摘要：本文首先介绍了房地产开发项日成本控制的原则，然后阐述了房地产项目成本控制的主要措施。
关键词：成本控制；原则；措施
1 成本控制的原则
1.l过程控制原则
房地产开发项目的成本是由施工过程的各个环节的资源消耗所形成的。因此,项目成本的控制必须针对施工过程来进行,在施工过程中,及时分析每一个过程影响成本的因素,制定一套行之有效的工作程序和控制方法, 使每个环节均处于良好受控状态。同时, 一个项日的各道工序又是紧密相联的,其紧前工序和紧后工序是相互制约和相互影响的, 一个工序成本的变化,必然会引起其关联工序成本的变化。因此,项目成本管理还必须认真关注相关工序的情况, 结合各个相关工序的成本变化情况进行系统分析,综合考虑,全面管理。
l.2动态控制原则
按照辨证唯物主义观点, 事物总是发展变化的, 项目成本控制的重点也要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。 如在项日的立项决策阶段结合市场情况和地域特点, 重点考察项目的可行性与风险性;在规划设计阶段充分运用价值工程,重点考察产品的使用功能与美观程度, 并进行限額设计; 在招投标阶段重点考察施工图预算、 考察施工单位的技术实力、 履约能力、合同相关条款等1施工阶段重点考察各项成本的支出情况,并结合具体的市场行情进行动态调整,及时发现和纠正偏差。
1.3责、权、利相结合的原则
在项目开发过程中, 工程技术人员、 销售人员、 业务管理人员以及其他相关人员都负有各自的成本控制責任, 同时还享有成本控制的权利。做到责、权、利相结合就是在规定的权力范围内如何开支、开支多少,同时对各部门、各单位、各人员在成本控制中的业绩进行考评, 并将最终的经济效益与成本管理人员的收入进行有效挂钩。
1.4因地制宜原则
不同的房地产开发项目都有其自身不同的特点。因地制宜就是指成本控制体系必须灵活多样,使之适合特定企业、部门、 岗位和成本项目的实际需要。针对各项目的具体情况灵活运用成本控制技术和方法,切忌生搬硬套,照葫芦画瓢。大企业和小企业, 老企业和新企业, 发展中的企业和成熟的企业, 同一企业的不同发展阶段,其管理重点、组织结构、管理风格和成本控制方法都应当有所区别,不能一概而论,绝对不存在适用所有企业的成本控制模式。例如,规模较小的开发企业其管理重点应该是尽快抢占市场,扩大销售规模,建立收入中心和正式的业绩报告系统,促进企业的壮大和发展,规模庞大的开发企业, 其管理重点是组织的現固和成本费用的控制。
1.5节的原则
成本的主要组成说明人力、财力、物力是成本的主要消耗，节约人力、财力、 物力的消耗是提高经济效益的核心,也是成本控制的一项最主要的基本原则。执行主要从三方面入手: 一是严格执行成本开支范国、费用开支标准、相关审批程序及有关财务制度, 对各项成本费用的支出进行限制和监督; 二是提高开发项目的科学管理水平, 优化组织机构, 提高项目工作效率,降低人、财、物的消耗水平;三是采取预防成本失控的技术组织措施,制止可能发生的浪费。只有做到以上三点, 成本目标才能得以实现。
2 成本控制的主要措施
2.1投资决策阶段
在整个开发过程中,项目的筛选是最重要的环节。要想对房地产开发项目进行经济效益分析、 有效的成本控制作出正确的决策, 必须做好四件事:
2.1.1市场预测, 通过市场行为来选择在市场上占有一定份额的开发项目。
2.1.2选择定价目标, 定价目标是整个价格策划的灵魂, 我们必须根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价格定位, 从而在较短的时间没将所开发的物业销售出去。
2.1.3由于土地价格在开发成本中所占比例较大, 因此土地的价格和获取方式对于公司能否达到预期的回报率至关重要 。
2.1.4可行性研究对于公司开发项目的成败起着关键的作用,可行性研究不能流于形式,靠感觉上项目。在可行性研究中必须把资金的流量和销售计划做出来, 尽量减少现金投人和资金成本, 让项日得以顺利进行。
2.1.5工程项目建设的经济评价是在项目可行性研究中, 对拟建项目方案计算周期内各种有关技术经济因素和项日投入和产出的财务、经济资料数据进行调査、分析、预测,对项目的财务、经济、社会效益进行计算、评价、分析,比较各项方案的优劣,从而推荐和确定最佳方案。在进行对某一房地产开发项目是否要对其进行投资决策时, 工程项目的经济评价具有极其重要的作用。工程项目的评价方法或理论是工程项目可行性研究的纲,工程项目可行性研究是实施工程项目的基础。无论是需求预测,还是利益估算,归根到底都是按照工程经济评价方法来完成的。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆工程项目经济评价,在项目建议书阶段,是审批项目建议书的依据之一, 在可行性阶段, 是项目投资决策的重要依据,在可行性研究报告之后,又作为设计任务下达的投资限额,它对工程设计概算起控制作用,是进行工程设计招标、优选设计方案的依据 。
2.2设计阶段
在设计成本控制阶段主要控制好上述五的环节: ①委托阶段这一阶段需要向设计单位提供尽可能详细的资料和技术指标,进行设计招标。②初步设计阶段明确项目工程造价的最高限额,为成本控制提供总依据。③技术设计阶段用技术经济指标考量设计方案, 主要从布局的合理性和经济的合理性进行考核 。 ④施工图设计阶段建筑结构形式尽量采用低成本结构形式;基础结构形式的选择必须依靠真实的地勘资料;安全系数取值要合理,这对设计结果的影响很大;结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明。⑤设计交底、变更和配合施工设计单位深度参与, 及时解决施工中设计文件出现的问题, 参加试运转和竣工验收、投产及进行全面的工程设计总结。
2.3招投标阶段
招投标阶段成本控制控制措施有以下几点,
2.3.1编制符合工程实际的标底价格
标底价格以项目施工图预算为基础进行编制, 打破无计划的“秋后算账”和预算的初级无意识管理模式,取消缺点相对较多的综合取费方式。
2.3.2合理使用固定总价、固定单价、可调总价方式
对工期短、工程量较小的单项工程尽可能使用固定总价的方式; 对工期长、工程量大的项目采用固定单价或可调总价的方式;对拟分包项目应在总承包合同中明确规定、注明,合理规避以后的合同风险;对施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应的签证工作较多的项目,采取成本加酬金的方式, 尽可能少用现在常用的根据分部分项计价的方式 。
2.4施工阶段
2.4.1加强现场管理
提高现场项目管理负责人综合专业技术技能、 合同管理经验, 采取项日经理负责制、 项目组织待遇与项目利相挂钩等激励措施。严格督促施工方按图施工,严格控制设计变更及材料代用,对必要的变更要做到先算账后花钱,做好现场各种社工记录和材料进料抽检工作, 及时掌握各种材料的市场价格信息, 在保证质量的前提下尽可能将工期提前。
2.4.2实行效益奖励制度, 调动现场管理人员的积极性
在施工过程中,如有人发现施工图设计错误或不合理,在得到权威人士确认的情况下可以根据其节约效益给与适当奖励。
2.4.3严格控制施工进度款的拨付
强化公司工程管理人员对施工进度及施工量的掌握, 避免被动的等着承包方送交进度预算后再进行审核, 增加监理方的预审环节。对工程量审査要做到不多算、不重算,谁签字谁负责。另外,对定额取费的选择要根据施工合同进行严格査核, 对就高不就低的项目要坚决纠正 。
2.5营销过程的成本控制
2.5.1制定合理有效的推广计划
也能功效推广计划的制定要考虑到房地产开发过程存在的很多不确定性,避免出现推广已展开而开发建设进度比计划滞后,结果广告费花出去后效果却大打折扣,导致费用超支。
2.5.2建立切实可行的销售通路
后媒体时代的传播方式和获取信息途径的一场丰富是选择销售渠道的难度加大, 同时也是客户日益分散,市场细分程度更高。确定有效的销售通路,需要解决好客户在哪、谁是客户的问题。同时,时刻反省对渠道的判定是否有效,把握有效的原则,衡量投入和产出比是否合遣,导致广种薄收。
2.5.3进行高效的资源整合
房地产营销的核心在于整合各类资源,包括城市发展、社会状况、设计规矩、工程配套、广告传播、公共关系等,使之形成合力 。
2.5.4开展及时有效的评估
对推广效果及时进行评估, 对于提高操作水平来说至关重要,而且这些经验都是花钱买来的,及时加以总结是对上一阶段工作的反思, 也给下一阶段的工作提供了借基。
3 结束语
房地产项目目成本控制直接关系到企业的利相, 是企业生存与发展的美键因素。因此,房地产企业应加强管理,努力做好成本控制工作。
参考文献：
[1]杨涵,丁红军.房地产企业的成本管理与控制[J]中国乡镇企业会计,2005,6.
[2]王立红,盂庆丽.浅谈房地产开发成本控制[J].林业科技情报,2007,4.
论文作者:叶琳飞1,陈云斌2
论文发表刊物:《基层建设》2017年第29期
论文发表时间:2018/1/4
标签：成本控制论文; 项目论文; 阶段论文; 成本论文; 开发项目论文; 工序论文; 企业论文; 《基层建设》2017年第29期论文;