摘要：在对宁波东部新城CBD的区域研究基础上，针对现状缺乏人气的主要问题，对场地的功能修补、业态修补、空间修补三个方面提出设计策略，力求促进城市综合实力的提升。
关键词：功能修补；业态修补；空间修补
宁波东部新城，是以中心商务和行政办公为核心功能的综合性城市新区，也是宁波的中心商务区（CBD）所在。本文研讨的A3西区地块，是中心商务区唯一剩余的待开发地块。为创造与周边已建成区块更为和谐的城市空间形态，整体考虑区块的景观环境，在下阶段各地块招商和建设中落实整体控制要求，开展了该地块的设计研究。
一、现状研判
A3西区地块（以下简称该地块），位于中心商务区中西部，用地面积19公顷。其东邻中央公园、西临甬新河、南邻中央绿荫走廊，区位优势明显。本案向外延展到1.2平方公里（以下简称该区域）作为研究范围，并有以下判断：
1、功能配比——商务用地纯粹，功能多样性欠缺。从目前施行的《宁波东部新城核心区城市设计导则》来看，该区域除去道路、绿地外，商业设施和商务设施综合用地（B1/B2）的比例高达90%，余下的10%为商住用地（R/B）。
2、业态选择——设施配套完善，人气活力欠缺。区域周边及内部的商务办公、大型商业综合体配置充足，其中地块北侧会展中心，金融中心与南侧宏泰广场，银泰城已建成投入使用，小型且活力的商业街区与高档酒店略显不足。
3、空间形态——交通便捷、景观稀缺，如何最大化利用。依托中央公园与甬新河的景观资源，旨在营造人性化的办公区域和有活力的城市功能区。
下文就从这三个方面来阐述，城市商务区的修补式策略。
二、策略研究
2.1功能配比修补
本文选取了若干国内外，与宁波城市量级接近的中心商务区，进行功能及配比研究。
1、国际案例——通过对伦敦金丝雀码头、巴黎德方斯、德国波兹坦广场、德国汉堡等国外商务区的数据研究，几者的办公比例为50%-80%、商业比例4%-13%、文娱比例≤3%、酒店比例2%-8%、居住比例8%-40%。相较之下，国外商务区的商业和居住功能比重较高，文娱和酒店功能比重较低。
2、国内案例——通过对上海虹桥商务核心区、上海世博会A片区、上海前滩地区、天津于家堡金融区等国外CBD的数据研究，几者的办公比例为55%-67%、商业比例10%-15%、文娱比例5%-10%、酒店比例5%-10%、居住比例9%-20%。相较之下，国内商务区比较注重商业、文娱及酒店的功能，办公和居住比例较国外商务区低。
3、结论——以上述的功能配比为参考，确定地块内各功能配比如下：商务办公是地区发展支柱，占比60％；中央公园两侧及沿甬新河地区承担着片区主要休闲商业职能，占比15％；地块承担中央商务区内大部分的居住功能，形式以服务式公寓为主，占比10%；在本土文化的基础上引入特色的文化产业和休闲娱乐空间，占比10％；配置高星级酒店、商务酒店和文化特色酒店，为商务办公、文化创意、国际时尚和观光休闲人士服务，占比5％。
2.2业态选择修补
在推演了商务区的几个主导功能配比的基础上，本文在商业、文化、居住三个主导功能的细分业态上做了进一步研究。
1、商业型业态——引入“SOLOMO”（Social-Local-Mobile）的体验消费概念，业态配比以休闲娱乐为主、购物功能为辅，凸显娱乐性、互动性、文化型、情景性。面对城东新城及本区域商务人士需要提供中高档、体验性强的业态，面对周边居民需要提供中档，全面化的业态。
2、商务型业态——主要面向城东新城和本区域的商务办公人士。所提供的服务主要围绕白领人士在生活工作期间的购物、餐饮、零售、休闲和交流需求，消费层次属于中高档，强调体验性。
3、生活型业态——主要面向周边居民。所提供的服务主要围绕市民日常生活中的各项消费需求，消费层次属于中档，强调服务的全面化。
2.3空间形态修补
1、日本难波公园：将空中花园与中央公园、道路绿化直接相连，增强从自然空间至商业空间的连贯性。以公园的形式串联展现购物空闲，彰显自然生态的生活方式。
2、广州天环广场：以2-4层的空中连廊串联不同地块的商业空间，外立面采用可透视的玻璃幕墙。Parc中心（天环广场）以一个“零售店的体育场”，别出心裁地将地上的底层和地下的零售区整合在同一个多层次的公园绿地中。
3、深圳北辰三角洲：依托主要景观界面，将室外开场空间引入内部，创造开放式商业公园。周边沿街社区商铺打造“广场+环境”模式的QPark情景式购物公园，依托湘江风光带一线江景，创造出一个开放式、低密度的商业公园。
4、通过上述国内外购物公园的案例，得出以下策略：
沿中央公园界面地块裙房以空中连廊相连接，并跨过江澄路延续到滨水地块；滨水界面建筑形式以退台式为主，保证滨水视线；沿主要界面多采用玻璃幕墙，利用屋顶绿化将室外绿化延续到建筑内。
三、空间布局
3.1设计主题
空中绿廊、花园街区
一个24小时充满活力的新城核心
一种新的游憩消费模式
互相连接、层次分明的立体连廊网络
面向中央公园和滨水的公共开放活力空间
3.2规划结构
一核两廊，一带四区。一核：商务服务核；两廊：滨水休闲景观廊、沉浸式商业体验廊；一带：休闲产业发展带；四区：商务办公区、总部办公区、SOHO办公区、商住混合区。
3.3分区设计
1、商务办公区
位于地块东南侧，是整个规划区的服务核心区。空间特点：以内庭广场为中心，形成围合式形态，引入甬新河的水景，构筑中央花园景观，真正实现情景交融。
2、总部办公区
位于地块北侧，目前北地块已出让给富邦作为企业办公用地。空间特点：园林式企业总部中心。
3、商住混合区
位于地块东北侧，主要承担了规划区内的配套功能。空间特点：组织一个互相连接、层次分明的立体连廊网络，作为中央公园的绿化延伸区块。
4、SOHO办公区
位于地块西侧，主要承担了规划区内小型企业办公和休闲功能。空间特点：设计面向滨水的高低错落的叠落式屋顶建筑。
五、结语
中心商务区的功能配比、业态选择和空间形态是城市研究的重点，也是编制后续规划的前置工作。特别是目前国内CBD规划与建设热潮已过，如何在现有成功或失败的基础上，本文提出了一些探索性的修补策略，去优化功能、业态、空间等各方面，希望有可借鉴之处。
论文作者:杨留柳,唐韵文
论文发表刊物:《基层建设》2018年第26期
论文发表时间:2018/9/17
标签：功能论文; 地块论文; 商务论文; 业态论文; 公园论文; 商业论文; 空间论文; 《基层建设》2018年第26期论文;