关键词：不动产；登记制度；问题；有效措施
引言
不动产登记制度不仅是物权法的重要制度，也是明确物权所属情况的表现形式。由于国内不动产发展时期较晚，发展历程较短，存在很多法律规定不明确的情况，使国内经济的发展受到了一定影响，因此相关部门应尽快出台相应政策，以保证我国经济和不动产登记制度的快速发展。
1实施不动产登记的要义
（1）基于不动产权登记的背景下，能够对土地权属关系进行正确的确认，并且对土地的社会主义公有制给予了有效的维护，切实的对土地权利人的合法权益进行了全面的保障。不动产登记的切实有效落实，使得土地所有权以及相应使用权的产权关系进行了有效的梳理，并基于土地权益范围背景下对国家、集体、个人之间的关系进行了重新界定，在土地社会主义公有制以及土地权利人合法权益等的维护方面给予了重要保障，同时相应的为期提供了一定法律依据。（2）通过不动产登记，确认了土地权利的变动关系。我国宪法明确规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。并且，我国有关法律又规定：土地的使用权可以依照法律的规定转让。通过不动产登记对变动的权属关系进行确定。即在国家的土地登记簿上记录相关土地权事项变动的信息，并发生产权变动的法律后果，这就从法律上规定了土地使用权可以交易，从而保证了土地产权交易安全，保护了土地市场的交易秩序。
2我国不动产登记制度实施过程中出现的问题
2.1没有明确的登记范围
目前，在我国不动产登记的权利范围中出现登记不明确的现象。我国的国有土地使用权、宅基地使用权、采矿权、土地承包经营权、土地管理权，法律法规不够详细，也没有明确这些权利的性质。导致相关的部门在制定具体的物权登记规则的时候不能明确登记的对象，缺乏具体的法定形态做依托。
2.2尚未形成有利的基础理论
《物权法》中规定，只有经过合法登记的不动产才具有相应的法律效力。而学术界的专家对此项规定存在一定的争议，他们当中部分学者并不认同不动产登记生效的模式。出现这样的争议，主要是因为我国尚未形成更具说服力与系统性的基础性理论，而《物权法》中的规定也不够完善，更不是绝对化的正确。
2.3技术标准不统一
虽然在2014年末国家已颁布《不动产登记暂行条例》，也对登记机构、登记簿册、信息平台、登记依据要求“四统一”，但依旧存在大部分地区并未按要求实施登记政策，使得登记信息不够准确和全面，影响最终数据结果，并且使国家的相关政策得不到落实。此情况不仅使国家登记制度的合理性受到侵害，也会让我国不动产登记制度的整体停滞不前。
3解决我国不动产登记制度的有效对策
3.1优化登记技术流程
各类不动产登记相关的事项存在五花八门的状况，给办证群众带来极大不便。统一登记机构后，统一登记程序的执行就是至关重要的。登记机构应在制度上为登记及时、准确地完成创造有利的条件，行动上依法规范对各环节权限与办理时限进行进一步的明确，统一的申请材料和登记要求。不仅有利于提高登记效率，而且相同程序与技术操作会对加强登记结果公平合法性。
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3.2建立统一的登记机关
因各地方政策的落实和实施技术可能存在差异，导致各地方不动产登记制度的进度参差不齐，无法实现统一，而统一的不动产登记机关又是社会进步的必然趋势和必然结果。因此，我国可以在登记制度上借鉴其他国家的一些做法。例如，澳大利亚的昆士兰州土地登记：早期昆士兰州便引入托伦斯登记制度，现如今已形成完整的“自动化权利系统”又称ATS，昆士兰州在权利系统完善的同时，也拥有成熟的法律体系，颁布多种权利管理法，分别对财产转移、私有土地、土地开发等进行明确规定，同时开设登记赔偿基金制度，即如果出现登记与实际不符的情况，一切责任归于政府，由政府为其赔偿损失。该制度被昆士兰州居民一致推崇，实施效果十分明显。
3.3强化不动产登记意识
实行不动产登记关联各行各业，涉及千家万户，影响千秋万代，具有重大的现实意义和深远的历史意义，这就要求人人都要有不动产登记意识。土地的地域性、不可再生性、可重复使用性确定了在土地管理方面的强化中不动产登记的重要作用。此外，不动产登记制度以更全面、科学、快捷、准确的土地登记资料，完善土地产权管理，为推进国土资源管理提供了更有力的支撑。
3.4通过多种渠道做好相关的宣传政策
应该提高对不动产登记宣传的重视，可以通过大众广播、电视、网络媒体、报刊等多种媒体，以及现场答疑、上门服务、设置专门的咨询平台等多种方式进行宣传。比如可以在不动产中心和电视栏目组共同合作，在特定的时间专门为人们解疑答惑。除此之外，除了各不动产登记中心设置服务向导，国土、地税、银行等驻场办公外，还开通微信公众号，为人民提供方便的服务，人们可以随时随地了解到不动产的相关动态信息，和当天办理业务的实际情况、投诉建议等等。
3.5有效选择物权变动手段
当前我国不动产登记制度主要包括三个方面的内容，契约登记、产权登记、托伦斯登记。针对于这三种不同形式的不动产登记制度，在实际运行与使用过程中，都具有一定的优势，但也存在相应的局限性。选用契约登记手段可大力提高不动产流传的效率，与此同时也会提高风险系数。更会在一定程度上有损权利人的合法权益，不能有效彰显法律法规的公平性。托伦斯登记模式的运用，也未产生预期的工作成果，甚至在其他发达国家更趋向于废除此项登记制度。但基于我国国情，在不动产预告登记制度贯彻与实施过程中，可借鉴这些登记模式中蕴含的优点，并结合当前社会发展趋势，形成更具有中国特色的不动产预告登记手段。并能在实际工作开展过程中，根据实际情况，有效选择物权变动的手段，从而使其建立更坚实的理论基础。例如托伦斯登记制度中的赔偿机制，对于我国当前开展不动产登记工作具有一定的促进作用。对于相关职能部门出现的不动产登记错误信息，给予相关权利人一定的补偿，更能展现出我国不动产预告登记制度的公正性与合理性。基于此，可促进不动产所有权人能更积极的配合国家对不动产的管理。因此，各地方政府及相关职能部门，若想有效开展不动产预告登记工作，应根据我国基本国情，以及各区域的实际经济背景等，运用国家现存法规，不断借鉴其他与之相关的政策与制度，建立更有利的理论基础，从而为全面有效开展不动产预告登记工作打下良好的基础。
结语
作为国土资源的管理部门，不仅要大力宣传不动产登记的重要意义，做到家喻户晓，而且要让不动产登记变为人们的一种自觉行动。同时，不动产登记机关要按《中华人民共和国土地登记规则》，依法办事，保证不动产登记的合法性、有效性。
参考文献
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[2]刘威．我国不动产预告登记制度的现状与对策分析[J]．法制与经济，2018(3):102-103.
[3]马开轩．论不动产预告登记的不足与完善［J］．商业时代，2011(18)．
论文作者:单晓丽1,,张成霞2,,,董明宇3
论文发表刊物:《工程管理前沿》2020年2期
论文发表时间:2020/3/16
标签：不动产论文; 制度论文; 我国论文; 土地论文; 预告论文; 变动论文; 国家论文; 《工程管理前沿》2020年2期论文;