小刀社起义对上海英租界土地交易的影响(1854年/1859年)_小刀会论文

小刀会起义对上海英租界土地交易的影响(1854-1859)，本文主要内容关键词为：租界论文,小刀论文,土地交易论文,海英论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。

      [中图分类号]k295.1 [文献标识码]A [文章编号]1007-1873(2016)03-0018-14

      小刀会起义在上海城市发展史上占有重要的地位。上海人毛祥麟在同治庚午年(1870)刊行的《墨余录》中指出：“我邑西商之租地也，始于道光壬寅，而盛于咸丰庚申。其始，仅于浦滩搭盖洋房，以便往来贸易，继因粤逆之乱，调兵助剿，请益租地，商富巨贾，于是集焉，而市斯盛矣。”①1893年《申报》发表评论员文章也指出：“英美法三国租界创自道光之季，而房屋则盛于咸丰、同治间……自是以后，房屋日多，昔之衰草白杨，变为平沙大道，未几而平沙大道之旁则成列肆市集。”②这里所指的是咸丰同治年间的小刀会起义和太平天国运动。故这两场战争成为理解上海城市发展的重要因素，备受学界关注。目前学界关于小刀会起义对上海城市发展的影响主要表现在1854年《上海土地章程》的出台、英租界工部局成立、上海新海关成立并被外国人控制等租界制度或建设层面，③也有一些研究则认为小刀会起义是上海现代性、租界城市发展最直接的推动力，④而其他研究意识到小刀会起义成为上海房地产业产生与发展的直接诱因。⑤陈琍通过对开埠早期英册道契的研究，已经注意到小刀会起义促使洋商租地面积增多，并推动了城区的扩展；⑥而罗婧则通过对《上海年鉴》和《行名录》等资料的分析发现，小刀会起义期间上海洋行有明显的增减及更名的变化。⑦地块是城市最基本的空间单元，故是土地交易最活跃的要素，因此从道契和洋行入手，显然是解决问题的重要路径。本文根据《上海道契》⑧中的英册道契，分析小刀会起义对上海英租界地区土地交易和地价的影响，并结合其他文献进一步探讨上海土地市场的驱动力机制，进而揭示近代上海开埠早期城市发展的基本规律，以冀对上海史研究有所助益。

      一 首租

      本文主要依据1854-1859年间颁发的道契资料分析小刀会起义对上海土地交易及其地价分布的影响。首先涉及道契的定位问题。可依据的地图资料，其一为Ground Plan of the Foreign Settlement at Shanghai，North of the Yang King Pang Canal(《上海外国租界地产地图：洋泾浜以北》)。⑨根据图注可知，该地图来自F.B.Youel R.N.的实测，时间标注为1855年5月(下文简称为“1855年地图”)；其二为Plan of the English Settlement at Shanghae(《上海英租界地图》)⑩，图幅34×39厘米。该地图由英租界工部局经实测绘制，并于1864-1866年出版(下文简称“1864-1866年地图”)。尽管两幅地图具有较高的精度，但对于定位1854-1859年道契仍具有颇大的难度：

      首先，1855年地图上有道契的分地号码，但最大码仅至159号，该号分地立契时间为咸丰五年(1855)二月十六日，但实际上地图上仅有2份1855年的道契，或言之，该地图主要反映1855年之前的道契地产。根据道契的分地号，将1854年的44份道契地产在地图上定位，仅有26份地产在地图上准确定位，不知何故(如图3所示)。其次，1864-1866年地图上也有数字编码，但笔者比较了道契信息后，此号码并非道契的地块分号，也不是后来的地籍编号。笔者又检查了公共租界之后的地籍资料，发现1890年公共租界的地籍表(11)上有道契所对应的1864-1866年地图上的编码。笔者据此将1854-1859年的128份道契在地图上定位，不过因时隔多年，很多道契已被撤销或更改号码，或者根本就不在英租界内，故可准确定位的仅有75份(如图7所示)。

      (一)首租空间范围

      据1854-1859年所颁发上海道契的统计(表1、图1)，1854年为土地交易高峰期，道契有45份，土地交易额高达345.25亩。之后土地交易迅速下降，虽然1858年稍有回暖，但1859年跌到了最低谷，仅有4份道契，18亩土地。之所以出现这种状况，显然是受了小刀会起义的影响。1854年土地交易的高峰期，正是难民潮涌入租界的高峰期。而战争结束后，因大量难民返回县城，或到乡下，致使房地产市场立即跌入低谷。

      

      

      图1 1854-1859年英租界首租道契及其面积变化

      

      图2 1854-1859年英租界首租地价变化

      从地域分布(图4)来看，相比小刀会起义之前，该时段西人购地明显向租界西部扩展，最西的地产已靠近今西藏南路，为道契118号124分地。整体而言，该时段道契主要集中于英租界中西部地区，即今河南中路以西、福建中路以东地区。从时序看，这是小刀会起义后城市发展的必然，因为此地区以东的土地在此之前早已被西人抢租一空，故后来的西人只能向租界以西地区寻租。从区位来看，当时该地区正处于英租界城郊接合部，其以西地区尽管地价较低，但其居住和交通条件亦差，故难入外国人法眼，而其以东的建成区，虽然居住和交通条件优越，但其地价亦高，除急需外，一般不会为外侨考虑。相对而言，中部地区，地价和区位居中，既有一定的升值潜力，又不影响使用，且地价在可接受范围之内，故成为首选。除此之外，英租界南北两端的两条界河苏州河与洋泾浜沿岸，因便利的交通和码头区位，亦成为西人租地的一个热点地区。

      (二)首租洋行/商

      笔者将1853-1859年首租的共905.356亩土地，分为20亩、10—20亩、5—10亩和小于5亩四类，制成表2。可见，超20亩的大地产主，仅10人，但购地面积却占总数的56.28%，若将10亩以上的计算入内，则比重高达73.85%。可见，早期租界的土地市场具有十分明显的垄断性特征。从租地者身份来看，首租购地超10亩的地产主，如表3所示，为公易、怡和、宝顺、旗昌、广隆、太平、隆茂、复源、隆泰、天长、新德记等洋行的大班或职员，其中广隆行最多，4人；怡和、宝顺行各3人；太平、公易各2人；其余洋行均1人。这些洋行除了天长、新德记、多为1850年之前来沪的老牌洋行，比如怡和、宝顺和旗昌为当时上海最大的三大洋行，执鸦片、茶、丝、棉等大宗商品贸易之牛耳，广隆和公易行，紧随其后。(12)小刀会战争爆发后，这些洋行因继续贩卖鸦片，并转向势头正旺的生丝、茶等贸易，故营业额继续保持增长。天长、新德记、复源、隆泰为1850年以后的新秀，其中天长行(Adamson，W.R.)最早在咸丰二年(1852)二月十八日租地(道契第92号15分地)，1852年外侨名单中，列为Merchant(商人)，而1854年《上海年鉴》载该洋商为丝绸监察(Silk inspector)，(13)体现了当时上海生丝贸易的繁盛。

      

      首租超20亩的地产主，如表3所示，根据1852年在沪外侨名单(14)可知，均在1852年或之前来沪。但据1853年英租界地产主表，(15)除了比尔(Beale T.C.)、宝文(Bowman James)和金能亨(Cunningham E)之外，其他首租者均是战时趁地价上涨而加入购地行列的。租地超30亩的地产主，如英商马得福(H.C.Macduff)、靠拔(E.A.Reynolds)和理能(Benjamin Cobb)，美商史密(Edwire M.Smith)，是1853-1855年小刀会起义期间成为大地产商的。马得福，担任过公易洋行的大班，1850年被推举为英租界道路和码头委员会成员，并兼任英国商会副主席。靠拔为怡和行商船“元发”号(Folkstone)的大副。至于美商史密(Edwire M.Smith)，据1854年《上海年鉴》在沪洋行名录，中文名为新德记，为票据经纪人(bill-broker)，(16)与前两位一次性大面积购买土地方式不同，他在1855年先后经过了7次购地，其中一次与另一票据经纪人英商赫德(C.H.Head)合作，总共才30余亩，故为当时名副其实的地产交易商。而太平行法者(W.H.Vacher)与广隆行者未士哈各(James Hogg)购地方式与史密类似。法者在1855年被推举为工部局董事会董事，而者未士哈各先为广隆行职员，后升任大班，并兼任汉堡(Hamburg)、虏伯克(Lubeck)、不来梅(Bremen)各国领事。购地超20亩且在1852年之前已有地产的洋商仅有3人：宝顺行大班比尔(Beale T.C.)、职员宝文(Bowman James)以及天长行大班阿当逊(Adamson，W.R.)，为后期之秀，1852年租地甚少，而比尔和宝文在1852年之前已成为英租界大地产主，比尔同时兼任葡萄牙和荷兰的领事。相反，1844-1852年首租超20亩的地产主，(17)如华记行等，在这一时期主要忙于转租等二次或多次土地交易，而有些地产主，如“阿得尔奄巽、刻勒士得福奄巽兄弟”，地产全部划租、转租后在上海销声匿迹。

      

      首租在10—20亩之间地产商如表3所示，共10人，均为老牌洋行如太平、怡和、广隆、隆茂、公易洋行的职员。根据1853年英租界地产表，这些地产商，除了宝文等之外，均为新地产商。而10亩以下的地产商，人数最多，有56人，是超10亩首租的地产商的两倍还多，可见是一股很强的力量。但交易面积尚不及总面积的三分之一(27.53%)。值得注意的是，日后执上海地产业牛耳的大地产商沙逊这一时期在首租中尚不足10亩。

      二 添租、割租与转租

      《上海道契》正文后附录还记载了每次土地交易的信息，从产权转移形式上看，不外三种：添租、割租与转租。添租，即在第一次购地的基础上，继续从其临界的华人或其他业主购地。割租，即将土地部分划出销售，而转租即将整块土地转售他人。笔者将每份道契关于土地分割与产权转移的记录，按照“添租”“转租”和“割租”，分别予以重新统计，如图4所示，并运用GIS方法，绘制分布图(图3和图5)。下文将分别进行详述。

      (一)“添租”和“割租”

      与1843-1852年相比，1853-1859年添租和割租明显减少，相反，转租显著增多。该时段土地交易(仅指第二次及其后多次交易)约1 153.793亩，共193次，其中转租149次，割租36次，添租仅8次。无论是交易面积，还是交易次数，均超过了首租。

      

      图3 1853-1859年英租界割租分布及割租次数

      先看添租，1853-1859年仅有8份添租，19.862亩。从地域上看，添租主要分布在租界东部地价较高的地区。从时序上看，其中1853年和1859年各l份，1855年、1856年和1858年各2份。一般从毗邻的华人地产添租，如道契19号43分地、144号150分地和59号50分地，均是如此，而道契209号216分地，则是先由华民租于另一洋商，然后再添租到本号。还有两份道契(47号60分地和14号41分地)是由本洋商将比邻另租的地产添并到该契号地的。比如第14号41分地，“威林璞兰金又在所租第二分地内划出4.748亩并入该四十一分地内合用”。(18)

      

      图4 1853-1859年英册道契割租和转租统计

      而1856年正处于交易低谷期，于该年添租，显然是有条件且目光长远的西人。比如第176分地，由美商史密于咸丰五年十月二十一日向中国业户王有文租用，咸丰六年六月初六日，该商添租0.9分共900洋元，月770两/亩，略高于176分地的694两/亩。该地产商又将与176分地同时立契的177分地，于咸丰六年六月初六日，添租0.8分地，价洋460元，约575两/亩，低于177分地的676.47两/亩。史密为当时名副其实的大地产商，连续购地和添租，正反映了该地产商实力雄厚和眼光独到。而1858年添租的第41分地，是同一业主将所租第2分地划出4.748亩并入该41分地合用，共有10.021亩地，可能当时西人已意识到土地合并使面积增大是土地增值的重要手段。

      再看割租，36次共162.4亩。从空间序列来看，割租主要分布在今南京东路与北京东路一带，外滩两份，洋泾浜沿岸一份，均处于地价上涨地段。从时间序列看，1853-1854年，即战争期间，发生割租的次数明显高于其他年份；而处于低谷期的1856年，即战争结束后的一年，发生割租的几率最低；1858年虽然割租有所增多，但并未超过战时水平，正说明战争导致土地供不应求，是发生割租现象的重要原因。从立契时间来看，发生割租的道契，在1853年之前有23份，而1853年之后有13份，或言之，开埠前十年西人租用面积较大地产，在战争引发房地产高额利润的驱动下，难免发生割租现象。第62号80分地是个特例，该地由“金呢地、士都呱、皮尔、波文、利永士敦、打喇士”等6位英商共同租用，“代以作设公游之所”(即第一跑马场)，共81.744亩，地价每亩70 000文(约48两)。立契时间道光二十七年(1847年)十二月二十四日。咸丰四年(1854)正月十四日，该地被分割为10份，最大面积9.286亩，最小7.511亩，分别租给白兰、郎利、堂尊等8位英商，其中威律士和拔在各租得2份。咸丰四年十月初四日，郎利又将所租7.891亩转与威跋，咸丰五年六月十六日，堂尊将所租的7.726亩转与海岱租用。(19)又如，道契第151分145号，租地面积多达171.4亩土地，是“马得福、妥尔本”(H.Mahduff & W.Thorburn)，向中国业主“陈大荣等地一段”永租，价值每亩银59.16两。据陈琍考证，大致在第二跑马场的位置。(20)该契立契时间为咸丰四年十二月廿三日，正处于战争期间，而割租同样发生在战时，1855年2月11日，“马得福、妥尔本”将所租地划出2.191亩转与英商根纳德，又划出2.28亩转与英商合利比另，再划出1.1亩转与英商爱顿孙，又划出4.758亩，转与英商簿格；1857年9月25日，“马得福、妥尔本”又将所剩余161.147亩，悉数转与英民克时利租用。(21)

      割租的形式，在所见的19份割租道契中，仅有4份道契为2次及以上割租，其余仅1次割租，或言之，即使发生割租，大部分地产仍保留主体，仅分割小部分出售。这4份道契，仅第31号57分地，连续两次割租，道光二十七年(1847年)十一月二十九日立契，其后先于咸丰二年十二月初八日由英商华厘将全地转与惇信，之后惇信于咸丰三年十一月十一日，将所租地内划出3.47亩转与筹防公司，该商又于咸丰八年二月廿二日，将所租地内划出3.47亩，转与洛伯、佛南士蔑卓、俄帖儿租用。原地产17.96亩，两次割租后，仍剩11.02亩。(22)另有两份是将地产分为几块后同时出售的，比如第41分地，咸丰三年四月十三日，由该英商璞兰金、罗孙公司将所租第41分地基划出四分之一和四分之三，转与英商威林璞兰金、多玛士、撒森、罗孙租用。上文所言的第62分地亦如此。此外，发生割租的其他地产商，超过5亩的有义记行、各你理何士唾因、惇信、打喇士、法者、瓦生；低于5亩的有美商华地玛、美商撒木维尔华地玛、美商史密、英商阿担孙、宝文、娑尔、着治葛雷、指望行、昂国商人惇裕、麦多那等。

      (二)转租

      转租是本时段最重要的土地产权转移方式，梳理《上海道契》，1853-1859年共发生166次转租，远超首租的128份道契。笔者以年为断面进行统计，如图4所示，转租的时间分布可谓跌宕起伏：从1853年至1855年，转租次数逐年上升，至1855年达到顶峰，之后又逐年下滑，1857年跌入低谷，但1858年又开始攀升，至1859年又出现新的高峰，甚至超过了1855年峰值。第一个高峰，正处于战时，而第二个高峰的出现，可能与金融危机后土地市场慢慢回暖和太平战事日益逼近上海有一定关系。从转租次数来看，以一次转租为主，有60份，两次转租的有29份，3次7份，4次4份，5次、6次各1份。从时间来看，1853年之前立契的道契，该时段发生转租62次，1853年及其后立契的地产发生的转租次数明显增多，有104份，说明1853年之后特别是小刀会期间土地发生转租的可能性更大。

      笔者将转租的道契运用ArcGIS绘制于图，得到转租的空间分布图，如图5所示。由图5可得出转租分布呈现以下特征：首先，发生转租的空间范围颇为广泛，东至外滩，西达今福建中路，南到洋泾浜，北至苏州河，均有转租现象的发生，但整体而言，又存在东—西和南—北的地域差异，转租均发生在今福建中路以东地区，特别是东部建成区亦即地价较高的地区，转租分布的密集度明显高于中西部地区；南北分布差异也十分明显，若以今南京东路为界，其以南转租的分布密度明显高于以北地区。其次，根据转租次数和分布密度，发生3次及以上次数的道契，特别是发生4至6次转租的地产均位于洋泾浜沿岸，说明这一地区成为该时段土地交易最活跃的地区，故成为当时地价升值最快的地区，今北京东路、南京路和九江路附近地区，发生转租的次数位列次席，但以一次转租为主，二次及三次转租仅发生在今南京东路、九江路和北京东路的部分路段。值得注意的是，处于城郊接合地带南北向的今河南中路，亦为转租次数较多的地区。

      从转租者来看，超20亩的转租，占总转租面积的50.99%，平均每次为12.624亩，仅有12洋行/商，并以前十年的大洋行/商为主，如“璞兰金、罗孙(和记行)”(8次，73.028亩)、皮尔(5次，32.938亩)、托马士李百里洋行(2次，26.678亩，此外还有“入略、李百里”，2次，26.678亩)、宝文行(2次，22.66亩)、单拿(华记行)(2次，22.259亩)，麦金西兄弟(名利行，6次，20.762亩)。而1852年以后的转租商新秀有：英商“马得福、妥尔本”因将161.147亩转让给承办马路董事成为转租最大的业主；天祥行阿当逊，先后7次转租，共26.541亩。此外，还有剖尔、者西法皮郎得、美商华地玛等。在10—20亩之间的转租，占总转租面积的16.96%，平均每次5.84亩，明显下降，有13个洋行/商，旧洋行如公易行、沙逊、央等，新秀有指望行、经、锡剌公司、麦道夫、德惠锡剌、法者、核而不伦等，指望行前后转租8次，共12.348亩土地。还有美商金能咸、金呢地、布尔乃行等。在10亩以下的转租，占转租总面积的32.05%，平均每次3.97亩，而洋行/商数远超过前两者，有73人，以英商为主，转租次数以1次为主，而美商史密则前后4次转租，面积仅5.079亩，可见10亩以下的主要是小面积转租，与前者大面积转租显然不同，但通过数量的优势，成为当时土地市场最活跃的力量。承租者，即购买转租者土地的业主。整体来看，承租具有转租类似的特征，超20亩和超10亩地的地产商所交易土地，占总面积的64.88%，略低于转租(67.95%)，但承租的人数超出转租19人。其中，与转租相同，超20亩的承租者也有宝文、李百里、和记行、名利行、美商华地玛，可见这些大洋行既转租自家地产，同时又购买了新的地产，而其他如“亨那利渣治·合林空弗”、“法兰西、可兰敦”、“查利士·舍”等，则是新兴的承租者。10—20亩之间的承租者，有沙逊、天长行、马立斯、四美行、雷、麦道夫、立渣草利门、义记行、央、锡剌公司、准孙等，显然以旧洋行/商为主，而10亩以下的承租者，共91人，以新承租者为主。

      

      图5 1853-1859年英租界转租分布及转租次数

      图片说明：采用的底图为Plan of the English Settlement at Shanghae(1864-1866)。

      综上所述，从添租、割租和转租的情况来看，该时段的二次及以上土地交易，比首租更为活跃，从土地面积来看，旧洋行/商占优，而从交易次数和人数来看，新洋行/商为主。这可以从二次及以上交易的空间分布上得到解释：主要分布在今河南中路及其以东地区，也就是原英租界范围内，其中今福州路以南至洋泾浜沿岸，成为土地交易最活跃的地区。这些土地正是开埠前十年即旧洋行/商的土地，故旧洋行/商成为转租的主体，而转租的推动力正来自新兴地产商土地交易盈利的实际需求。

      三 地价的空间分布

      根据道契资料，可得到1854-1859年道契首租的亩价，如表4所示。(23)从地价变化趋向来看，除了1859年，1854-1855年，地价上涨明显高于其他时期，平均地价上涨了44.88%，显然受到战争的影响。而战争结束后的第二年，即1856年，地价迅速跌入最低谷，下跌了38.88%。之后，土地价格又缓慢回升，但直到1859年，平均地价才超过战时最高水平。

      

      战争的影响还可以从每年亩价的最高值与最低值以及二者的比值中看出，该时段年最高地价出现在战时的1854年，为1 307.19两/亩，而战争结束后的第二年，即1856年，在年最高地价中最低，为684.719两/亩。另一方面，1854年最高和最低值的比率最高，分别为95.87倍。这说明战时地价并不稳定，而战争结束后的第三年，即1858年，地价最高值与最低值之间的比值在5年内最低，为19.2倍，说明地价开始趋向稳定。造成地价高低差异如此巨大的另一重要原因，显然与地理区位有关。

      

      图6 1854年英册道契及其地价的空间分布

      图片说明：底图采用《上海外国租界地产地图：洋泾浜以北》，英文"Ground Plan of the Foreign Settlement at Shanghai,North of the Yang King Pang Canal,From a surbey by Mr.F.B.Youel R.N.,May,1855"。

      正如上文所言，128份道契中仅有75份准确定位，如图6所示，笔者据此分析该时段地价分布的整体特征：首先，以外滩为起点，地价呈现由东向西逐步减弱的趋势，但又存在局部的分布差异，靠近洋泾浜沿岸的地价，明显高于平行位置的苏州河沿岸，而洋泾浜与黄浦江交汇地区，成为地价上涨最快的地区。其次，中部地区的地价存在南北差异，南部地区的地价明显高于北部地区。第三，苏州河沿岸和第二跑马场地区，因租地数量的增多，成为地价上涨的地区，相反，地广人稀的英租界西北部地区，则是地价最低的地区。下文将具体分析每一年地价的地区分布：

      1854年，因特殊的重要性，笔者单独绘制了该年的地价分布图，如图7所示。该年道契分布甚广，东至外滩、西至今西藏中路，南至洋泾浜，北至苏州河均有地产分布，故地价差异颇大，其中洋泾浜沿岸、苏州河沿岸、中部地区和第二跑马场，成为租地的热点地区。出价最高的地产，位于区位最佳的外滩，为147号153分道契，为1 307.19银两，不仅高于其他地产，甚至高于与之比邻的146号152分道契(405.24洋银/亩)，其他附近地产亦超过190两/亩；价格位列次席的地区，在苏州河沿岸，地价在100—150两/亩；而今河南中路、山西南路之间的南京东路附近地区，成为该年租地最密集的地区，地价上涨幅度最大，其中最高者为114分地，为311.84两/亩，119分地，283.224两/亩，而其余地地产地价主要为50—100两/亩，故整体的地价远低于前二者。第二跑马场附近可定位的两块地产148分地，地价83.79两/亩；而与之比邻的120分地，仅52.288两/亩。该年地价最低的地产位于租界最西界，124分地，仅26.144两/亩。

      1855年道契分布范围有限，主要集中于洋泾浜和苏州河沿岸，该地区的地价由此水涨船高。洋泾浜与黄浦江交汇处，为该年地价最高的地区。如道契167号174分和168号175分地，地价均为871.46两/亩，道契169号176分地，570.58两/亩，均集中于此。列居次席的是位于今福州路以南、河南中路与山东中路之间的地区，地价在200—750两/亩之间，其中最高的是第158号165分地，为527.27两/亩，该地价甚至高于距离洋泾浜更近的第172号179分地(426.36两/亩)。而其余地区的地价低于100两/亩，如苏州河沿岸的两块地产182分和159分地，地价分别为96.83两/亩和80.92两/亩，与上一年该地区的地价持平。

      1856年地价普遍下跌，其中下跌幅度最大的地区是靠近黄浦江的洋泾浜沿岸，这本是以往年份地价最高的地区，但在该年大致在150—200两/亩之间。以相邻的第205分和175分地为例，1855年立契的175分地为871.46两/亩，而1856年立契的205分地为126.85两/亩，仅为前者的14.56%。其他地区的地价亦呈现不同程度的下跌，如位于今福州路与河南中路相邻的两块地产，1855年立契的166分地，地价为267.06两/亩，而1856年立契的198分地，地价仅为36.91两/亩，仅及前者的13.82%。该年唯一地价上涨的地区位于第二跑马场，该年立契的187分地(87.15两/亩)和197分地(112.572两/亩)，与1855年立契的128分和148分相比，均有不同程度的小幅上涨。

      

      图7 1854-1859年英租界英册道契及其地价空间分布

      图片说明：底图为《上海英租界地图》，英文为Plan of the English Settlement at Shanghae。

      与前几年相比，1857年的道契分布，主要位于英租界中北部以及苏州河沿岸附近，其中涨幅最大的是苏州河沿岸，比如第227分地，地价为154.654两/亩，比其相邻1855年立契的107分地80.92两/亩，2年内上涨了91.12%。其余地产，主要位于今河南中路附近，但南部地产的地价，如第220分地153.79两/亩，远高于北面的地产，如第211分地，仅53.825两/亩。

      1858年的道契，主要分布在今河南中路与福建中路之间，其中今南京东路与天津附近分布最密集，也是地价增幅最大的地区，比如位于今天津路的第233分地，为369.088两/亩，比其邻近第211分地(1857年立契)53.825两/亩，一年内上涨了5.857倍。而靠近福建中路和南京东路之前的地产，如第245分地，为436.844两/亩，比1856年立契的第208分地51.26两/亩，增长了7.522倍。而其附近的第230分和231分地，地价亦超过100两/亩。

      1859年道契尽管数量较少，但地价相对较高，相对于周边地区的地价，涨幅也颇高，其中最高的是位于山东中路与福州路的第252分地，1 109.13两/亩，比附近最高的地产第210分地(1857年立契)87.69两/亩，两年内上涨了11.649倍，其他地区的地价也有不同幅度的上涨，如位于苏州河沿岸的248分地，地价为356.125两/亩，比附近最高的第227分地(1857年立契)154.65两/亩，2年内上涨了1.3倍。

      综上所述，1854-1859年间，地价增幅较大的地区，大致在洋泾浜(今延安东路)与黄浦江附近，福州路以南至洋泾浜一处，南京东路、河南中路一处，以及苏州河沿岸地区。

      四 驱动力分析

      第一，1853-1859年上海土地市场的主要驱动力，首先来自日益增加的进入租界避难的难民的住房需求。1853年上海爆发小刀会起义，他们占领县城，枪杀道台，活捉吴健彰，并强征男子入伍，使县城内逃亡者日众。而受外国驻军保护的公共租界地区，成为战时的避难所。租界内华人原有500人，其后迁入者日众，多达2万人。(24)其他文献也记载，“自从县城为叛党占领和毁灭以来，成千上万的华人接连地涌进租界”。(25)之前地旷人稀的租界地区，立即人满为患。《江南传教史》记录当时的难民情况：

      广阔的苏州河上停满了大小不一的船只，有一英里多长，每只船上到夜里聚集了一家或好几家人家。直到那时，大家都知道租界是专为欧洲人和他们的仆佣们居住的地区。这重障碍到1854年被击破了。从此中国人开始住在租界上了。那许多人家既要逃避官家的掠夺，又要逃避叛军的刀剑，欧洲人可怜他们，就让他们住进租界。不久，欧洲人懂得这种状况对市政经济又巨大的财源可资挹注，从此“租界”二字的意义变更了。(26)

      涌入租界的华人日益增多，导致“租界里难民拥挤”。(27)《上海法租界史》的记载更为具体且详细：

      冲突一开始，就有大批难民离开刘、陈匪帮占领的县城，不断地象潮水般逃到两个租界上来。洋泾浜北边的中国居民，在县城被占领前，只有五百人左右，而这，据第一届董事会的道路委员会提出的正式报告，已经剧增到两万以上。在这些难民中间，有几户富裕人家是想使自己的性命和一部分财产在租借地上得到保护，但极大多数是属于最下层的，几乎是无以为生的。上述道路委员会的报告说：“我们这里现在住有一大批杂乱的中国人，他们白天堵塞了道路，在路上撒满垃圾，晚上则酗酒吵闹，影响我们休息，并且引起无穷的骚乱。”有些人就住在到处乱搭起来的不牢固的竹棚里；在陆地上找不到地方住的就藏身在沿河堤停泊的船上，并且经常聚集在堤岸上；特别是在河堤的南端(就是法租界附近)和附近的大街小巷里，搭棚摆摊，招引了大群流浪汉和乞丐，使一切交通为之阻塞。(28)

      在对待难民的态度上，西人呈现了两种截然相反的态度，以英国领事阿利国为代表，“曾经竭力设法把外国租界范围内的地皮完全为外侨所保留，认为这是旨在维护外侨永久权益和租界安全的上策”。(29)他“认为华洋杂居是引起永久危险的根源，并且阻止租界在各方面严重恶化，除了房地房产的金元价值以外”。他甚至担心，“原来占有地产的欧洲人，冒着被从他们占用的地皮上排挤出去的风险，正象他们当初出钱购买地皮，把本地的土地所有者推出去一样，也许这是一种报应性质的赏罚”。(30)然而，当时租界的外侨，并不像他那样有远见，也不会考虑上海的未来，只是考虑赚钱：“而我的本份却是不失时机地发财致富，把地皮租给华人，或者为他们建造房屋，赚到百分之三十或四十的利润，如果这是运用我的资金的最好办法。我希望顶多在二、三年内发一笔财，然后离开，那么以后即使上海毁灭在火里或者水里，这对我有什么要紧呢？”“我们是孜孜求利的实际家。我们的本份就是赚钱，赚得越多越快越好；为了达到这个目的，只要法律许可，一切方式和手段都是适当的。”(31)这种想法很快在租界洋商中占了上风，华洋分居的格局被打破。阿利国沮丧地说道：“我所作出的旨在堵住房地产买卖投机的潮流的任何努力(为中国房客建造房屋，还可能发现要房客预付两、三年的房租，用以补偿房地产的资本)，那是白白地浪费时间；因此打消了我的继续斗争的想望，这种斗争显然是没有前途的。”(32)

      难民涌入租界催生了房地产业契机，“自从县城为叛党占领和毁灭以来，成千上万的华人接连地涌进租界。他们把地皮价格抬高到难以置信的地步。不管什么情况，只要有一块空地可以得到，他们就把它租下来，或者买下来，起造房屋”。(33)很快欧洲人注意到难民带来的巨大财源，“不久，欧洲人懂得这种状况对市政经济又巨大的财源可资挹注，从此‘租界’二字的意义变更了”。(34)1854年3月1日到达上海的戴德生亲眼目睹了华洋杂居后的城市景观：

      现在，尤其是当欧洲人的房屋让位给中国人的店铺和住家时，异国的风光气息、声音风貌，奔入他的眼底和耳鼓中，听到的尽是中国人的喧闹扰攘之声；看到的，除了中国人外，如果还有谁的话，也只是寥寥无几。街道变得愈来愈狭窄和拥挤，一排排摇荡的招牌之上向外突出的阳台，几乎把天空遮没了。(35)

      但这并不意味着华人随便可以在租界内购置地产建造房屋。1855年1月13日，崇明县正堂兼理上海县孙丰颁发布告：“照得洋泾浜北岸，自黄浦滩至陈家木桥一带地段，已由英国侨商承租，中国百姓不得再在该处建造房屋……倘至腊月初一日(1855年1月18日)，上述房屋仍未拆除，英国当局即派人拆除。届时不但材料无着，且生命财产亦不免蒙受损害，势将后悔而莫及。”(36)告示张贴后，洋泾浜附近的居民非常痛苦和恐慌。房主丧失产业，就是承租的房客已缴的押租，原来退租时可以收回的，也落空了。有一人曾付七十二元押租，完全损失了，在告示的第二天走投无路悬梁自尽，第三天又有两人吊死，两人吞服鸦片死去，第三天又有一人在家自缢。洋泾浜拆屋一事，一般居民认为时外国当局的怂恿而酿成的。有些人最近才由洋泾浜搬到此地，却不得已又要搬走。1855年1月18日，再次发布江苏巡抚吉尔杭阿布告，“查洋泾浜西段陈家木桥附近一带，乃叛军经常往来之地；又查陈家木桥以北马路两旁暨洋泾浜两岸之居民，经常与叛党往来，并经销叛党赃物。昨日叛党在陈家木桥附近过洋泾浜，攻击刻下正在建造之新营，即隐匿在上述居民之房屋内。为此上项房屋必须立即全部焚毁。……兹限定十二月初三日以前，尔等应迅速从上述地段将房屋拆除迁移，俾得保全一应材料及地皮之产权。倘逾期不予拆除，本巡抚即行派兵将其全部焚毁，纤毫不留，勿谓言之不预也。”(37)可见，当时的房地产业是以牺牲广大华人地产主的利益为前提。

      第二，上海土地市场的驱动还来自于这一时段上海贸易地位的进一步提升。1853年，太平军进入江南，中国南方自南而北多省连遭战火涂炭，上海同内地的交通中断，并使中国商人不敢对外国商品进行投机买卖。中外贸易深受影响。(38)比如茶叶，如江西、湖北、湖南、安徽、浙江产茶区，先后被太平军占领，水路道路受阻，“茶，不再取道扬子江这条危险的路途”，(39)导致大量茶叶无法运往沿海口岸。(40)英国领事阿利国1854年年度报告指出：“这个国家的动荡状态曾经阻碍了任何较大的需求，进口贸易几乎陷入停顿。”(41)由于上海周边盛产茶叶和生丝的江浙地区，在1853-1855年并未被太平军占领，在国内交通受阻的情况下，全部涌入上海的对外贸易市场。而当时欧洲发生蚕瘟，法、意等国生丝减产，天赐良机，上海的对外贸易激增，以生丝为例：1853-1854年度，上海出口生丝达58 319包，占全国总出口生丝(62 890包)的92.7%，至1856年，又猛增至91 924包。(42)进出上海港的船数逐年迅速上升：1852年进出上海港的船数为434艘，1855年增为716艘，1857年又增为987艘，(43)5年内上涨了1.27倍。另一方面，内地航运线受阻，刺激了国内其他航线的开发，特别是辽宁、山东地区，“幸亏山东和渤海湾的北方沙船及时来到上海，使运输业突然兴旺起来”，(44)1852年中国沿海进出上海港的中国总船数为36艘，1855年为173艘，1857年猛增至369艘。(45)5年内增长了9.25倍。中国沿海船只占全部进出上海港船数的比例，从1852年的8.29%增长到1855年的37.39%。另一份报告称，每年进出上海港从事这项转运业务的中国平底帆船达12 000艘。(46)上海凭借天时地利，趁战时其他港口贸易衰减之际，发展迅猛，至1855年上海的进口额远超广州1倍以上，成为中国最大的贸易口岸和转运口岸。(47)

      上海贸易地位的提升吸引了越来越多的来自西方或其他口岸的洋行和洋商。1853-1859年，无论是洋商，还是洋行，均有了显著增长。1852年《北华捷报》刊登了在沪外侨居民名录，共收录西人245人，不包括42个家庭成员，总人数应不低于300人。洋行的数量达110个。(48)而到了1859年，洋商的数量超过400家，马士称上海的外籍人口已达408人。(49)实际不止，据1859年香港出版的行名录记载，1859年上海共有西人395人，不包括22个家庭成员，故总数应不低于410人。(50)比1852年增长了100多人。洋商数量的增加是土地市场繁荣的重要驱动因素。从英租界1853年和1855年两份地产表(51)来看，1853年英租界地产主仅有78人，而1855年增至119人，增长52.5%。从面积来看，人数增长最快的是10亩以下的地产主，1853年有42人，1855年增至74人。10—20亩的地产主，1853和1855年大致相当，1853年有23人，1855年24人，而20亩以上的地产主也有增长，1853年有12人，1855年有21人。同样，以1853-1859年英册道契首租为例，在首租的76个洋商/行中，若与1852年在沪外侨居民名录比对会发现，其中有近半的地产主是在1852年以后新来沪的洋商，共37人，占总数的48.68%，但购地面积普遍较小，除3人购地10—15亩外，其余均在10亩以下。可见，新来沪中小业主的土地需求是促使土地市场繁荣的重要原因之一。

      第三，金融和保险业的发展是推动房地产市场的重要因素。19世纪中叶，西方国家有专门的机构，负责汇兑、保险等金融业务，但开埠初期受交通等各方面限制，这套金融系统并未在上海建立。因此，大多数洋行开始自己附带各种业务，后来怡和、宝顺和旗昌等大洋行凭借其雄厚实力与信用逐步垄断了金融和保险业务。美国一家大洋行大班称：当时“每一家行号同时又是自己的银行，它无所求于外来资金的调剂”，从而拥有巨额资本的老行号对这一项生意(52)具有实际上的垄断地位。(53)40年代后期，香港的银行业务，大部分由怡和、宝顺、琼记等大洋行担任，一直到1855年，各国领事汇款到香港，还利用怡和的汇票。这些大洋行有“足够的资金”，在贸易的资金周转上并不依靠银行，故其大班或职员也可以利用本洋的金融业务或可周转的资金投资房地产，这也可以解释为什么超10亩以上土地交易均是怡和、广隆等大洋行的大班或职员。

      19世纪50年代以后，汇兑业务对于贸易而言已经非常重要。(54)美国如旗昌洋行和森和洋行(Wolcott Bates and Company)成为买卖汇票的高手。据金能亨1873年回忆，“在20—25年以前，一些著名的洋行，其中一家是美国洋行，汇兑业务做得很旺盛，他们充当名声不大的小洋行和英国资本(家)之间的中介人，从小洋行那里买进开往伦敦的汇票，经过他们背书以后，立即付款，然后把汇票卖给英国货币的持有者”，这为中小洋行的金融业务提供了诸多便利。另一方面，1853年后，随着上海贸易的推进，1842年在印度孟买成立的英商丽如银行(Oriental Bank Corporation)，1847年在上海开设分行。1851年英政府颁给该银行“皇家特许状”，特准其在“好望角以东任何地区建立机构，经营兑换。存款和汇划事宜”。(55)其后，汇隆(Commercial Bank of India，1856)和有利(Mercantile Bank of India，London and China，1856)、呵加剌银行(Agra & United Service Bank Ltd)等银行相继在上海成立。这些外商银行的主要业务是“辅助各国商人对华贸易的便利”，但限于条件，外商银行不仅在汇兑业务上竞争不过大洋行，放款业务也没有展开。(56)但外国银行为了提高信誉，与大洋行争夺汇兑业务，将中小洋行作为其主要的客户。并且，为了招揽客户，丽如银行出售的英镑汇票的价钱就高于洋行的英镑汇票。(57)故中小洋行职员或一般洋商投资房地产，其中很大一个因素在于这些外商银行提供了的金融业务便利。这显然是推动房地产市场的重要因素。

      ①毛祥麟：《墨余录》，上海古籍出版社1985年版，第130页。

      ②《与友人潭上海居大不易》，《申报》1898年4月22日，第1版。

      ③代表性研究有徐公肃、邱瑾璋：《上海公共租界制度》，《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版；梅朋、傅立德：《上海法租界史》，倪静兰译，上海译文出版社1983年版；George Lanning & Samuel Couling,The History of Shanghai,Shanghai:Kelly & Walsh,Limited,1921等。

      ④刘江、江林泽：《叛乱与现代性——上海小刀会起义与上海现代化的关系》，《安徽史学》2014年第4期；郭绪印：《评东南社会变迁与上海小刀会起义》，《学术月刊》2005年第7期；章银杰：《略论小刀会起义后上海租界的崛起》，《浙江教育学院学报》2005年第5期；周武：《小刀会起义、太平军战事与近代上海的崛起》，《上海社会科学院学术季刊》1996年第4期；郭豫明：《上海的租界与小刀会起义》，《学术月刊》1988年第3期等。

      ⑤吴建章：《小刀会起义与上海租界房地产业的初步形成》，《东华大学学报(社会科学版)》2004年第2期；付清海：《太平天国运动对上海租界近代化的影响》，《东华大学学报(社会科学版)》2003年第4期；冯绍霆：《初探清中晚期上海房地产交易中的加叹》，曾小萍、欧中坦、加德拉编《早期近代中国的契约与产权》，李超等译，浙江大学出版社2011年版，第195—214页。

      ⑥陈琍：《近代上海城乡景观变迁(1843-1863)》，博士论文，复旦大学历史地理研究所，2010年；陈琍：《上海道契所保存的历史记忆——以〈上海道契〉英册1—300号道契为例》，《史林》2007年第2期。周振鹤、陈琍：《上海外滩地区历史景观研究(开篇)——近代繁华之前世(1843年前后)》，《文汇报》2015年4月24日，第19—20版。

      ⑦罗婧：《上海开埠初期租界地区洋行分布与景观变迁：1843-1869》，博士论文，复旦大学历史地理研究所，2013年；罗婧：《上海开埠初期英租界洋行分布及景观复原初探》，《历史地理》第27辑，上海人民出版社2013年版，第239—260页。周振鹤、罗婧：《上海外滩地区历史景观研究(二篇)——城市景观之雏形(1845-1855)》，《文汇报》2015年4月24日，第21—22版。

      ⑧蔡育天编《上海道契》第1卷，上海古籍出版社2003年版。

      ⑨Ground Plan of the Foreign Settlement at Shanghai，North of the Yang King Pang Canal，原图藏英国国家档案馆(National Archives,F0925,File 2299)。http://www.virtualshanghai.net/Maps/Source?ID=30[2015-08-01].

      ⑩Plan of the English Settlement at Shanghae(1864-1866)，原图藏大英图书馆(British Library，Map61695(2))。亦见“Virtualshanghai”http://www.virtualshanghai.net/Maps/Source?ID=343[2015-08-01].

      (11)Shanghai Land Assessment Schedule,Shanghai:Kelly & Walsh,Limited,1890.

      (12)上海社会科学院经济研究所、上海市国际贸易学会学术委员会编《上海对外贸易(1840-1949)》上册，上海社会科学院出版社1989年版，第79页。

      (13)罗婧：《上海开埠初期租界地区洋行分布与景观变迁：1843-1869》，第62页。

      (14)List of Foreign Residents in Shanghai,North China Herald,No.106,August 7,1852.

      (15)罗婧：《上海开埠初期租界地区洋行分布与景观变迁：1843-1869》，第53—57页。

      (16)罗婧：《上海开埠初期租界地区洋行分布与景观变迁：1843-1869》，第67页。

      (17)牟振宇：《上海开埠早期英租界土地交易、地价分布及其驱动力分析(1844-1853)》，《社会科学》，待刊。

      (18)蔡育天编《上海道契》第1卷，第23页。

      (19)蔡育天编《上海道契》第1卷，第108页。

      (20)陈琍：《近代上海城乡景观变迁(1843-1863)》，第197页。

      (21)蔡育天编《上海道契》第1卷，第197页。

      (22)蔡育天编《上海道契》第1卷，第52—54页。

      (23)本文中的地价，为道契中的抵押价，年租l 500文不计入内。另，由于道契中记载货币有“文”“规银”“洋元”等不同的货币单位，较为复杂。据道契第200号207分地(咸丰六年即1856年立契)记载，每亩地价140元，若按照1洋元等于0.77银两的兑换，等于107.8银两，本契4.863亩共1 021 230文，每亩210 000文，故可知，1两等于1 948.05文。本文均采用这一换算值。

      (24)梅朋、傅立德：《上海法租界史》，第133—134页。

      (25)阿利国(Ruther Alcock)：《大君之都》，龙门印书公司1863年版，上海社会科学院历史研究所《上海小刀会起义史料汇编》(下文简称《汇编》)，上海人民出版社1980年版，第583页。

      (26)高龙倍勒(A.M.Colombel)：《江南传教史》，1896年版，《汇编》，第896页。

      (27)特瑞修(C.A.Montalto Jesus)：《上海史》，上海文汇馆1909年版，《汇编》，第733页。

      (28)梅朋、傅立德：《上海法租界史》，第133—134页。

      (29)阿利国(Ruther Alcock)：《大君之都》，《汇编》，第584页。

      (30)阿利国(Ruther Alcock)：《大君之都》，《汇编》，第583—584页。

      (31)阿利国(Ruther Alcock)：《大君之都》，《汇编》，第585页。

      (32)阿利国(Ruther Alcock)：《大君之都》，《汇编》，第586页。

      (33)阿利国(Ruther Alcock)：《大君之都》，《汇编》，第583页。

      (34)高龙倍勒(A.M.Colombel)：《江南传教史》，《汇编》，第896页。

      (35)戴存义(Dr.And Mrs.Howard Taylor)：《戴德生的早年时期》，《汇编》，第661页。

      (36)孙丰布告，《北华捷报》1855年1月20日，第234期，《汇编》，第205—206页。

      (37)吉尔杭阿布告(一)，《北华捷报》，1855年1月18日，第234期，《汇编》，第207页。

      (38)领事罗伯逊1856年度上海港贸易报告，李必樟编译《上海近代贸易经济发展概况：1854-1898年英国驻上海领事贸易报告》，上海社会科学院出版社1993年版，第16页。

      (39)R.Fourtune,A Jurney to the Tea Countries of China,pp.262—270，《上海对外贸易(1840-1849)》上册，第27页。

      (40)领事罗伯逊1856年度上海港贸易报告，《上海近代贸易经济发展概况：1854-1898年英国驻上海领事贸易报告》，第17—18页。

      (41)领事阿利国1854年度上海贸易报告，《上海近代贸易经济发展概况：1854-1898年英国驻上海领事贸易报告》，第2页。

      (42)领事罗伯逊1856年度上海港贸易报告，《上海近代贸易经济发展概况：1854-1898年英国驻上海领事贸易报告》，第15页。

      (43)《北华捷报》进出上海港报告汇总，《上海对外贸易(1840-1949)》上册，第98页。

      (44)领事罗伯逊1856年度上海港贸易报告，《上海近代贸易经济发展概况：1854-1898年英国驻上海领事贸易报告》，第16页。

      (45)《北华捷报》进出上海港报告汇总，《上海对外贸易(1840-1949)》上册，第98页。

      (46)领事罗伯逊1856年度上海港贸易报告，《上海近代贸易经济发展概况：1854-1898年英国驻上海领事贸易报告》，第16页。

      (47)陈正书：《晚清经济》，熊月之主编《上海通史》第4卷，上海人民出版社1999年版，第13页。

      (48)"List of Foreign Residents in Shanghai,August 1852," North China Herald,No.106,August 7,1852.

      (49)马士：《中华帝国对外关系史》第1卷，张汇文等译，生活·读书·新知三联书店1957年版，第389页。

      (50)List of Foreign Residents and mercantile firms at Shanghai,Hongkong Directory with List of Foreign residents in China,Hongkong:Printed at the "Armenian Press",1859.pp.76—92.

      (51)1853年英租界地产表：List of Renters of Land at the Port of Shanghae，转引自罗婧：《上海开埠初期租界地区洋行分布与景观变迁：1843-1869》；1855年英租界地产表：List of Renters of Land档号F0925/223，英国国家档案馆藏。

      (52)指银行生意。

      (53)F.H.H.King.,Mone and Monetary Policy in China 1845-1895,1965,p.98.转引自汪敬虞：《十九世纪外国在华金融活动中的银行与洋行》，《历史研究》1994年第1期。

      (54)宋佩玉：《开埠初期上海的国际贸易与汇兑》，《上海师范大学学报(哲学社会科学版)》2008年第4期。

      (55)《中国金融史》编写组编《中国金融史》，西南财经大学出版社1993年版，第149页。

      (56)杨荫溥：《上海金融组织概要》，商务印书馆1930年版，第182页。

      (57)宋佩玉：《开埠初期上海的国际贸易与汇兑》，《上海师范大学学报(哲学社会科学版)》2008年第4期。

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