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摘要：21世纪随着我国城镇化进程的高速发展以及房地产业的快速崛起，“城中村”这个社会发展过程当中遗留下来的产物的改造工作也应运而生。由于“城中村”改造项目的特殊性以及房地产业的本质性，导致了城中村改造项目的特殊性。因此，研究城中村改造项目计划与控制办法对项目的投资风险进行控制也变得很有必要。本文从郑州市场的城中村改造项目出发，阐述了如何对房地产开发中进度风险进行管理。
关键词：城中村、项目管理、项目进度计划与控制、郑州市、风险、风险管理
一、背景
“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，在当今高速的城市化进程中，必然会带来一系列的社会问题：人口杂乱，城市规划滞后、违章建筑集中，基础设施不完善，土地使用存在非法出租、转让等诸多问题。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业的本质是通过土地的开发和房屋的建设及买卖获取利润。也可以理解为房地产业获取利润的前提是获取土地。而作为都市里的村庄的“城中村”恰恰又可以为当今寸土难求的房地产业提供大量的土地。另外，巨额的土地出让金又极大的吸引着当地政府官员的胃口。由此，城中村改造项目便应运而生。郑州市作为我国中部新崛起的省会城市，城中村改造项目数量极其庞大，具有一定的代表性。并且郑州市的城中村改造项目中的拆迁安置房往往要求拆迁完毕后3年内必须交房。若不能按时完工，房地产企业不但要支付巨额的违约非常费用，而且还需要继续支付巨额的拆迁安置过渡费用。因此项目进度目标的实现成为重中之重，项目计划与控制显得尤为突出。本文正是以房地产业的角度为出发点，从工程项目管理的特点入手，从项目的进度管理方面进行分析，阐述了城中村改造项目进度风险管理。
二、郑州市城中村改造项目模式下的房地产企业项目开发的特点
郑州市城中村改造项目大多均以政府部门引资、约谈后采用土地挂牌的模式进行。但是这里的土地挂牌往往仅是形式，土地的出让价格早在土地挂牌前明确。城中村改造项目往往不需要房地产企业单独的进行非常严谨的立项和可行性研究。因此对于这种模式下的城中村改造项目，房地产企业项目管理的重点就放在了房屋的拆迁安置、土地征收、方案设计、项目施工过程的管理及销售上。
三、基于郑州市城中村改造项目模式下的房地产企业项目进度计划的编制
项目管理是计划——执行——控制——结束的循环过程。计划之所以成为项目管理中最重要的部分，是因为它指出了项目组织未来努力的方向和奋斗目标，是经过仔细分析后综合形成的对未来的构思，又是当前行动的准则。一个完善的计划可以使失败的概率降至最低，最大限度地保证在预期的期限内取得预期的效果。[1]
(一)、项目工作分解结构（WBS）
进度计划编制之前应当按照基于功能的标准设计工作分解结构（WBS）。如下图1
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以上预警中，总经理负责审批计划运营部的黄色预警，集团运营总裁负责审批总经理的橙色预警以及下发红色预警。黄色预警应下发至与之相关的部门负责人，橙色预警应下发至各部门负责人，红色预警下发至总经理、公司各部门负责人及集团所有高管。
(四)、进度计划的分析及调整
进度计划的分析可以采用挣值分析方法、因果分析法、偏差控制法及S性曲线法进行分析。分析方法的选择应当注意它们的利弊关系，采用多种方法相互补充。如挣值管理方法忽略了许多重要的细节，挣值管理方法没有区分关键路径和非关键路径。而因果分析法则可以确定各原因对进度目标产生的影响程度。
原则上，一级计划不予修订，二、三级计划要及时修订滚动。以保证一级计划最终按目标实现。项目在进行工期调整时应注意考虑工期调整后的工程成本问题，应进行多方案的比较。在保证进度目标实现的前提下尽可能的采用工期-成本优化的方法。
(五)、进度计划控制的要点
1)进度计划要准，控制要快；
2)“计划赶不上变化”，动态控制正是为了更好地控制现实中的不确定性；
3)实施计划的人必须参与制定计划；
4)“现实中做不到”：正是不足所在，更需要重点控制。
5)进度计划的控制要有方法(如项目管理/网络计划技术、工具(如计算机)、组织/机构/体制、人才)。
(六)、基于郑州市城中村改造项目模式下的房地产企业项目进度计划控制的难点及控制的策略
1、基于郑州市城中村改造项目模式下的房地产企业项目进度计划控制的难点有以下几个方面：
1）城中村改造项目遗留下来的拆迁钉子户问题突出，严重影响项目总进度计划的实现。
2）经常出现城中村村民唯利是图，阻扰施工进程。
3）牵涉政府部门众多，外部事物协调难度加大。
4）郑州城中村改造项目的房地产企业大多采用材料甲供的模式进行。这种模式的存在导致了材料的采购与申购分离，无形中加大了房地产企业与施工企业在项目施工阶段进度管理难度。
2、基于郑州市城中村改造项目模式下的房地产企业项目进度计划控制的难点的应对策略。
1）钉子户的问题主要影响到房地产进度计划中的《建筑工程规划许可 证》的办理问题。钉子户的问题不解决则办理《建筑工程规划许可证》这一里程碑事件就无法完成。施工过程就无法开展。针对这一突出的问题可以从以下几个方面入手应对：①明确拆迁工作应由政府部门成立专门的拆迁安置小组进行。②外联部门加大力度，利用村民对钉子户进行开导、安抚。③城中村改造项目分地块进行开发。企业在进行战略安排时就避开钉子户地块，先行开发已经拆迁完毕的地块。实行边施工边安抚策略。④加大对政府部门工作的监督及谈判力度，合理的利用人脉关系将政府部门的工作重心放在本项目的拆迁安置工作中来。
2）对于出现的城中村村民唯利是图，阻扰施工进程的情况，一方面要借助政府部门的治理。另一方面应加强法制的宣传力度及拆迁安置补偿协议的透明度。
3）外部关联部门关系处理的好坏将直接影响到城中村改造项目运行过程当中的进度。企业应加大投入，选择有能力的人才合理的处理与各关联部门的关系，充分沟通，建立相互信任的伙伴或者上下级关系。
4）郑州城中村改造项目的房地产企业大多采用材料甲供的模式进行已经成为不争的事实。在这种模式下，为顺利的完成项目的进度计划目标，房地产企业应当制定标准的材料申购流程。应在进行市场供货工期调查的基础上编制专门的材料采购工期标准。材料管理人员应与建筑施工企业项目工程管理人员及时沟通，根据施工现场的进度及材料库存情况，严格按照材料采购工期标准进行申购。
五、小结
本文以郑州市城中村改造项目为出发点阐述了城中村改造项目进度计划的编制，进度的控制以及城中村改造项目在进度控制当中的难点及进度风险应对策略。但是本文对于其它城市的城中村改造项目没有做进一步的调研，并且在进度控制方面没有明确各种控制方法的具体做法。不足之处还有待各位读者进一步的完善。
参考文献
[1] 马星 敬蜀龙 赵国霞.项目计划与控制方法 [J]. 华北石油设计,2002,（2）:39.
[2] 刘翔 何宁. 地铁工程项目的计划与控制研究 [J]. 铁道建筑,2008,（4）:91.
[3] 吕存霞. 工程项目计划与控制浅新 [J]. 科技情报开发与经济,2007,17（12）:276.
论文作者:袁亚锋
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第20期
论文发表时间:2017/12/27
标签：城中村论文; 进度论文; 计划论文; 改造项目论文; 郑州市论文; 项目论文; 房地产企业论文; 《建筑学研究前沿》2017年第20期论文;