罗武强
深圳市时尚易城投资发展有限公司 广东深圳 518000
摘要：作为深圳产业大区，龙岗区现有各类工业园区889个，产业空间资源丰富。由于各种历史原因，其中有337个老旧工业区普遍存在环境较差、功能落后、产业低端、经济效益不高等问题，无法为龙岗区“高端引领、创新驱动”战略提供有效支撑。如何实现老旧工业区的升级改造，是龙岗产业转型发展面临的难题。本文选取龙岗“大运软件小镇”综合整治模式项目进行剖析，为老旧工业区如何实现转型升级探索新路。
关键词：老旧工业区；转型升级
参考文献
近年来，龙岗区选取以劳动密集型低端加工制造业为主的莲塘尾工业区为试点，以区属国企龙岗区产服集团为投资主体，对该工业区统租统改、统筹扶持和统一运营，积极引导高等院校产学研基地、高端产业项目、高等级人才入园，打造成为创新资源集聚、创新服务完善、创新活力迸发、独具特色的创新型产业园区—大运软件小镇（以下简称“小镇”），效果显著，先后被授予国家级科技企业孵化器、广东省A类（优秀）科技企业孵化器、广东省创业孵化示范基地、深圳市投资推广国际化重点产业园区、深圳市留学生创业园等荣誉，为老旧工业区改造和产业转型升级探索出一条新路。
一、项目建设背景与改造模式
（一）建设背景
2011年，为抢抓后大运时代和特区一体化的历史机遇，龙岗区委区政府提出“高端引领、创新驱动”发展战略，大力推动全区产业转型升级工作，构建高新技术产业为主体现代产业体系，加快由产业大区迈向产业强区。
为有效提升区域价值，促进产业转型升级，2012年初，龙岗区委区政府正式启动对莲塘尾工业区的改造工作，将其打造成为现代化创新型园区，为全区产业转型升级树立示范引领作用。莲塘尾工业区位于龙岗大道与机荷高速交汇处东北侧，毗邻龙岗大道和地铁3号线，区位条件优越。工业区占地14.5万平方米，建筑面积16.4万平方米，共有76栋建筑，多建于上世纪90年代，功能区分不尽合理，公共服务配套不足，属于典型的老旧工业区。工业区原有各类工业企业91家，以劳动密集型的低端加工制造为主，产值低、税收少、效益低下。2011年工业区生产总值仅2亿元，纳税金额不足550万元。
（二）改造模式
旧工业区改造升级主要有“工改工”拆除重建和综合整治两种模式。“工改工”拆除重建模式项目投资大、工程周期长，难度大。综合整治模式则保留该园区的大部分现状建筑，通过对管线、景观、交通、立面、内部功能的局部改造，难度小、成本低、见效快，能够快速消除旧工业区的不利影响，营造适合现代软件企业生产生活的园区环境，在短时间内形成一定的产业集聚规模。
经研究论证后，龙岗区委区政府决定莲塘尾工业区采用综合整治模式，由政府主导，区属国企统租社区物业进行“穿衣戴帽”式改造升级。
2013年，龙岗区产服集团介入对工业区实施综合改造升级和运营，促使该园区涅槃重生，蜕变成独具特色的创新型产业园区——大运软件小镇，经济效益和社会效益的双丰收。2017年，小镇企业预计实现纳税5亿元，比改造前增长近100倍；园区所在社区年均新增收入300万元，股民人均分红10万元，为改造前的2倍。
二、转型升级创新举措及成效
（一）专业化公司统一运营，提升园区服务供给水平
引入市级专业园区运营团队深圳市国高育成投资运营有限公司，实施市场化、专业化运营管理，为入园企业提供物业管理、招商引资、政策辅导、品牌推广等软性增值服务。
1、实施市场化、专业化管理。积极协调相关部门，加强对入园企业的税收、科技、资金等方面的扶持，累计帮助200多家企业获得政府租金补贴、专项扶持近4亿元。协助产业部门开展“政策进园区”、企业国高认定等系列工作，37家企业成功认定为国家高新技术企业。与政府共建产业园区公共服务平台，集成市、区18个职能部门提供207项基础政务服务，让企业不出园区可享受“一窗式”服务。
2、高站位开展招商引资促企业“引得进”“长得快”。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆制定租金优惠政策招“大商”引“美凤”，推出“租金换股权”“装修换免租期”等灵活多样的优惠措施，对国家重点发展产业、政府引进的重大项目实施3—6个月的免租。建立招商引资“负面清单”，对于不符合园区产业定位的企业不予入园许可。重点瞄准技术密集型企业，发挥龙头企业带动作用，以点带面实现产业链高端环节的集聚。
（二）政府统筹搭建平台，构建全链条扶持体系
加强政府统筹，围绕“高端引领、创新驱动”发展战略，主动对接高端创新资源，积极引进高等院校、高级人才、高端企业，打造创新创业平台，建设“三高一平台”示范基地；构建以企业需求为主导的“政产学研金介贸媒”全链条扶持体系，为企业导入金融、技术、人才、政策、市场等关键资源，为企业打通技术链、产业链和资金链。
1、搭建技术转化平台，打造产学研高地。依托小镇毗邻国际大学园的地理优势，与高等院校合作共建实力雄厚、基础完善的公共技术研发平台，为入驻企业提供技术开发和服务支撑，提升企业科技创新能力，实现技术转移及科技成果产业化。已引进中国科学院、香港中文大学（深圳）、北京航空航天大学、深圳大学、中南大学5家高等院校的产学研基地。大力引进高端人才，共引进国家“千人计划”专家11名、深圳“孔雀计划”团队7个、享受国务院津贴专家1名、首届深圳十大鹏城工匠1名，留学海归创业人员接近200人，高素质人才队伍（大学以上学历）超过5000人。
2、搭建金融服务平台，促进“产业+金融”深度结合。积极整合银行、担保、创投机构等金融产业链资源，建立多元化科技金融投融资体系：一方面依托产服集团旗下的创投广场、兴业担保等金融平台资源，建立创投基金、天使基金、中小微企业投资基金等，探索以金融工具为推动力，促进科技发展的新模式，实现自有资本、社会资本、金融资本与科技资源全面对接；另一方面通过举办投资论坛、项目对接、投资推介、投融资培训、沙龙等多类活动，为园区企业提供专业的资本运营服务。截止目前，共为60多家企业获得各类创业投资、风险投资共14亿元。
3、打造创业孵化平台，推动大众创业万众创新。以深圳建设国际创客中心为契机，积极与政府、高校、企业、投资机构等主体合作，多模式共同打造创业孵化平台，汇集创客项目216个，打造孵化器11家，总孵化面积2.3万平方米，占龙岗区的1/3，是全区最具创新活力的创业圈层。其中，国家级孵化器1家、市级孵化器2家、市级创客空间4家。共举（承）办各项创新服务活动192场，圆满承办2015、2016、2017三届深圳国际创客周龙岗分会场系列活动。
（三）坚持高端引领发展，发展新一代高新产业
大力引进新一代信息技术、互联网+、软件开发与设计、智能制造等重点发展的高新技术产业和新兴产业，目前已引进柔宇科技、怡丰机器人、
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兰丁医学、云天励飞、芯天下科技、有点牛传媒科技等一批行业领军企业相继入驻，技术创新能力强、发展势头迅猛。如怡丰机器人成功研发出全球首台汽车搬运AGV机器人，2017年上半年获5亿元订单；云天励飞研发的基于动态人像识别的系统云天“深目”，在全球率先实现人脸定位；柔宇国际柔性显示基地2017年底量产后产值达200亿元；有点牛传媒科技在微信新媒体业务领域影响力全国排名第一。2018年6月，柔宇科技投资约110亿元建设的全球首条类六代全柔性显示屏大规模量产线在深圳正式点亮投产。
（四）加强国际交流与合作，搭建国际创新创业平台
作为深圳市投资推广国际化重点创新载体，大运软件小镇主动链接国际创新创业资源，开展与海外资本、人才、技术项目及孵化机构、行业协会的交流与合作，搭建国际创新创业合作平台，帮助企业成长并走向国际市场。已与美中硅谷协会签订了战略合作框架协议，打造直通硅谷创新创业资源的平台。该平台是一个促进技术合作、成果转移、产业化发展和资源共享的服务平台，为企业提供国际交流、国际产业对接、国际投资和人才建设等全方位服务。
（五）以党建为抓手，培育创新创业文化
作为由国有企业管理运营的示范园区，大运软件小镇努力塑造创新驱动发展标杆的同时，也在树立全市科技园区“党群共建”工作典型。在区委两新组织的指导下，成立了大运软件小镇党支部，并且按照“党建+创业”的工作思路，开展了一系列党员服务创新创业、社区党代表进小镇等活动，促进党建工作与创新创业有机融合。2015年12月底，全国首个“党员众创导师团队”在大运软件小镇组建成立，吸纳了14名优秀企业家党员，为青年创客提供导向性、专业性、实践性辅导服务，成为龙岗创新创业新亮点。同时还大力推进服务型党组织建设，先后多次组织园区党员参加“送教上门”活动，免费享受公益培训资源；组织党员创客开展“党性教育”拓展培训，积极引导创新创业者树立正确的价值观和创业观。
三、老旧工业区转型升级建议
（一）进一步增强社区参与“工改工”改造意愿
目前，深圳市现有工业区大多数掌握在社区集体经济组织手中，属于老旧传统工业区。由于利益驱使，绝大部分社区更愿意“工改商”和“工改居”。因此，提高社区参与“工改工”积极性和主动性，释放传统工业区土地空间资源，是推广软件小镇升级改造模式的基础。一方面，要加大旧工业区综合整治改造升级政策宣讲力度，宣传通过更新改造实现华丽蝶变的典型园区案例，让社区居民了解园区发展对社区产生的积极影响，消除后顾之忧；另一方面，适当降低社区参与“工改工”的改造成本，从规划设计、清理补偿、工程建设、专业运营等方面给予社区业主一定比例的财政补贴，增强其改造意愿。
（二）着力消除旧改历史遗留问题不利影响
由于各种历史原因，目前大部分老旧工业区楼宇属于小产权性质，无合法产权证明。软件小镇的运营实践证明，经过综合整治后的小产权老旧园区遗留问题较多，“硬伤”明显。如存在一定的租赁法律风险、影响项目的竣工消防验收备案、企业在申报IPO以及政府扶持政策时常因无法提供租赁场所合法性证明材料而被拒绝等，给园区招商运营和企业经营生产带来诸多负面影响。针对此类型旧改园区，建议政府相关部门开辟“绿色通道”，支持园区发展。
（三）加强引导多方参与推动项目建设运营
推广“大运软件小镇”综合整治改造模式，一方面要继续发挥政府“有形之手”的公共服务职能，在项目立项规划、企业清退、功能定位、招商推广、企业服务等方面给予全方位支持，形成合力推进项目建设。另一方面，囿于政府财政资金有限，以政府主导投资改造不宜作为参照模式推广，取而代之的应是操作性更强的“政府引导、市场推动”，通过市场配置资源的“无形之手”，拉动社区资金、民营资本对园区进行联合改造运营，形成风险共担、利益共享机制，缓解改造资金压力。
论文作者:罗武强
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/19
标签：园区论文; 工业区论文; 企业论文; 产业论文; 小镇论文; 亿元论文; 老旧论文; 《建筑学研究前沿》2018年第23期论文;