摘要：现阶段，随着我国的经济发展，房地产行业的发展也有了很大的提高。房地产行业是国民经济的重要基础，国内6万多家房地产公司经历了房地产行业发展的黄金十年，房地产以重资产的模式面临着很大的压力。随着限购令和银根收紧等政策的实施，企业面临着大库存、高负债的危机。一些房地产企业对于市场盲目乐观的估计，导致部分中小城市出现了大量空置新楼盘，房屋存量严重过剩。从2013年房市来看，市场出现低迷的态势，房地产企业依靠囤地、靠坐等房价暴涨的模式已经行不通了。从财务管理角度来看，当以囤地建房的重资产模式一旦遇到房市不好的情况，企业的现金流动性就面临着巨大的危机。目前土地价格攀升，融资成本高企，人力成本上升，投资回报率大幅降低。房地产企业的经营模式和盈利模式是否仍保持重资产模式值得我们去分析探讨。
关键词：我国房地产企业；运营模式；转型研究
引言
近年来，随着限贷政策收紧、地价上涨、项目开发规模激增，我国房地产行业正面临着越来越来严重的融资压力。除此之外，当前我国房地产行业还面临着巨大的库存压力，库存积压主要是由于产量过剩导致的，大规模的库存积压很难在短时期内被消化，这是房地产行业面临的另一个困境。在地产行业大环境不景气的背景下，我国部分房企开始探索转型之路，试图摆脱困境，获取新的发展。以万科为代表的部分房企由重资产运营模式开始向轻资产运营模式转型，而且也取得了一些成绩。转型既是机遇又是挑战，转型顺利将推动企业的高效发展，反之也可能顾此失彼成为企业发展的阻碍。房地产企业的转型效果如何?未来房地产企业的转型之路又该如何走?这些都是摆在我国房地产企业面前的现实问题。
1资产模式概述
重资产是指企业的资产负债中固定投资所占比例较高的结构，在行业门槛较高、市场处于需求不足、供不应求的形势下，竞争压力小，容易实现盈利。如果一旦市场趋于饱和、供大于求时，重资产模式由于大量的固定资产投入，资金占用周期过长，容易导致资金断裂风险，以钢铁、铁路、房地产等行业为代表。房地产的重资产模式主要是用于土地的购买、建房的存货、建筑操作设备等，当固定资产投入过大，在利润表中体现的盈利能力较弱，现金流量较少，若销售量下滑，经营杠杆系数增高。轻资产模式一方面体现在流动现金和交易性金融资产占总资产的比例较高，另一方面体现在对产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产模式降低了固定资产投资的比例，强调打造企业的品牌和运营能力。利用杠杆效应，用最少的资金获得最大的资源，减少固定资本的投入，加大知识产权、品牌、客户资源、运营等投入。轻资产模式能使房地产与上下游各个流通环节分工更加明确，各个产业链和谐共存，对市场的繁荣与发展有巨大的推动作用，能使资金更为灵活地运转，融资渠道更为多元化。
2我国房地产企业现状
2.1融资压力
银行的信用贷款是广大房地产企业最主要的融资渠道，因为一般涉及的融资金额都十分庞大，因此，银行在信贷审核方面也十分严格，尤其是注重企业的财务风险审核。房地产企业很重要的基本保障是土地储备，因为企业即使出现破产的情况，银行也可以通过土地拍卖来进行资金回款。银行的信用贷款一般是针对一些实力较强的房地产企业，而实力相对较弱的企业只能通过担保公司与民间借贷进行融资，且需将企业楼盘和土地进行抵押融资，然而这种方式有一个很大的缺点就是成本高、危险性大，长此以往，将会给企业带来巨大的运营风险。
2.2土地成本压力
众所周知，我国是一个人口大国，城市的土地资源供给量是有限的，尤其是一些较为发达的城市。政府对于土地的价值具有控制作用，一块地的升值空间大小与该地是否具有良好的配套设施相关的，这便受到了政府规划政策的严重影响。当前土地的供给与需求完全不平衡，因而地价上涨较快。上涨的地价一方面增加了房地产企业的项目开发成本，另一方面也使固定资产得到了增值。所以，房地产企业应权衡好增值与费用间的关系。如今已经是地价暴涨的时代，这样的局面也使广大房地产企业入不敷出。
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2.3行业竞争压力
自从1998年房改政策出台后，房地产企业迎来了他们快速发展的时期。1998年，全国房地产企业有24000多家，但是经过短短几年的发展，在2013年，全国房地产企业高达91000多家，这两组数据可以明显看出我国房地产企业在这些年中的发展速度之快。然而，近几年“限购令”出台，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，这使广大的房地产企业不得不转换思路，由原先的住宅地产向商业地产的布局与投资转变。如今，不论是一线城市，还是二、三线城市，都出现了不少房地产企业参与了产业链的各个环节的市场竞争，这导致市场竞争更加激烈。自从2006年我国全面对外开放以来，国外房地产企业在其发展相对成熟的情况下，竞相进入中国市场，凭着自身丰富的管理运行、开发经验，很快就得到了广大国内消费者的认可，比如凯德置业就是一个典型的外资名企，他们快速抢占了部分国内市场，国内房地产开发企业的利润被挤占，这也对国内房地产企业形成了一个不小的冲击。
3我国房地产企业运营模式转型的措施
3.1售后回租
售后回租是已经被广泛应用的一种融资方式，它类似于分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行变成了租赁公司。售后回租有一个非常大的优势，那就是企业可以用固定资产换取流动资金来解决企业生产经营过程中流动资金不足的问题。除此之外，售后回租的资产可以不纳入表内，也就是说在回租期限内企业可以不必对固定资产提取固定资产折旧。这不仅可以改善企业资产的流动性和流动比率，而且也可以迅速提升企业的绩效水平。售后回租常常作为一种融资工具和融资方式来解决企业流动资金短缺的问题，而且售后回租还可以将固定资产移出表外，使公司的资产变得更轻，流动性变得更强。也正是因为如此，很多上市公司用售后回租的方式来在短期内改善经营业绩以推高股价。
3.2商业信托
商业信托的最大优势是可以将资产全部或者大部分都移出表外。商业信托是实现资产轻型化，或者说能够帮助企业以轻资产方式进行规模扩张的非常好的一种金融支持工具。在商业信托这种金融工具的支持下，开发商可以实现很多特殊的运作方式。比如“轻资产+重经营”、“小股操盘”等运作方式，并且也可以解决企业在经营过程中的资金不足等问题，从而实现企业快速的商业规模扩张。商业信托已经在香港和新加坡的资本市场得到广泛地应用，也对当地的商业地产提供了非常好的金融支持，是一种创新的融资工具。商业信托与REITs有很多相似之处，但是，它与REITs相比较，具有更高的灵活性，也可以说商业信托是REITs的升级版或者高配版。
3.3合作开发
就目前国内的现状而言，大体量商业地产项目或者大型房地产企业完全实现轻资产化仍然存在一定的困难，主要是由于以下几点原因：金融支持工具匾乏、资产或者权益出境会受到政策的限制、投资机构的规模普遍偏小等。但是，这并不能够阻止房企继续轻资产化，合作开发或者与专业投资管理机构的合作可以在很大程度上解决以上的困难，是企业轻资产化的更加具有实践意义的选择。
结语
随着国内房地产市场的不断变化，政府政策调控也在不断深入，重资产虽然具有一定的抗风险能力，但是大量的固定资产投入又会导致房地产企业的流动资金紧张、资产周转率下降等棘手问题。轻资产的战略是可以投入较小的资本，采用多元化的融资渠道，更轻更快的发展。重资产模式转为轻资产模式需重视自身资产结构的调整，甩开冗余资产，保持财务各项指标的稳定健康，增加房地产企业的金融化资本运作，提高资产周转率，提高资金使用率。对公司的运营更加强调专业化，做到轻资产、重运营。
参考文献：
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[2]刘宇.输出管理大悦城走轻资产模式[N].北京商报，2015-12-18.
[3]龙昊.房企转型发力轻资产模式[N].中国经济时报，2016-04-13.
论文作者:孙天宝
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第3期
论文发表时间:2018/5/28
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