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摘要：随着我国经济发展水平的不断提升，在很大程度上促进了城市化的进程，同时也使得土地资源逐渐短缺，因此，促使了小产权房的发展。在本文中，首先对小产权房存在的问题及其危害进行了分析，并在此基础上，对其解决策略进行了探讨，仅供参考。
关键词：小产权房；问题；解决策略
1.引言
社会经济发展水平的提升，使得城市化发展的进程日益加快，这在很大程度上致使越来越多的农村人口流向城市，在此过程中，由于土地资源的逐渐稀缺，使得城市用地出现了供不应求的局面。这在很大程度上致使土地价格大幅度上涨，继而促进了小产权房的发展。由于城市房价的不断上升，相当一部分的普通家庭无力负担巨额购房费用，但是又为了自身的生存，会对一些价格比较廉价的小产权房进行选择，这也在一定程度上促进了小产权房的发展。在本文中，重点对小产权房问题及其解决策略进行了研究与探讨，仅供参考。
2.小产权房存在的问题及其危害
2.1小产权房存在的问题
2.1.1违法性问题
在我国的土地法中，对于哪些土地可以用来开发建设进行了规定，也就是说国家认可的可以用来建设房屋的国家自自有土地。而对于农村的土地以及军队的土地来说，其属于非国家拥有的，所以对其进行了明令禁止开发房产，除非是国家将这些土地经进行征收，使得集体的土地变为国有的土地，这样来说，才属于合法的。但是，目前来说，有很多小产权房均存在着违法性问题，使得法律的严肃性及其权威性受到了严重的影响，造成了法律的虚置。
2.1.2产权问题
从上述可得，小产权房已经存在违法性问题，对国家相应的法律规章制度进行了违反，因而，其产权也自然不会受到法律的保护。小产权房的购买人只能通过对买卖合同进行依靠或者是村政府的一系列证明来对其自身的合法权益进行维护。虽然小产权房具备普通商品房的使用性质，但是由于其相关的购买合同不符合我国相关的法律和行政管理法规的强制规定，因而，国家的相关法律并不认可小产权房购买合同的法律效应。
2.2小产权房现象的危害
小产权房能够在一定程度上使得普通低收入者的住房问题得以缓解，这也是小产权房能够得以发展的重要原因之一。但是，小产权房的发展，对于社会带来的危害也是比较严重的。具体来说，小产权房现象的危害主要体现在以下几点：
2.2.1对法律的严肃性及其权威性产生极大影响
从住房制度改革一直到现在，我国的相关法律法规并未对小产权房的合法性进行承认，并且，在我国法律中也规定，一个小产权房楼盘从其建设、开发、验收到销售、居住等环节，都需要经过相关部门的严格监管。尽管开发商处于强势地位，但是，如果有关审批部门把关不严格，势必对于法律的严肃性及其权威性产生极为不利的影响。
2.2.2耕地减少加剧，对我国的粮食安全构成直接的威胁
尽管我国的国土面积广阔，但是，可耕地面积却很少，再加上我国的人口众多，人均耕地面积与其他国家相比更是相差甚远。我国是一个农业大国，农业的安全关乎到整个国家的经济安全，目前，很多的小产权房是建设在耕地之上的，这使得原本就不足的耕地资源变得更加的短缺，进而对我国的粮食总产量有着极为不利的影响，并且对我国的粮食安全构成极大的威胁。
2.2.3业主利益得不到维护
通常来说，小产权房的开发与建设并未经过国家相关部门的审批，登记等相关手续不全，与整个城市的规划不相符合，加上监管力度比较缺乏，这在很大程度上使得小产权房的质量得不到有效的保证。一旦房屋出现问题或者面临拆迁，购买者将得不到有效的法律保护，最终成为风险的承担者，其利益得不到切实的保护。
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3.解决策略
3.1对完善的住房保障体系进行建立并完善
要对现存的住房保障体系进行一定程度上的改革，从而使人们基本的住房需求得以切实满足，进而有足够的精力去对更多的社会财富进行创造。我国小产权房的出现到现在为止已经有了较长的时间，但是一直未引起人们的重视，这是因为近年来我国的房价不断上涨，已经远远超出了城市中低收入者的承受能力。小产权房问题能够在一定程度上反映出我国的住房体系存在较大的问题。对住房保障工作进行做好，应该对市场与保障并重的原则进行遵循，对不同层次居民的住房需求问题进行分类解决，并对住房保障体系及相关的法制建设进行不断地优化。另外，对住房保障工作进行做好，既不能对市场进行全部的依靠，也不可能完完全全依靠政府。只有将市场与政府有机结合起来，对廉租房、公共租赁房、周转房、经济适用房、租赁住房补贴、农村危房改造等为主要内容的住房保障体制进行不断地健全与完善，才能够使城镇中低收入者的住房问题得以切实有效的解决。
3.2将合法化作为基本的原则
我国法律知识的不断普及，使得人们对于法律基本知识及其权威已经有所了解，因此，其在进行购房的过程中也会对法律等相关问题进行反复的咨询。然而，过高的房价，使得大多数的老百姓很难接受，因而，其对于价格相对廉价的小产权房进行选购。由此可见，小产权房的存在是与社会生活方面的客观规律相符合的，应该正确对待小产权房，使其在合理化的原则下进行整顿规划，并对其进行积极地引导，与其他正规的商品房形成良性的竞争，促使房产市场的价格合理化，从而使得小产权房的问题以及老百姓的住房问题能够得以真正的解决。
3.3分类处理现在的小产权房
目前，有很多小产权房建设在宅基地、石漠化、荒漠化等地区，这类小产权房没有对耕地进行占用。对于未占用耕地的小产权房来说，可以将其归类于违规使用土地。在此情况下，可以对小产权房的使用性质相结合来进行区别，如其为普通住宅，可以对土地出让金和相关的税收进行补缴等方式进行采取来使其能够合法化。如果与城市长期的规划相违背，应该考虑对其进行拆除。对于一些情节比较恶劣的小产权房利益集团，应该对其相应的法律责任进行追究。如果对耕地进行占用，应该对其进行坚决的取缔。
3.4将小产权房转化为保障性住房
小产权房的大量存在，从一定程度上显示出我国的住房保障体系不够完善。政府在对小产权房进行解决其最终着力于保护民生、保护耕地、制裁违法的原则进行。首先，小产权房与保障房，二者的受众人群为中低收入者，将其纳入城市住房保障体系中，能够在很大程度上使得城市中低收入者的住房问题得以保障。其次，小产权房的位置大多位于城乡交接处，配套设施相对来说比较完善，具备纳入城市住房保障体系的条件。政府出面收购，从一方面上来说，能够使得保障房的供应量得以增加，另一方面，能够使得保障房的土地与资金投入得以节约。
3.5对法律进行完善，并对监管力度进行加强
目前，在我国现行的法律及相关政策中，对于小产权房的界定存在一定的矛盾。因此，对于各地政府来说，应该尽快对管辖范围内的小产权房的具体情况进行调查摸底，对其正在建设、正在出售、已经建好、已经出售的小产权房的分布情况及其占地规模、数量、业主的类型等进行统计。与这些调查摸底的数据相结合，通过各个主管部门之间的沟通配合，对小产权房的具体处理办法进行制定。
4.结语
综上所述，小产权房问题关系到各方利益主体，同时也是长期困扰立法界的一个难题。小产权房的存在是客观的、必然的，为了能够使其问题得以解决，就就需要对思维方式进行切实的转变，对相应的法律制度进行完善。对小产权房的问题进行解决，既要与广大人民的利益需求、市场经济发展的客观规律相符合，同时也需要与国家的长治久安相符合，这才是对其问题进行真正解决的根本之道。
参考文献：
[1]伍岳连，冼惠子，梁健宝.小产权房成因分析及管理研究[J].企业研究，2011（16）：18-21.
[2]代高丽.小产权房“合法化”问题刍议[J].法制与经济，2011（01）.
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作者简介：吴梅华（1984-），女，本科学历，助理工程师，主要从事房产管理工作。
论文作者:吴梅华
论文发表刊物:《防护工程》2018年第13期
论文发表时间:2018/10/30
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