摘要：房地产项目开发需要经过从设计规划，投资决策、工程招标、施工建设到竣工验收等一系列过程，而其中起到关键作用的是开发过程的成本控制，本文结合房地产成本管理实践经验，重点介绍了房地产企业开发环节成本控制中存在的主要问题，并针对此类问题提出了相关解决措施，以优化房地产企业开发项目的成本控制，提高企业的综合竞争力。
关键词：房地产；开发；成本控制；
前言：当前，随着我国政府对房地产产业的宏观调控不断深入，老百姓的观望情绪越来越重，房屋销售速度越来越慢，房地产企业的资金回笼越来越差，房地产企业普遍出现资金紧张现象，同时国民经济正进入转型阶段，全国各地均出现用工荒，劳动力资源日趋紧张，人工工资逐年上涨且上涨幅度有逐渐加大的趋势，国际市场以石油为代表的能源价格上涨，美元不断贬值，引起我国出现输入性通胀，带动各种产品价格一路上扬，所有这些都给房地产企业带来巨大的风险。在这种情况下房地产企业如要度过难关存活下来，做好内功、加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就显得尤为重要。
一、设计阶段的成本控制至关重要
影响工程成本最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价的75%~95%。技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%~75%。在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%~35%，很显然项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。另外，对于工程造价的控制要立足于事前控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。设计阶段是投资控制的关键环节，设计确定了工程造价，而预算、结算只能计量而不能改变工程造价。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞预算的只按设计图纸来计算，不管设计方案在经济上是否合理。经常出现设计过于保守或为了赶进度各专业矛盾重重不配套，图纸不交圈等现象，造成施工现场的变更、签证、返工现象屡见不鲜。对于设计阶段进行有效控制的措施有以下几点：
1.1 实行设计方案招投标制度。通过设计方案招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免出现设计质量问题。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
1.2 实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算充分考虑施工的可能性和经济性。在设计技术和经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法，开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
1.3 产品性价比控制。性价比是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本，实现产品必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品性价比的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨，但带来功能大幅度提高。运用性价比控制，在科学分析的基础上，对方案进行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下降低成本。
1.4 加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
房地产成本管理、控制方法
（一）目标成本观念
所谓目标成本，实际上就是企业在市场条件下，结合自身的经营发展方略，对预期售价、利润等事项进行预定，然后通过事后的努力来实现这一目标，在此过程中所体现的主要是以最大合理性为宗旨的成本提升策略。一般而言，目标成本资料包括三个方面，即目标成本测算表、目标成本控制责任书以及动态成本月评估。其中，目标成本测算表，主要反应的是项目总成本以及分项成本额，通常项目建设总目标成本所代表的就是建设成本控制底线，它主要由分项目标所确定的成本共同构成；对于目标成本控制责任书而言，它实际上就是对不同项目费用管理部门和职责进行说明的内容，即控制项目、手段以及重点与难点等，同时还要特别注意对已经施工完毕工程项目的开发成本教训等。对于动态成本评估而言，其所反映的主要是各成本项目之间的动态变化状况，同时还包括原因分析，成本控制意见等。
（二）目标成本控制原则分析
市场导向原则，即目标成本管控通常以市场为主要导向，保证目标效益的正常预期和实现。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆准确严谨原则，即目标成本指标一定要科学、准确，而且每一项来源均应当依据充分，确保目标成本管理的权威性与实效性。事前控制原则，即目标成本控制应当始终贯穿在项目建设的不同阶段，事先对可能发生的问题进行预期和控制，然后做好事中、事后的有效控制工作，以为辅助之用。动态管理原则，即项目建设动态成本管理过程中，应当及时准确地与目标成本相互比较，及时纠偏，保证项目建设的总成本一直处在目标成本可控制的范围之内。
（三）制定目标成本
第一，项目定位阶段的制定策略。在投资分析以及相关概念设计过程中，应当依据可行性报告、营销、成本、设计、工程以及财务管理等部门的讨论结果，对项目定位进行确定，并以此来实现项目定位过程中的全成本预算。对各项费用计划金额的确定工作而言，其主要有设计、环境配套、报建以及营销费用等，主体建安费以设计部提供的“各项经济技术指标”为依据，然后在测算基础上，有效地提出落实方案以及成本管理目标和建议，从而制定方案设计成本管理建议书，用以指导造价的有效控制。
第二，实施方案阶段的制定策略。在方案确定以后，对“目标成本测算表”进行细化和修订。根据部门工作实际情况和计划，分析和修正设计、营销以及报建方面的费用开支情况；建筑安装费用的管理与控制，主要是在施工材料和相应的设备选型完成以后，增加对主要材料和机械设备的目标成本研究。
第三，施工图预算阶段的制定策略。在施工图制作完成以后，应当对目标成本测算表进行全面的细化、修正，并以此来作为目标成本。按照已经施工完成的工程经验、责任成本体系之规定，对目标成本控制责任书进行编制，并以此作为招标、建筑施工以及材料采购等活动的重要指导文件。
二、从实践来看，对目标成本准确性产生影响的主要原因在于：
1）项目建设施工进度：在当前市场竞争如此激烈的背景条件下，加之资金回收困难和年度利润指标之要求，房地产开发企业将重点放在了施工进度管理上，通常在没有做好设计工作的条件下就招标、建筑施工，实践中施工建设与设计同时进行的现象屡见不鲜，造成目标成本无法制定或赶不上变化的情况。
2）成本数据积累的缺乏：因房地产项目定位及营销策略的差异，形成各类型项目成本数据、指标的不同。制定目标成本时无历史数据可借鉴或借鉴错误，也是编制不准确性的原因之一，故建立成本数据库非常重要。
（四）采用动态成本法执行目标成本
从实践来看，动态成本主要是项目施工建设过程中的预期成本表现形式，通过目标成本以及动态成本之间差异性的客观反映，可促进有关部门第一时间发现问题和病症，及时解决之。
1、全动态成本
对于动态成本而言，其关键在于实时性，即在项目全生命周期之中，都可以对项目成本状态进行实时掌握。项目执行与管理中，可以对项目全成本实时测算，这样才能有效地对成本和营销活动进控制。
2、一个中心与三条主线
实践中，合同性的成本作为动态成本中的最大变量，频繁的变动特点使其成为成本管理的核心所在。对于非合同性成本而言，比如政府报建的相关费用等内容，则比较容易控制。成本管理过程中，一定要注意以合同管理为中心；所谓三条主线，是指动态成本、发生成本以及支付成本。动态成本所反映的是任意一个时段的项目综合成本，同时也反映出其结构分布状况；所谓实际发生成本，即项目已经获得审定的建设工程数量，对项目建设的整体进度可予以有效的展现；所谓实付成本，主要是指已经支付的各种费用和款项，它与发生成本相比，所反映的主要是款项的实际支付进度状况，其中有应付和实付两种类型。
三、施工阶段是成本控制的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制变更签证；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度和工程签证会签小组，明确设计、工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性；其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况。如果隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。同时要加强预见性，尽量减少签证发生。
结束语
成本管理贯穿于项目开发全过程之中，唯有利用完善的成本管理系统，科学合理的管理方法，才能实现预期目标，使得公司成本管理在整个企业管理过程中发挥出更大的效益来。房地产企业该如何挨过不景气的现状，是我们每一个做房地产人都应思考的内容。我们要做的除了加强融资、增加资金外，还有一个最重要就是：做好内功、强化内部管理，加强对开发成本的控制、减少企业运行成本。
参考文献
[1] 马新山，王刚.论房地产项目目标成本管理.科协论坛，2016，8
[2] 刘秋雁，陈虹霖.房地产开发与经营.上海：上海财经大学出版社，2014.10
[3] 李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题：中国乡镇企业会，2011.4
论文作者:方宏星
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/9
标签：成本论文; 目标论文; 项目论文; 成本控制论文; 阶段论文; 签证论文; 成本管理论文; 《建筑学研究前沿》2018年第19期论文;