摘要：近年来，随着国民经济的发展和城市用地资源的紧张，各类房地产工程蓬勃发展。但是与其建筑技术发展不相匹配的是，房地产工程预结算问题发展较为缓慢，该问题长期以来一直困扰着开发商。在现有的房地产工程预结算的过程中，不仅要求实际操作人员具有一定的审核手段，而且要求具有丰富的经验。在此背景下，积极发现现有房地产工程预结算中的问题，提出相应的解决措施，对于提高房地产工程预结算的审核质量大有裨益。
关键词：房地产；预结算；审核质量
建筑领域迎来了新的发展契机，各地的建筑工程项目与日俱增，房地产行业迎来了发展的春天。房地产项目是一个需要投入大量精力且涉及众多部门的大型工程。其中，房地产工程预结算问题是摆在房地产开发商面前亟待解决的问题，虽加大力度研究分析此问题，但从现有情况来看，现有房地产工程预结算水平仍有待提高。
1 工程预结算具体内涵解析
工程预结算审核目的主要是在保证安全的前提下降低工程的整体预算。在目前的工程预结算审核过程中，一般运用预算、会计等相关方法对工程整体预结算进行科学地计算。通过这些手段，可以帮助工程施工方减少工程预算费用，同时避免一些不必要的施工浪费。与普通的管理方法相比，工程预结算审核对于参与项目审核的工作人员要求较高，不仅需要工作人员具有丰富的实践经验，同时还要求工作人员具备其他相关知识，以及出色的个人能力。
2 房地产工程预结算中的具体问题
2.1 招标问题
我国的经济发展起步较晚，房地产工程的预结算发展情况较为缓慢，使得我国的工程招标体制和具体操作方式漏洞较多，仍然需要完善。除了一些显而易见的工程人工费用、材料费用、设备设施使用费用等，还包含一些不易用价格来衡量的技术型问题和指标，这便为各房地产施工方提供了一个可以攫取更多工程款项的漏洞。
2.2 施工图和竣工图的差异问题
施工图是房地产开发项目中一个重要环节，是招标和投标双方判定工程是否可行的重要内容，因此施工图直接决定了招标和投标双方能否签约。但是，房地产施工方在项目施工过程中受限于人工、材料、政策、使用方需求等因素，房地产建设完毕后，其竣工图往往同施工图有着一些细小的差别。在项目竣工之后，当有关部门对项目进行审查和检测的过程中，竣工图是帮助有关部门判定工程达标与否的重要凭据。由于竣工图才是确定工程整体造价的依据，因此一些房地产施工方便利用施工图与竣工图不同这一点来获取不当利益，但是这一漏洞却时常被审核者忽视。
2.3 施工所需材料价格不明确
一些不法房地产施工单位在工程项目中为了获取最大的利益，往往采用偷工减料和使用低劣材料来替代预算中所确定的优质材料，以此获取此中的差价，赚取巨额的利益。虽然采用低劣材料的建筑在短期内没有建筑质量问题，但是在一段时间之后，会出现相当多的能够对使用者造成严重威胁的问题。同时，一些房地产施工单位在提交了工程预算之后，为了获取更多的利润，会以建造高质量住房为幌子，暗中建设质量较次的工程项目，此举严重违反了建筑行业的相关法律规范以及政府制定的政策。上述两个问题均对房地产工程审核带来了很大的困难。
2.4 工程联系单漏洞问题
工程联系单是指施工过程中提供给外界的一些详细情况。正如前文所述，施工设计图总会同竣工图不一致，虽然竣工图相比施工图来说，只是有些细微地方的改变，但是仍然需要施工方给出具体改变项目的变更联系单，内含具体的改变项目、改变原因等情况。但是实际情况是，这些出于提高施工透明度、吸引社会力量监督的变更联系单并没有起到预先的作用，反而为一些不法施工单位提供了一个攫取不当利润的途径。发生此种情况的主要原因是我国房地产行业的起步较晚，各种管理制度及体系的发展还不成熟，而且缺乏具有相关专业素养的审核人员。即使是符合规定的现任审核人员，他们的素质也是参差不齐，能力高低不一，加之客观因素及个人主观因素的影响，在工程发生改变时不能及时给予回应，最后吃亏仍然是购房者。
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3 房地产工程预结算中具体问题的出现原因
3.1 客观原因
由于房地产工程的预结算工作是由专业人员进行的，对专业人员的能力要求较高，需要专业人员具有出色的工作能力和冷静的头脑，用自己的专业技能为客户和他人提供专业的咨询服务，帮助客户分析项目整体过程中的各类情况。并要求专业人员在此过程中恪守职责，不能出现失误。因此一旦产生失误，就会面临极大的风险，让客户的财产遭受损失。但是，在某种意义上来说，由于房地产工程的预结算较为复杂，失误的出现不可避免。
3.2 主观原因
如果专业人员的主观上出现问题，如舞弊行为，则是一种明知故犯的故意错误行为。此种行为并不是专业人员由于客观原因造成的，而是因为其自己动机不良，想要欺骗或坑害客户，攫取不当利润，应当值得各相关部门及房地产施工方的重视。如果在工作过程中，专业人员与有关人员串通，多计工程量、高套定额、高定材料价格、提高取费标准等，从而谋取非法利益，这种情况将导致造价师承担一定的法律责任。同时，也给工程预结算审核带来困难。
4 房地产工程预算审核质量提高的应对措施
4.1 设计阶段
设计阶段作为房地产开发项目中成本控制的关键和重点，长期以来都受到重视。房地产工程施工方应当在设计阶段充分考虑此次工程的成本，可以从人工费用、机械设备运行费用、材料费用等方面予以考虑，综合确定本次工程的整体预算。根据统计表明，工程施工成本中材料费用所占比例极大，因此，应当将控制工程材料费用作为成本预算的核心。但是，有关部门在着力降低材料采购费用的过程中，应当严格检查待采购材料的质量是否符合国家及此次工程的要求，严禁质量不达标的材料进入施工现场。此外，在施工过程中，现场操作人员要做好材料的存放、领用方面的管理工作，杜绝浪费现象的发生。与此同时，项目施工方要着力控制人工费用、机械费用，通过多种有效措施降低项目整体预算，从而为企业实现经济效益最大化目标提供保障。
4.2 招标阶段
考虑到房地产招标阶段的复杂性，有关部门应当严格把控招标进程，做到招标阶段的公正性、公平性和公开性。从现有房地产招标过程中出现的一些问题来看，建议可以采取以下措施来提高工程预结算审核的质量：
（1）严格遵循招标工作原则和规范。在招标过程中，从招标人的角度来看，招标人要根据此次招标的实际情况制定合理的招标方案和工作原则；从投标人的角度来看，所有投标人都必须遵照招标人预先制定的各项规定。并且招标人和投标人双方都要遵循基本的诚信原则，投标人要严格严格审查竞标单位的资质以及信用，而投标人则必须提供真实的竞标信息。
（2）必要时进行实地考察，杜绝转包现象出现。房地产招标方要印制好相关的招标文件，尤其是要明确对投标人的报价要点的要求，对于投标人递交的投标书，要组织有关专家进行会审，严格审查投标书的内容，尤其是关于建筑材料等的报价，必要时应当组织人员前往投标单位进行实地考察，避免投标单位利用技术性项目进行多报和谎报。（3）仔细审核各种条款。房地产招标方在制定好各项条款之后，要反复审核，坚决避免一些漏洞出现，以防投标方利用漏洞破坏竞标的平衡，并且缜密的条款可以为公司未来的预结算审核提供有力的保障。
（4）遵循合理低价者中标的原则。房地产招标方在确定中标人时，不能够以价格决定一切，一定要避免价低者得的现象出现，以免为工程带来一系列问题和减少购房者利益受到损害的发生几率。所谓合理低价者中标，即房地产招标方要根据已有经验及本次施工项目的实际情况，综合预判本次施工的总体价格，做到心中有数，才能够将工程施工交给合格的投标人。
4.3 施工阶段
施工阶段是影响房地产工程项目质量高低的重要阶段，施工质量的好坏直接决定了该房地产工程能否达到国家及行业规定的质量标准，是关乎到业主人身及财产安全的大事，因此提高预结算的审核力度有着重要意义。在施工阶段的预结算审核过程中，审核人员要提高自身安全意识，严格参照国家及行业标准，比对该房地产工程项目的施工图进行严格审核。
5 结语
房地产工程的预结算工作，是一个需要各相关部门必须重视的重要问题，其不仅需要房地产施工方及各有关部门提高对施工人员在施工过程中的监督和重视，同时还要着力加强审核人员自身的素质，坚决杜绝审核人员利用漏洞攫取不当利润的行为。相信通过多方的不断努力，我国的房地产工程预结算水平会有很大的提高，相信对于推动我国城市的房地产建设大有裨益。
参考文献
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［2］王振业.建筑工程造价预结算审核存在问题及对策分析.企业技术开发：中旬刊，2013.
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［4］冀亮，刘波.工程决算审核中存在的问题与对策.河南省土木建筑学会2016年学术大会论文集，2016.
［5］刘海亮，胡爱丽.工程造价预结算审核探析.工程经济，2015.
论文作者:程珑
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第27期
论文发表时间:2018/2/27
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