房地产开发企业成本数据的积累与应用
赵建平
（上海家扬投资管理有限公司，上海 201315）
摘 要： 在行业大背景之下，房地产开发行业逐步进入精细化耕作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要企业变粗放式管理为集约式管理，实现建设项目成本费用的精确控制。对于企业来说，经济效益是第一位的，经营先要赚钱，企业才能发展壮大；企业开发经营的目标就是要产生利润，需要精打细算做好成本管理工作，既要最大限度地挖掘项目潜在价值，提高附加值，又要严格控制建设项目成本费用，从开源和节流两条线实现企业经营利润的最大化。
关键词： 房地产开发企业；数据成本；成本累积；应用
伴随着房地产市场竞争日趋激烈和房企多项目、规模化的发展，科学、理性做项目成为房地产效益管控的重要环节。企业通过搜集和积累项目开发全生命周期的各项数据，经过提炼处理后、总结经验，形成各类成本指标，利用这些信息为企业运营决策及新项目的成本测算、合约采购等成本管理工作提供指导和参考，评估成本管理绩效，实现成本精细化管理，以达到成本最低和利润最大化的原则。
随着大众旅游的出现和扩张，低价旅游成为旅游市场的一种不合理现象。例如，北京非法“一日游”①，云南“低价游”②。不合理低价旅游使得旅游市场乱象丛生，并引起了大量旅游投诉。国家出台了相关法律打击这种不合理的旅游乱像，旅游局在2015年曾经重点整治“不合理低价游”、违法“一日游”等扰乱旅游市场秩序的行为，但仍然屡禁不止。2016年国庆黄金周之后，不合理低价游重新出现。国家旅游局不得不重拳出击狠打低价游，专门召开 “不合理低价游”的整改会议，点名批评了携程、同程、途牛、驴妈妈等9家“整改不到位”的在线旅游企业。云南、四川、广西、海南等地也纷纷响应，坚决抵制不合理低价游。
1 成本数据的组成
针对房地产开发企业拿地阶段、限额设计阶段、工程招投标阶段、结算阶段的需要，房地产开发企业应根据自己企业管理和开发规模、项目特点，合理的划定适合自身的成本数据体系。结合公司的成本管理相关制度及采用工程量清单招投标方式，成本数据体系由项目成本指标、建安费用及技术指标、工程量清单历史综合单价组成。
3)实景仿真实验以互联网为基础，可以更加便利的将多媒体信息引入教学活动，实现多元化的沟通，例如：语音传送，图片传送甚至视频对话，这种高效直观便利的沟通方式能够大大的提升教师和学生对于课程教学活动的全程参与度.同时该教学方法不受场地、时间等多方面的限制，使得参与者以更灵活的方式融入到教学活动中.
1.1 项目成本指标
顾名思义，项目成本指标就是项目为分析对象，以成本科目为分析元素形成的指标。通常情况下，企业都有完整的成本科目定义，而这些成本科目往往与财务科目存在一定对应关系，在进行新建项目的估算、概算、成本分析时，计算口径均需按成本科目统一设立。故对于整个项目而言，以成本科目为分析对象的成本指标具备一定参考价值，尤其是公司决策层和管理层在项目前期决策阶段，成本指标数据为项目投资决策提供数据支撑。
建安经济及技术指标是以建筑单体为分析对象，进行建筑单体的经济指标（建安费用）、技术指标进行分析。和以往的经济、技术指标计算方法相似，是以建筑单体为分析对象；在对建筑单体进行经济技术指标分析时，应先对建筑物形态和属性进行详细描述，再选择合理单方指标和技术指标为分析对象，尤其在计算单方指标时，不应简单的以建筑面积为计算基数，应根据分部（分项）工程的项目特征进行合理选择。比如，外墙平米指标的基数，选择外墙面积更具有实际参考意义。
防治方法：调节玉米播期；使玉米苗期错开灰飞虱的盛发期。间苗时去除病株。中耕并铲除田边和田间杂草。在玉米出苗前后，用50%的多菌灵800倍液喷雾防治1～2次。
1.2 建安经济及技术指标
学生要提高自我约束的能力。[4]高职院校管理相对高中较为松散，而学生的自我控制能力较差，容易导致整体学习积极性不高，学习风气差。因此，学校要加强管理，学生要强化自我约束意识，加强纪律观念，时刻铭记校风校纪，并以校风校纪约束自己。
1.3 工程量清单历史综合单价
（3）单体经济技术指标模板。以建筑单体为编制分析对象的指标模板。指标模板由基本信息及特征描述、经济指标、技术指标组成，辅助表格有精装修及外墙指标。在经济指标定义时，结合公司合约规划和概算编制科目、成本科目，制定单方指标项目，维度控制不宜太细，严格区别房地产开发企业造价管理需求和造价咨询企业专业测算需求；结合项目估算、测算需要，制定单方指标口径，使指标更有参考意义，比如精装修指标以精装修面积为测算基数。技术指标分含量指标（含钢量）、比率指标（窗地比）、参数指标（电梯载重量）分别统计。
在高校广泛开展学生党建工作的过程中，大学生群体加深了对党组织重要性的认识，并产生了极高的入党热情，这在很大程度上提升了学生党员的数量。同时，通过开展党建工作，高校大学生党员队伍素质也得到了较大程度的提高，并在不断的探索与发展中，逐渐成为我国社会主义现代化建设的主力军。
2 成本数据的积累
企业通过搜集和积累项目开发全生命周期的成本数据，经过处理后，总结形成各类成本指标库，并利用这些信息为企业运营决策及新项目的开发提供指导和参考，以达到成本最低和利润最大化的原则。
（2）项目成本指标模板。以建设项目为编制分析对象的指标模板。指标模块应由一套表式组成，包括基本信息、组成明细、成本指标表。基本信息是整个项目概况的描述，应突出项目的主要规划指标，如项目用地性质、建筑容积率、建筑密度、绿化率等；组成明细是整个项目各建筑单体基本信息汇总表；成本指标表反映项目成本科目指标，按阶段不同可分为合同指标和结算指标，按基数不同可分为建筑面积指标和可售面积指标，本表的定位是为公司决策层和管理层投资决策提供参考数据。
（4）工程量清单历史综合单价模板。结合本企业项目港式清单报价的特点，以企业清单为数据积累对象。目前港式清单没有统一的项目编码，企业清单模板应由目录（索引）和清单项组成，目录可借鉴招标清单章节划分，清单项应以主要清单项为主（暂工程费比例大的、单价高的项目），项目与章节之间建立对应关系，方便查询。除了常规的清单基本属性（项目特征、工作内容等），对于具体的单价，其项目来源和价格日期也是主要参数信息。
（1）工程分类模板。行业内或多或少有这样那样的工程分类标准，但未必都适合每个企业需要，作为标准制定者，可以参考一些常用的工程分类标准，但更多的应结合本企业的开发项目类型，剔除那些不适于本企业的项目类型，制定一个相对简洁的工程分类标准，也便于后期数据分类、查询。
2.1 企业标准的建立
企业在成本积累的过程中，应选择适合自身发展需要的积累方法和平台，笔者所在企业在进行数据积累的过程中，结合企业当前和将来开发的项目类型、企业成本合约管理制度、工程造价咨询业务模式，选择与专业软件公司合作，搭建成本数据库管理平台，来实现企业成本数据的积累和应用。具体在实施的过程中，从以下几方面循序而进。
成本数据的积累逐步形成企业成本数据库，除了本公司或集团项目数据积累，还应收集外部数据作为数据积累的补充，外部数据包含政府发布的工程造价指标数据、同行的项目数据、其他第三方发布的有价值的项目数据。
工程量清单历史综合单价是以投标单价为分析对象；对于房地产开发企业而言，在积累工程量清单历史综合单价数据有两方面内容值得重视，其一，综合单价的单价组成内容，是否含规费和税金，是否为完全费用综合单价，这是在数据收集之前就要定下来的规则，通常与企业的常规做法一致即可，否则，单价组成的不同，历史综合单价不具备参考价值。其二，企业清单库的形成，常规采用国标清单进行招投标的项目，以国标清单为基准，再结合企业招投标常用项目，形成一套完整的企业清单库；采用非国标清单招标时，如港式清单，则需要企业根据自身的业务需要进行企业清单的编制，工作量较大。
成本测算、成本核算和成本数据库三者之间形成循环的闭环关系，相互影响，相互制约。成本数据库为下一个新建项目成本测算提供经验和关键参考，而下一个项目的最终成本结算和核算又为成本数据库充实新的实践数据。
2.2 成本数据的收集与整理
一方面，项目专职人员按公司（集团）提供的统一标准模板、数据填报要求进行数据填报，部分需要计算的指标，应保留完整的计算过程，主要填报的表格有项目成本指标、单体经济技术指标、工程量清单历史综合单价，这是最基本也是最有本企业特色的数据，在未来项目和产品参考中这类数据是第一参考体系。公司（集团）专职人员对项目专职人员提交的成果文件进行规范性、准确性复核，对于混淆不清的内容，应及时与数据填报人员及时沟通，澄清或完善数据，后期负责数据的整理与发布，形成真实有效的成本数据。
另一方面，受本企业项目数量、类型限制，应加强外部项目成本数据的收集，数据来源主要有政府造价管理机构、同行业、第三方发布的项目成本数据，这个数据获取有些难度，但它是站在全行业高度和视野下检视自己企业成本管控指标的水平和参考，在很大程度上将改良和优化企业自身一些成本瓶颈。
2.3 计算机信息化技术的应用
伴随房地产跨区域、多项目外部经营的推进和房地产规范化管理、精细化管理的内在要求，房地产开发企业迅速建立规范、标准的企业成本数据库便是当前房地产开发企业一大要求。计算机信息化技术的发展给成本数据的积累提供了一种全新的、可靠的、高效的管理途径。利用计算机技术解决数据导入与分析、用户权限与管理、搜索引擎和数据接口等底层平台支撑问题，通过系统集成企业标准、数据采集、数据沉淀、数据应用，可形成完整的成本数据库管理系统。数据库系统架构图如图1所示。
图1 数据库系统架构图
3 结束语
在合理的成本指标框架体系下，企业将历史项目的成本数据充分沉淀到企业信息化平台中，形成带有企业自身特色的成本数据。当房地产开发企业启动新项目时，对于成本测算人员而言，可充分参考历史成本数据库中的过往项目成本结构、项目指标、各项经济技术指标等快速进行成本测算，为企业决策层进行投资决策提供数据支撑和参考。
在系统平台上即可以快速实现多个项目的数据横向对比、查询，也可以轻松地查询过往工程历史数据；数据来源不仅仅是来自单一项目公司的数据，而是整个集团公司所有项目数据，真正实现全公司范围内数据共享及应用；经过提炼、整理形成的各类成本指标和采购综合单价数据，为企业量化管理做数据支撑，总体上实现沉淀企业成本数据、挖掘数据价值的目标。
参考文献：
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中图分类号： F293.33
文献标志码： A
文章编号： 2096-2789（2019）19-0240-02
作者简介： 赵建平（1976—），男，造价工程师，一级建造师，研究方向：工程造价管理，工程招投标管理。
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