北京二手房市场税收征管浅析——以北京市西城区为例，本文主要内容关键词为：西城区论文,北京市论文,为例论文,北京论文,二手房市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
北京房地产正在逐步迈入由增量市场到存量市场的过渡阶段，二手房市场表现越来越强劲。首先，贷款利率上调，使得部分原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或减少贷款，重新调整自己的置业选择，购买需求由高价一手房市场转向相对低价的二手房市场；其次，部分“以租养房”的投资型业主，为缓解房贷压力而释放手中房源，部分业主为了规避未来因房价不确定因素而导致收益降低的风险，选择在二手房价阶段性高点时期抛售手中房屋；再次，在当前房地产价位过高、升值空间较小的情况下，二手房投资无疑是一种风险较低、收益较稳定的投资方式。
但是，二手房交易因其特定的发展历史和涉及的多个政府部门，导致在税收政策制定、税收征管中存在着错综复杂的困难和问题。
诸多问题阻碍二手房税收征管
大部分二手房成交价格偏离指导价格
2005、2006年税收政策的两次调整，使得指导价格更具有现实的市场指导意义。二手房交易计税价格参照指导价格，如果合同价格高于指导价格，仍按合同价格征税，如果合同价格低于指导价格，则按指导价格作为核定的基数征收税款。根据《北京市已购公有住房再上市买卖指导价格》的规定，西城区的指导价格最高是每平方米6417元，最低是每平方米5910元，买卖双方按照每平方米4000元及以下签订交易合同征收比例为6％，按照每平方米4000～6000元签订交易合同，征收比例为81%，按照每平方米6000元以上签订交易合同，征收比例为13％。由此看出，大部分实现交易的成交价格是在每平方米4000～6000元，低于指导价格。而在某些区域，如西城区月坛三里河区域的丰汇园小区，交易均价在每平方米7500元，比指导价格高出1000元，成交价格明显高于该典型区域的指导价格。
指导价格难跟市场价格变化的步伐
北京市建委制定的指导价格每半年公布一次，即每年的1月份、7月份分别以上年7～12月份和本年1～6月份本区域内已购公房再上市买卖平均价格作为制定指导价格的参数，地税机关在二手房交易征管工作中计税价格参照指导价格执行。在实际情况下，影响二手房成交价格变化的因素很多：一是非税收因素，例如银行利率的调整、股市的波动、物价水平的变化、房地产投机行为的增多、城市化进程的需求效应、大量的外来进京人口等；二是税收因素，例如涉及房地产交易的营业税及附征税费、土地增值税、个人所得税和契税等现行税收政策的调整。随着社会的发展和房地产业对二手房市场影响的日益加深，各种因素呈现出不可预测的特点，二手房市场价格始终处于波动之中，较之其他市场经济国家，我国价格发布频率不是很低，但结合我国目前多变的房市来说，其指导价格的公布滞后于二手房市场价格的变化。
买卖双方权利义务不对等
二手房征税中涉及契税和营业税。从性质方面说，前者属于财产税，后者属于流转税。从纳税义务人方面说，前者的纳税义务人是买方；后者的纳税义务人是卖方。两种税的征收处于同一事项不同环节，交纳契税是取得房产证的前置条件。为了避免营业税的征收漏洞，在征收中将征收营业税作为征收契税的前提条件，即二手房交易中，只有卖方缴纳了营业税，买方才能进入缴纳契税环节。反之，在退税过程中，退还契税也要先于退还营业税。这样，人为地把卖方履行的义务作为买方履行义务和实现权利的前提条件，尽管其征管流程对税源控制起到了积极的作用，但同时也造成买卖双方权利义务的不对等。
管理信息支持不够
受我国《物权法》刚刚起步和交易市场规范尚不完善的大环境制约，地契房证管理水平还不高。在此情况下，由于房屋交易频繁，部分房屋交易未能纳入正常税收征管，尤其是征税环节前置于房屋产权转移登记环节后，对于房屋在确权过程中不能发生转移以及卖方在房屋确权之前变更买方或重新决定分户买卖等情形，所涉及的信息都不能及时反馈到地税机关，造成当对这类房产再次发生转移进行征税时的房产信息不统一。
加强二手房交易税管理须“重拳出击”
强调政策的适用性、合理性、可操作性
加强指导价格的适用性，提供多种适用参数。在参照建委颁布的指导价格的同时，也应参考房屋的建成年代、朝向、楼层、是否是典型小区或高档住宅等多方面因素进行修正。对没有覆盖的区域进行相应补充，并对典型小区提供特定的指导价格，按期及时公布。
完善房屋投资(或自住)交易与房屋投机性交易甄别机制。对自住房屋(如唯一住房)或特殊情况发生的交易给予适当的税收优惠政策。对解决特殊人群居住问题，应当借鉴发达市场经济国家的做法，使用包括税收在内的多种社会经济调节手段，提出有针对性的对策，提高公共资源的分配使用效率。
区分亲属之间交易与非亲属之间交易。对亲属之间的交易，在核定计税价格的政策上可以放宽，在征税上可以优惠。增加针对特殊情况的照顾条款，体现宽严适度和人性管理。针对通过低价损蚀税基的做法，一方面随着法制、诚信社会建设步伐，提高房价交易的可信度；另一方面税务部门也应当提高甄别能力。
征税程序合法化
在办理房屋产权登记时，房地局根据买卖双方提供的资料判断房屋转移的性质，税务机关应以房地局的判断作为征税依据(新近有关房屋管理机关先完税后受理的工作流程值得探讨)。要坚持依法治税的原则，房产交易中的各税要实行“分项征收、分别管理”的原则，拓宽“先税后证”的概念，对在同一事项中不同纳税人的应税行为及相互制约关系予以法律确认或分别对待，以做到买卖双方权利义务的对等关系，确保征税程序的合法化。
一是如坚持“先税后证”、“先营(营业税)后契”的工作流程，应当出台相关的法律文件作支持；二是借鉴国外经验，以是否完税决定合同(契、证)的法律地位和司法支持角度，变他律为自律，通过制度合理提高纳税人的遵从度。
建立两个平台：多税种征税与信息化共享
目前，地税系统使用专用软件进行契税征收，在营业税、个人所得税、土地增值税等税种的征收中，所需纳税人提供的信息有重复之处，应整合多种征管需求，建立统一的征收平台，并为实现对整个房地产税源实施监控提供信息平台，努力在房产交易的各项税种征收中做到税源信息共享。为进一步加强房屋交易的税收征管工作，税务机关与房地局及其他相关部门要加强部门间的交流与协调，将相关系统进行联网，建立房屋交易信息交换平台，实现房屋基本信息共享。
从加强房地产管理入手，实现税收管理化和科学化
二手房交易税收是整个房地产税收入管理的一部分，应当将它置于房地产综合管理之中。房地产税历史渊远流长，在各国都是地方税收的重要组成部分，应当从房地产的立项、建设、(予)出售、转让、再建设(装修、装饰、改扩建等)、保有等多项环节，以及其不动产固化、稳定和可调的特点综合管理。
按照先进国家的市场经济经验，加强居民住房税收入管理，需使用卫星定位、航拍测绘核技术；实行地图标识地毯覆盖式管理工具和手段；对地块、房屋实行一地(一房)一号一档(或地房捆绑建档)的地契房证管理办法；土、房、地税机关各司其职相互协调，如转让过户双方到地(房)契机关申请办理过户手续即视为向税务机关申报，由地房管理部门向其提供申报表格并传送税务机关；土房基础资料的信息化、可查等。以此为基础，税务部门的申报信息采集、告之入库方法、比对资料正误、核实价格、催缴税款的工作就有了坚实的基础。