现状#183;矛盾#183;对策——关于当前我国房地产市场发展问题的探讨，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,对策论文,当前我国论文,矛盾论文,现状论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国房地产业经过前几年的高速发展，已成为国民经济中十分引人注目的一个新兴产业。然而，与此同时，中国的房地产业在发展中也暴露出了一些问题，特别是在近两年来的宏观调控背景下，房地产业的持续发展也遇到了一些新的困难。其中关键则是市场问题。中国房地产业健康、稳定、持续的发展，有赖于建立一个运作规范、竞争有序但十分活跃的房地产市场。本文拟在现状分析的基础上，就如何进一步搞活我国房地产市场谈一些看法。
一、对当前我国房地产市场状况的基本认识
综合地看，近些年我国房地产市场呈现稳步发展的趋势，主要表现在以下几个方面：
1.从事房地产开发经营企业数量、资本额迅速增长。资料显示，到1994年底全国共成立了3万余家房地产开发企业，期末净资产额达1493.88亿元，比1993年增长了18.2%，从业人员上升到70.6万人，比1993年的66万人增长了6.9%。
2.房地产开发量逐年增加，房地产投资规模不断扩大。据统计，1994年房地产投资额为2552亿元，比上年增长31.7%。施工和竣工面积分别达37499万和13498.47万平方米。
3.房地产金融市场有了显著发展。房地产企业金融资手段呈现多样化趋势，单纯依靠银行信贷的融资结构正在改变。房地产企业自有资金量1994年为1213.29亿元，占总投资的34%；定金及预收款的融资方式从无到有，目前已达961.7亿元，占总投资的27%。同时，尽管房地产企业通过发行股票、债券融资尚处于初步发展阶段，但已显示出强大的生命力，为改善企业融资能力提供了更为广阔的选择。到目前为止，通过债券融资的金额已达52.3亿元，约占总投资额的1.48%。
4.房地产市场交易明显放大，交易比例逐步提高，显示出通过市场调节的范围不断扩大。资料显示，1994年全国商品房屋交易额已达1409亿元，完成土地开发面积22280公顷，出售商品房屋面积7229平方米，比上年增长8.1%。
5.房地产商品消费主体结构发生重大变化，由集团性、单位性消费逐渐向个人消费转化。1994年内销商品住宅中个人购买商品住宅3344万平方米，占商品住宅销售面积的54.66%，比上年提高5.9个百分点。
6.房地产市场已从卖方市场逐渐转入买方市场，根据市场需求状况进行开发，已成为房地产决策的基本立足点。
7.房地产市场的各种配套机构开始出现，并有一定程度的发展，为进一步搞活房地产市场提供了必要的条件。房地产中介、代理、咨询、评估、仲裁、物业管理等各方面正逐渐进入人们的日常生活，成为房地产市场良好发育不可或缺的组成部分。
8.政府对房地产市场调控有了法律法规依据，逐渐向法制化、规范化的方向发展。从土地使用权的出让、转让、抵押到房地产开发经营交易、房地产产权登记、房地产公司资质管理、中介机构管理、物业管理等许多方面都制订了切实可行的法律规章，对规范参与市场的各方经济主体的经济行为提供了恰当的依据，一定程度上避免了政府过多的干预。
上述分析说明，我国房地产市场发展有了可喜的进展。然而，就总体上而言，我国房地产市场还处于培育发展的过程中，市场规模总体上偏小、交易量相对不足、存量大部分没有搞活。在这种情况下，房地产市场能否进一步搞活已成为我国房地产业健康发展的关键问题。
我们认为，目前房地产市场存在的主要矛盾不是有些同志认为的总量失调问题，而是结构上的问题。即“结构性陷阱”。具体而言，结构性矛盾表现在以下三个方面：一是房地产商开发的结构性误区，对风险和回报的对称性认识不足。这是造成目前房地产市场不景气的主要原因。房地产商在开发过程中对市场需求状况认识不足，在我国房地产商品总量供给偏紧的情况下，不加分析地追求高档、豪华，造成结构性的供不应求和供过于求并存。另一方面，房地产商对投资风险和回报的辩证关系也没有很好地把握。有的开发商甚至认为高风险一定会有高回报，忘记了这只是一种可能性。众多开发商一拥而上，落得各家都不好过的窘境。总而言之，很多房地产企业还没有真正理解市场的含义，没有认识到市场和消费需求、一般需求和有效需求、总量需求和结构需求之间的关系。二是住宅消费者一方的体制结构性矛盾，即计划经济体制中遗留下来的住房既定格局及滞后影响和以市场为导向的住房制度之间的矛盾冲突。这种矛盾冲突对消费者的消费心理、消费行为产生了重大影响。市场型的住房制度只是提供了一种“代价较高”的选择，加上收入中并未体现人们住宅需求成分，更造成了两者的差距，使居民的一般需求未能转化为有效需求。三是政府政策的结构性矛盾。两种体制交替中的各项政策措施要兼顾各方面的利益是极其困难或根本不可能的，却有可能导致经济政策（财税、金融政策等）的引导性不强，行政性痕迹太重，政策意向和实际作用效果间的反差强烈、难以理顺等现象。
通过分析我国房地产市场当前存在的结构性矛盾，笔者认为，其深层次的原因主要是：（1）体制转换中部门性、地区性、时间性的不平衡和差异，这种差异造成了全国经济发展比例的失衡。房地产业作为先导性、关联性产业的作用没有充分发挥。（2）金融机制的市场化程度不高，造成房地产商品筹资工具单一化、行政化，政府紧缩银根易造成“一刀切”的情况，从而使房地产市场波动幅度较大。（3）我国居民的一般需求潜力巨大，且难以满足，但缺乏足够的渠道，无法转化为有效需求，如中等收入阶层的住房需求旺盛且有很强的支付能力，但住房抵押贷款没有发展起来，难以将其引导入房地产市场。（4）体制转轨使消费者在不同历史条件下的差异拉大，从而造成事实上的不平等，同时房地产开发经营公司由于各自的隶属关系、所有制性质的不同，在竞争中的起点也有很大差异。
二、进一步搞活房地产市场必须处理好的几个关系
从我国当前的情况来看，要进一步搞活房地产需要解决的问题很多，但在总体上必须处理好以下四个方面的关系。
（一）房地产业本身发展与国民经济整体发展的关系
随着我国社会主义经济的不断发展，结合近几年社会主义市场经济的理论和实践经验，我们对房地产业在国民经济中的地位和作用的认识不断加深。尤其认识到，房地产业是实现土地资源优化配置和产业结构调整的巨大推动力。利用房地产业鲜明的先导性和高关联性的特点，确实带动了国民经济整个产业链的发展。但当前我国在实际做法上并未完全贯彻这种认识，部分原因是将房地产投资和投机混为一谈，造成一发生经济过热时，就卡房地产业的脖子。实际上房地产业和国民经济整体发展密切相关，二者互相促进、互相制约。国民经济整体发展速度快、经济运行环境良好为房地产业的发展提供了必要的外部环境基础，而房地产业作为一种导向性产业，其连带效应也为国民经济整体发展提供了契机。然而，房地产业的发展本身也有一个“度”的问题，即其发展规模在国民经济总体中的比重一方面受制于国民经济的大盘子，另一方面其过分膨胀必然挤占其他方面的投资。认清这种关系的实质就在于科学、合理地确定房地产本身的发展方向、规模和速度，这样才不致因房地产市场的时涨时落而盲目乐观或悲观失望，从而加剧国民经济的整体波幅。
（二）充分放开房地产市场与完善政府宏观调控机制的关系
处理这一关系的基本着眼点在于使政府宏观调控的方式、手段经济化、法律化。在基本层次上让市场来引导房地产企业的各种经济行为，从而使房地产企业的开发、经营等活动注重效率，逐步提高竞争能力。在此基础上一方面会有房地产市场的发展壮大，另一方面会使房地产企业的生存能力提高，以应付各种复杂的环境，增加房地产企业经营的理性化成分。充分放开房地产市场并不意味着对其不加限制，只是说明限制、规范的方式有所不同，即：
1.充分放开是搞活房地产市场的必要条件。搞“活”房地产市场的主要含义即是促使房地产开发经营高效率化、市场交易活跃、竞争激烈有序，最终使房地产市场成为人们满足住房需求的主要渠道。这些目标的达成要依靠市场信息的充分流动，市场活动、市场行为真正体现汇集各种经济主体的不同决策，避免政府行为对市场信息的严重扭曲，从而不能真实反映资源的配置情况，导致资源的闲置和浪费。
2.充分放开房地产市场并不排斥、削弱政府的宏观调控。政府对房地产市场实行宏观调控的必要性在于：我国土地使用制度、住房制度尚处于改革探索时期，两种分配体制同时并存，而且规范房地产市场行为的各种制度仍处于草创阶段。具体表现在：（1）土地供应的计划性不足；（2）一级市场以协议批租为主，缺乏公平竞争的基础；（3）房地产租凭市场的管理付之阙如；（4）房地产开发中的投资选择和结构缺乏政府的积极引导和制约，等等。这些情况的存在是体制转换过程中难以避免的，而单纯依靠市场来调节是不可能解决的，或成本太高、周期太长，必须通过政府的宏观调控加以解决。
3.完善政府的宏观调控手段是处理二者关系的基础。政府对房地产市场宏观调控手段应当是一个体系，其中经济手段和法律手段应成为宏观调控的中心手段。政府对房地产市场的管理应当从总量的方面着手，而其管理方式则应是间接的，要经过市场机制来实现对企业的引导和控制。
（三）房地产市场管理中治标与治本的关系
从根本上说，房地产市场管理中治标与治本的关系，即为特定阶段、特定时期的房地产经济政策和长期内政策的基本框架之间的关系。治标主要是针对房地产市场中一时一事所作出的决策、制定的措施，有时甚至是没有充分权衡的应急之策，因而不能将其扩展为一般的经济政策，更不能作为导向性的政策。治本则是根据房地产本身发展状况，房地产市场发育程度、涉及范围，同时考虑国民经济发展阶段，由此形成的一整套比较规范、比较稳定的带有某种战略计划性的经济政策体系。从当前我国房地产市场现状来看，治本是将房地产市场管理中普通存在的以行政手段为主的管理方法、手段转化为以经济手段、法律手段为主体的管理手段体系。它虽然没有完全撇开行政性手段的管理、引导和限制作用，但根本上已经使其处于较次要的地位。另一方面，宏观调控在此也会由直接调控转化为间接调控。治标则是根据现阶段我国房地产市场的发育状况，制定出适应性的对策，从而逐步培育，使其更加完善、规范、有序。治本正是通过治标来达到自己的目的的。
（四）对房地产市场状况的客观分析和正确舆论导向的关系
对房地产市场状况的客观分析表明，房地产业同其他任何产业一样，受多种因素之影响，会出现高潮和低谷。客观分析就是根据房地产市场上供给和需求两方面的情况作出实事求是的判断，以利于房地产业的投资，使其始终保持较高的经济效率。正确的舆论导向要求将房地产市场的“人气”引导到合理的方向，从理性的角度分析房地产市场，用长远的眼光看待房地产市场当前的“轻淡”、“不景气”。应始终把握的舆论导向是，房地产市场从长远来看是向设施完善、运作规范、竞争有序的方向发展的。简言之，处理这一关系就是正确引导投资者的投资意向和居民的消费意向，熨平房地产市场的周期性波动。
三、进一步搞活房地产市场的对策建议
上述分析表明，我国房地产市场正处于快速发展的起步阶段，然而，要真正搞活尚需理顺一些基本关系，采取一些切实有效的对策。我们认为，进一步搞活我国房地产市场的总的指导原则是刺激有效需求，增加有效供给，从供需两方面入手培育房地产市场。需要强调指出的是，有效需求指有一定购买力并愿意购买的需求，通常小于一般需求，是房地产市场上真正起作用的需求。一般需求向有效需求转化的范围、水平和程度如何，直接关系到房地产市场的活跃程度。另一方面，有效供给是指房地产商开发的物业适合消费者的需求状况，其中包括数量上适度、结构上的协调。只有在有效需求和有效供给两方面都有了适应性的解决方案、解决行动，才能使房地产市场真正活跃起来，避免出现大起大落的情况。
1.从全国的大环境入手，全面推进经济体制改革，避免陷入“连环套”的困境。这一措施主要是针对改善房地产业的各种外部环境，为扩大房地产市场规模、交易量、投资额、投资效率提供基础。例如，财税体制改革中，按照“税收中性”和“效率优先，兼顾公平”的原则，适当归并和简化税种，建立以营业税、所得税、房地产税为主要税种的房地产税收体系。对不同市场主体的同类性质市场行为实行同等税率，体现公平竞争原则；同时在房地产开发经营的不同阶段，设置不同的税种和税率，以发挥税收杠杆的调节作用。货币金融体制改革的推进，有助于提高房地产企业的筹资能力，改善筹资结构，增强抵御风险的能力，为房地产开发经营提供较为稳定的货币金融基础。另一方面，房地产金融业的发展也为一般需求向有效需求转化提供更好的渠道，从而从需求和供给两方面增加了房地产市场运作的基础，市场调节资源配置的作用也得以充分的体现。此外，收入制度和住房制度的适应性改革，也可以从刺激有效需求和增加有效供给两方面为进一步搞活房地产市场发挥巨大的支持作用。
2.推动房地产市场管理的法制化。搞活房地产市场的必要途径是加强房地产市场管理。一是从直接行政性管理向间接经济性管理转化；二是为房地产市场管理提供足够的适当的法律法规，将房地产市场置于一个合理、规范的法规体系的制约之下。这样才可以解决目前房地产市场中存在的诸如市场行为不规范、土地使用权炒卖炒买等房地产投机行为。法制化的具体做法应当以市场行为作为调节的主要对象，同时根据市场行为主体的区别、政府为社会稳定作出的适应性对策等的情况进行规范。
3.推动国有房地产企业的管理向资产管理转变。国有房地产企业多数或与政府有直接的行政隶属关系，或虽无直接隶属关系但有间接的“业务”上的联系，甚至有些房地产企业直接从有联系的行政关系上获得开发经营项目。这种情况在一定程度上妨碍了公平竞争原则的实现，违反了房地产市场运作的基本原则，市场失去了调节资源配置的作用，蜕化为变相的直接行政管理，市场信号严重扭曲。有鉴于此，国有房地产企业和政府事实上脱钩势在必行。随着整个国有资产管理体制改革，有必要转变这些企业的管理体制，向以资产为纽带、以所有权和经营权分离、自负盈亏、对资产所有者承担保值增值责任、以收益最大化为主要经营目标等为特征的资产管理体制转变。
4.明确房地产商品的成本和费用构成，剔除不合理的成分。目前房地产市场中各项收费繁杂，既不统一，又不规范，这一方面增加了房地产开发企业的负担，抑制了房地产投资；另一方面，费用的转嫁使消费者不堪重负，减弱了居民住宅消费的能力和动力，从而在供需两方面限制了市场交易量的进一步扩大。由于各项收费不统一，造成费用负担不均，限制了市场公平竞争，一定程度上伤害了投资者的积极性。此外，某些收费带有很重的随意性色彩，收费机构重叠，一些意在调节土地使用结构及保护和合理利用土地资源的费项，也由于费率不合理而起不到应有的调节作用。
5.改革居民收入结构，使之包含维持居民住房需求的成分。由于传统体制的影响，我国原有的住房制度是福利性的，因而在居民收入构成中并没有体现“住”的成分，仍以“衣食”为主要计算标准，这样，居民的一般住房需求不能经由合理的渠道转化为现实的有效需求，从根本上削弱了房地产市场活跃的基础。因此，要进一步搞活房地产市场，推动住房商品化，必须在居民收入结构上多做文章。
6.适当放宽房地产金融市场。适当放宽房地产金融市场，就是要将房地产市场培育成一个具有多样化市场活动主体，多层次、多适应性的金融商品系列，种类和机构具有广泛性多样性的金融服务体系的资金融通场所。有了这样一个完备的市场，房地产企业稳定、高效、规范运作才会有资金保障。具体而言，房地产金融市场的参与者应包括各种类型的金融机构、房地产企业、房地产中介机构、政府及个人等。对当前而言，房地产金融商品除普通银行信贷外，还应采用分期付款、低息贷款、担保贷款、抵押贷款等多种形式。一方面增加房地产企业抗风险能力，维持产业的稳定协调发展；另一方面分散居民负担，从金融方面鼓励居民进入市场，依靠市场满足自己的需求。
7.合理解决国有住房的出售问题，盘活公房存量，避免出现有公房者和无公房者之间的苦乐不均。当前我国城市居民中依靠公有住房的比重约在89%以上，解决这个问题的主要途径，一是出售公有住房，二是改革公有住房租售比价，使租金率维持在与购买公有住房相近的水平，消除租售价格倒挂，购不如租的现状。与此同时，要改善由于各种历史条件造成的公房实际拥有状况不同带来的不平等状况。
8.提高住房基金的使用效益，形成良性循环。我国目前由于住房公积金的管理机构不统一，管理制度方面也存在许多漏洞，造成公积金的使用效率不高，流失现象严重。对这些问题要采取适当的步骤予以整顿，发展公积金制度在扩大住宅建设规模、推进住房自有方面的作用。对此要做到专款专用，住房公积金优先用于购建房款及个人住房抵押贷款的发放。通过这一制度的逐步实施，将职工住宅实物分配向货币分配转化，从而实现住房资金的良性循环。
9.用法律规范房地产交易行为，推动房地产二、三级市场的进一步发展。进一步搞活我国房地产市场，在一定意义上说就是构造一个完善的房地产市场体系，因此，除了政府一级土地市场要管好外，搞活二、三级市场更是其中之主要点。二、三级市场规范、有序、完善运行，离不开系统的中介、咨询、代理、评估、物业管理机构及相应的会计、律师、公证、审计、仲裁等部门的协调作用，对此需采取一定措施支持其大力发展，以完善房地产市场体系。同时，发展二、三级市场应当充分体现以市场和需求为导向、以价格为核心、以完善的市场法规为框架、以提高经济活动效率为目标的特点，全面贯彻公平竞争的原则，充分体现市场合理配置资源的作用和功能，为我国房地产业的充分发展创造条件。
来稿日期：1995年9月18日；
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