先于发生在后的物权，由于买卖不破租赁原则的确立，承租人已受到充分的保护，没有必要使承租人优先于共有人取得优先购买权，让共有人的优先购买权优先能简化或消除共有关系，有利于稳定财产关系”。王泽鉴先生也认为所有权之关系为恒久之关系，租赁地上权或典权之设定多受有期间之限制，为简化土地之物权关系，发挥土地之用益价值，明定共有人享有较优先之优先承购权。
第三种观点认为，讨论权利竞合之处理只能从该权利性质比较得出，不能从该权利所产生之基础关系推出，共有人优先购买权与承租人优先购买权均为物权性权利，在两者竞合情况下，宜根据先设物权优于后设物权的原理，先产生的优先购买权优于后产生的优先购买权实现。[16]
第四种观点认为，在我国，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定，“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”由此可知，承租人的优先购买权可以对抗第三人，具有物权的效力。第89条规定：“部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿”。所以，共有人的优先购买权仅系共有人之间的权利义务关系，不能对抗第三人，只有债权之效力。因此，依据物权的效力优先于债权的效力，承租人优先购买权优先于共有人的优先购买权。[17]
我们认为，“共有物之处分”和按份共有中的“共有份额之处分”是性质不同的两种处分。承租人针对“共有物之处分”的优先购买权和共有人针对“共有份额之处分”的优先购买权不可能发生冲突，按份共有人与承租人的优先购买权也就不存在竞合的问题。按份共有人的优先购买权是针对共有人转让共有份额而言，优先购买权的客体是各按份共有人的共有份额。而承租人的优先购买权乃针对出租人出卖租赁房屋而设，优先购买权的客体是具体的共有物。“共有份额”与“具体的共有物”之不同，是显而易见的，在民法理论上，尤为明显。[18] 处分共有物，必然处分了共有物上所及的共有人之权利份额，但按份共有人处分其应有份额则不代表处分共有物，因为应有份额为抽象存在，而非共有物量上的分割，且不局限于特定部分。因此，两优先购买权的客体完全不同，无从竞合，在共有物出租给他人使用的情况下，当（一个或数个）按份共有人转让其共有份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权，而承租人并不享有优先购买权。
（二）“多数决原则”下按份共有人和承租人的优先购买权关系问题
“多数决原则”即共有物处分时的“多数决原则”，是指共有物之处分不必征得共有人全体之同意，以多数共有人或应有部分合计占多数的共有人之同意即可处分共有物。按照所有权的一般原理，共有物之处分应征得共有人全体之同意，但共有人全体之同意在具体行使时有时极为困难，部分共有人如不同意时，难免会影响到共有物的有效利用，妨碍社会经济发展。近年来，一些国家和地区的立法突破了传统民法关于共有物处分的规定，在共有人处分共有物的问题上，改为采用“多数决原则”，如我国台湾地区《土地法》第34条之一规定：“（1）共有土地或建筑改良物，其处分、变更及设定地上权、永佃权、地役权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。”我国《民法通则》在共有人处分共有物的问题上，采用的是共有人“全体之同意原则”，但十届全国人大五次会议审议通过的《中华人民共和国物权法》保留了共同共有人处分共有物的“全体之同意原则”，但对按份共有人对共有物的处分则采用了“多数决原则”。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
在“多数决原则”取代原有的按份共有人“全体之同意原则”后，当多数按份共有人根据“多数决原则”转让共有物的情况下，其他少数按份共有人对共有物有没有优先购买权？假设甲、乙、丙按份共有一房屋，共有份额各为1／3，租赁给丁使用。现甲、乙要求转让该房屋，如果丙不同意，根据“多数决原则”，甲、乙二人得径行转让共有物。丁作为承租人，依法享有优先购买权，已无疑问。那么，丙是否享有优先购买权呢？王泽鉴先生认为法律既然允许部分共有人得径行出卖共有物，理应使其他共有人享有优先购买权，方足适当平衡当事人之利益。惟部分共有人出卖共有物，实质上殆系出卖自己之应有部分及他人之应有部分，故其他共有人主张承购共有物时，实与购买处分者之应有部分无异，亦享有优先承购权。[19]
实行“多数决原则”并使少数按份共有人对共有物享有优先购买权的结果，在共有物出租的场合，则出现了按份共有人优先购买权与承租人优先购买权并存的局面，实务上的竞合不可避免地发生。这时单纯的对按份共有人优先购买权与承租人优先购买权两优先购买权进行比较分析并不能解决问题，要根本解决二者的竞合，则需要对“多数决原则”下多数共有人的处分权规定必要的限制条件，当多数共有人要求转让共有物时，应首先满足少数共有人基于对共有份额优先购买权收购多数共有人的共有份额的权利。因为，在多数按份共有人要求转让共有物而少数按份共有人愿意承购的情况下，多数按份共有人完全没有行使“多数决原则”下的处分权而将共有物转让给他人的必要。如前所述，出让共有份额还是出让共有物，对多数要求出让的按份共有人在利益上没有任何区别。如果多数按份共有人执意不出让共有份额，而坚持出卖共有物，则纯属损人之举，违反了民法的诚实信用和权利不得滥用原则。因此，建议在《中华人民共和国物权法》第97条规定的“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”基础上，增加“但当少数按份共有人要求购买时，应首先满足少数按份共有人对多数按份共有人共有份额优先购买权的权利”的规定，从根本上解决按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的权利冲突问题。
收稿日期：2007—05—28