【摘 要】房地产项目工程造价的有效控制是整个工程项目管理的重要组成部分，贯穿于工程建设的全过程。投资方在控制工程造价过程中始终起着主导作用，如何合理确定和控制工程造价，把建设投资的发生控制在合理范围内并随时纠正发生的偏差，以保证房地产项目投资目标的实现，是投资方的目标和任务。
【关键词】房地产项目；工程造价；控制与管理
一、房地产项目工程造价的特点
在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是控制工程造价，合理地减少工程成本，最大限度地提高企业的投资收益。这一点一直倍受众多房地产开发企业的关注，既为热点又是难点。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。
工程造价通常是指工程的建造价格，从投资者的角度而言，工程造价是一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。建设工程项目具有建设周期长、投资大、计价方法的多样性及计价依据的复杂性等特征。目前，由于全过程、全方位投资管理的理念尚未形成，投资管理的各个层面不够完善，导致工程投资中损失浪费的现象比较普遍，为了提高工程建设的投资效益和社会效果，必须在保证质量和工期的前提下有效地控制工程造价。房地产开发是一个比较热门的行业，随着国家宏观调控政策的出台，土地出让费用越来越高，开发成本不断加大，而房地产开发商必须对影响投资开发成本较大的各个阶段费用进行比较、分析及评估，并找到相应的对策，及时、合理地降低开发成本，才能在激烈的市场竞争中求得生存和发展。
二、项目前期的造价控制
项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但在科学决策的条件下，对工程造价的影响度占75%。而长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，尤其是抓住设计这个关键，做好设计成果的费用测算工作，变被动为主动。
在项目做出投资决策后，控制工程造价的关键就在于设计。设计阶段是投资控制的重点阶段之一，因此投资方把设计阶段的投资控制作为重点，积极进行主动控制将是进行投资控制最有效的手段。设计质量的优劣，不仅会影响工程施工的控制目标和投入资源多少，而且对投资额的控制和项目建成后的使用效果产生影响。由于工程产品的一次性投资大，建成后可变性小，因此，做好施工图的审核及费用测算工作，以高质量的设计成果来实现工程项目，是设计阶段投资控制的主要目标。
要加强对设计单位的考核和约束，应以合同的方式约定设计的质量，减少由于过多地、不必要的设计变更造成投资的失控。投资者要加强对设计合同的管理，与设计单位建立相应的经济责任制。在与设计单位签订有关合同时，将限额设计与设计成果挂钩，并建立相应经济责任制，用经济手段实现对建设项目投资的控制。
三、项目招标阶段的造价控制
投资方在项目立项决策与设计阶段对投资进行有效的控制后，可以说对整个项目的投资也就基本上控制了，但是招投标阶段投资的控制也不能忽视。招投标阶段投资的控制，应注重从技术上规范管理，减少施工单位索赔的机会。
1、通过招标方式选择好的施工队伍。建设部颁发《建设工程招标投标暂行规定》中指出：“确定中标企业的主要依据是标价合理、能保证质量和工期，经济效益好、社会信誉高。”通过招投标选定了施工队伍，即可签订建设工程承发包合同。在合同履行过程中，通过有关的合同条件，将合同各方的投资费用密切联系起来，促进费用控制工作的开展和投资控制目标的实现。
2、加强合同管理，避免合同条款的缺陷。合同条款规定了双方的权利、义务，是双方行动的依据。首先，合同措词要严密，不留“活口”。有时施工方就是利用了合同中某些条款的不确定性向投资方索赔，以达到增加盈利的目的。合同条款要详细，特别是一些牵涉到费用变更的条款，诸如设计变更的确认及其计价依据、某些特定材料的调价方法等都要详细而明确。其次，合同条款中要明确现场签证的条件，手续不完善的签证，不予认可。
3、对大宗材料和大型设备实行单独招标采购，最大程度降低材料设备投资。
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在工程造价中，材料设备费用所占的比重很大，其采购、供应和管理是否科学，不仅直接影响工程进度，而且影响着工程造价。因此，投资方应对建筑材料和设备的货源、价格建立信息库，掌握市场行情。对差价大的大宗材料或价值大的设备，我们通常选择与协议厂家定货，或者委托施工单位购买，业主参与材料设备的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备。
四、项目施工阶段的造价控制
工程建设进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小。但工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，可以说施工管理水平的高低直接影响建设工程造价，做好施工阶段的造价控制，也是整个建设项目投资控制的重要组成部分。
1、认真做好施工组织设计的审查工作
工程项目的施工组织设计提出了工程施工中进度控制、质量控制、投资控制、安全控制、现场管理等目标以及技术组织措施。施工组织设计的基本内容包括工程概况和施工条件分析、主要工程的施工方案、施工进度计划和施工平面图等。它是施工阶段的全局性的技术经济文件。对施工组织设计进行优化，主要目的之一就是使投资与工期、投资与质量之间的关系能够得到正确处理。要正确处理质量、工期和投资三者之间的关系，不能一味要求缩短工期而以较大的投资作为代价。要督促施工单位做好施工进度计划网络图的设计和优化，在保证工程质量和满足工期的前提下，尽可能降低工程造价。
2、严格工程变更及现场签证的审查与控制
在工程项目的实施过程中，由于多方面的情况变化，经常出现工程量变化、施工进度变化以及发包方与承包方在执行合同中的争议等许多问题。由于工程变更所引起的工程量的变化、承包方的索赔等，都有可能使项目投资超出原来的预算投资。对必要的设计变更，应做到以下几点：（1）进行变更费用测算分析，论证变更的必要性和经济性；（2）所有设计变更均需经发包方代表或发包方委托进行项目管理的监理工程师审核同意；（3）当设计变更超过原设计标准或已批准的建设规模时，均应经原审批部门和其他有关部门的审查批准。
投资方要对每一项设计变更的功能目标、工程量及费用增减情况进行详细测算分析，严格控制施工中的设计变更，从制度上防止任意提高设计标准，改变工程规模，增加工程投资费用。严格地讲，对变更部分提出的费用增加，是施工单位的一种索赔方式。这就要求投资方驻工地代表具有较强的管理经验与专业能力，特别是要具备较强的成本意识。在工程建设管理过程中，要建立完备的现场签证手续，现场技术管理人员能够正确分析其具体内容，确定其是否已属于图纸、预算内容以及包干内容，否则很容易造成不合理的费用增加。而对于施工过程中发生的变更，投资方应认真核实变更内容的原因、费用增减情况及其对目标成本的影响等。
3、做好合同及索赔管理
加强施工合同的费用控制，是施工阶段投资控制的一项重要内容。积累过程中可能涉及索赔签证的资料，加强索赔管理是一门集经济、技术、管理于一体的具有前瞻性的学问，对可能引起的索赔应当有所预测，及时采体补救措施，有效避免索赔事件的发生。
五、项目竣工决算阶段的造价控制
控制工程造价的最后一道关是竣工决算。凡进行竣工决算的工程要有竣工验收手续。由于在施工中经常会出现各种变化，如：设计变更、现场条件的变化、材料的代换、工程量的增减等，因此决算时，要求我们的人员要有耐心、细致的工作态度，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰漏，应实行工程决算复审制度和工程尾款会签制度，确保决算质量和工程项目的投资收益。
做好竣工决算管理，是控制工程造价的一项重要工作，投资方通过竣工决算，不仅能够反映项目的真实投资，更能通过相关数据沉淀，为以后的工程造价控制提供参考依据。
结束语：随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，房地产市场竞争不断规范和加剧，房地产投资暴利时代已经成为过去，要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目的开发成本进行有效的管理和控制，合理降低开发成本，严格控制各项费用支出，确保工程造价得到有效控制及工程建设目标能够顺利完成。
参考文献：
[1]柯洪.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2009.
[2]李骏.浅谈房地产企业成本管理[J].南京工程造价管理，2009.8.
论文作者:吴越
论文发表刊物:《低碳地产》2016年12期
论文发表时间:2016/11/1
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