马纪闯1 李自豪2
1身份证号码：4110821989****0096；2身份证号码：4104261988****4532
摘要：随着我国“一带一路”发展战略的提出，经济的快速发展对房地产项目进行全过程工程造价控制的要求更加迫切。2017政府工作报告中特别强调要坚持住房的居住属性新形势下为房地产工程造价控制赋予了时代使命，只有直面房地产造价控制所存在的问题，根据房地产工程项目特点在工程造价全过程精细化管理才能提高资金利用效率，真正实行全员、全方位和全过程的管理，为提高造价管理及成本控制水平提供了参考价值，对我国房地产的快速发展具有非常重要的现实意义。
关键词：房地产；成本管理；控制
1 成本控制的含义和重要性
1.1 成本控制的基本含义
在房地产开发企业的工程项目开展过程中，成本控制是其中非常重要的一项组成部分。成本控制是房地产开发企业在项目开展之前形成的一种测算标准，然后结合企业的管理体系进行有效的落实和执行，最终实现企业的控制管理目标。房地产开发企业在开展成本控制工作的时候，应该对每个阶段的成本控制目标进行明确，对整个控制过程中可能存在的影响因素进行全面的分析，在每个部门的职权范围内进行项目成本管理。
1.2 成本控制的重要性
在房地产企业项目开展过程中可能需要大量资金的投入，主要包括土地方面的费用、建设费用以及人工费用等，所以房地产开发企业的成本控制工作在整体上呈现出了一定的复杂性，要求企业在发展过程中一定要加强相应的控制力度。房地产开发企业要想提高整体的管理水平，应该提高成本控制工作水平，加强对成本方面的控制工作，从而可以为企业财政体系的完善性提供良好的保障，使企业在项目中可以获得更多的经济效益，促进房地产开发企业可以在未来实现更加快速的发展。
2房地产开发成本控制管理对象与构成
2.1房地产开发成本控制管理的对象
房地产开发包括投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，对成本的控制管理应贯穿于成本投入的整个过程。投资决策阶段即为可研阶段，房地产企业应对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，其中必须对成本进行测算，并对市场以及最终效益进行分析，形成可研报告。设计阶段，需要根据可研进行合理的设计，这过程基本能确定大部分开发成本。招投标阶段，就需要组织超投标部门，依照设计方案或者是图纸以及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本核算，提出招投标决策意见，选择合适的供应商，从而实现有效控制成本的目的。施工阶段就是根据设计图纸与开发方案，编制合理可行的施工方案，按计划准时并保质保量的进行施工，并对施工过程进行合理的控制，尤其是签证变更等方面。竣工结算阶段需对已竣工并且经过验收合格的项目及时进行成本结算。
2.2房地产开发成本控制管理的构成
房地产开发成本控制主要是针对费用科目进行控制管理，具体涵盖土地成本、前期开发准备费、基础设施费用、建筑安装工程费、配套设施费用、管理费用、财务成本等。土地成本主要是指房地产开发项目发生的土地获得价以及拆迁补偿费或征地费用；前期工程费用主要是指开发前期所发生的可研、规划、设计等费用；建筑安装工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购及安装工程费等；配套设施费用为为业主服务的各项配套项目费，主要包括水、电、煤、道路等成本；财务成本主要构成为融资成本，也就是贷款利息。
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3房地产开发成本控制管理的难点
3.1缺乏全过程财务管理意识
许多房地产企业不重视财务管理，认为房地产开发就是一个取得土地、进行设计、组织施工并建造好房屋并进行售卖的过程，财务管理的作用只是记账、核算，对开发成本的管理依然停留在核算层，缺乏全过程财务管理意识，尤其忽视财务管理在开发前期的引导作用，并没有从房地产开发的整体出发，也没有将财务管理意识贯穿于整个开发过程。在房地产行业繁荣时期，随便建房都能获得一定利润，只是利润多少而已，这也是导致这种房地产企业不重视全过程财务管理的一个原因。财务管理对利润的影响很大，尤其是在房地产竞争越来越激烈的今天，房地产暴利时代已经过去，全过程财务管理意识显得更为重要，这将导致企业开发成本的高低，并影响最终的利润，影响企业的竞争力，进而影响房地产企业的生存发展。
3.2缺乏系统的税收筹划
房地产行业的税务负担非常重，一个好的税收筹划将影响房地产开发项目的利润，但部分房地产企业却忽视了这一点。房地产企业涉及的税种非常多，影响比较大的税种主要有企业所得税、土地增值税以及增值税，在开发阶段主要涉及的税种有耕地占用税、契税、城镇土地使用税等，税收对企业的影响很大，但一些企业仅仅是在按部就班的进行税务缴纳，并没有任何税收筹划，会导致房地产企业出现税务负担较重的情况，从而影响房地产企业的竞争力。
4当前房地产工程造价成本管理解决的重点
4.1合理地做出投资估算
虽然决策阶段发生的成本仅仅占到总成本的0.5%－2%，但是对项目的整体成本影响高达60%－70%。开发商应重视房地产项目前期的投资评估，收集整理优化估算资料，充分利用净现值、净现值指数成本动态评估指标判定项目的可行性，利用同类项目资料进行多方比对，为房地产项目工程造价成本控制打下良好基础。
4.2价值工程推行限额设计
限额设计是指根据房地产项目的可行性研究报告以及投资估算表进行初步设计，在能保障各个功能都能达到的情况下，分配投资限额以控制设计，保证总投资额不能被突破。房地产设计阶段对成本控制的影响程度占比重为20%－30%，所以在事前进行有效控制将工程技术和经济作为分析的重难点，将全寿命建设周期内的各种因素进行优化比选，传统的设计实际投资额较大，投资的精确度和投资透明度也比较低，设计的成本小，设计时间短，这样不利于成本管理而通过设定限额设计进一步节约投资成本，达到价值工程推行限额设计优化房地产方案的实效。
4.3提高公司的税收筹划水平
随着房地产行业的营改增，对房地产企业在税收方面的要求越来越高，税务管理方面也更加规范，一个好的税务筹划可以使开发项目获得更大的竞争力，也能进一步规范企业的税务管理，降低税务风险的影响。
企业在投资决策期间就需要进行税收筹划，并根据税收筹划制定相应的管理措施。税收筹划从前期介入，能有效避免出现后期不必要的税务风险以及税务负担。税收筹划不仅只是在前期做一个总的筹划，在各个阶段也应该有相应的税收筹划：在招投标阶段选择供应商时，不能仅以价低为最重要因素，还应考虑供应商的规模、产品质量以及是否是一般纳税人以及能否能取得增值税专用发票进而取得足额的进项税等多项因素；融资阶段也应进行具体的税收筹划，考虑不同融资方式对企业税收以及开发成本费用的影响。同时，加强对公司财会人员的培训以提高财务人员的业务水平，重视现行税收优惠，发票管理要求。
结束语
随着国家加强对房地产市场的宏观调控，房地产市场的竞争将会愈加激烈，而房地产企业就需要通过提升房地产开发成本控制管理的质量来提升房地产企业的竞争实力。提升对开发成本控制管理是房地产企业降低成本的有力途径，也是房地产企业管理工作中的重要构成内容。
参考文献
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论文作者:马纪闯1,李自豪2
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第7期
论文发表时间:2018/7/16
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