未来十年中国房地产发展趋势分析，本文主要内容关键词为：发展趋势论文,中国论文,未来十年论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
从经济学意义上的长期均衡和短期均衡来看，未来至少20年中国还需要盖更多的房子，老百姓住房条件改善、农民工进城的住房需求还远没有满足，只有当农村向城市集聚的过程基本完成，人口结构达到相对稳定之时，房地产市场需求由外来性推动需求变成内生性再生需求发展。因此，笔者认为，我国未来10年的房地产发展趋势仍是向上的，只是发展速度有所放缓，而不是向下，或形成深幅调整，或崩盘局面。 一、今年的房地产调整是高速上涨后的休整和巩固 房地产经过在2013年的高速发展，成交金额和价格都达到了一个相当高的阶段，使市场需求得到了过快的释放，我们知道，在市场经济规律的作用下，这样的高速发展一定会同时产生许多的问题，需要通过后面的调整进行修复；从新一届政府市场导向的发展思路来看，更加尊重市场经济规律，过去以政府行为主导房地产发展趋势的思路正在淡化。因此，本人认为，今年的房地产市场出现的调整现象，既有市场机制的作用，也有政府调控的作用，但以市场机制为主，政府调控为次。主要理由有五个方面： 一是国际货币政策，近年由于美国量化宽松政策的逐步退出市场，使人民币由升值变为贬值，进入中国市场的热钱在今年来以流出为主，使货币供求关系的调整对中国资本市场和楼市造成市场资金减少，融资成本增加，难度增大。房地产业是资金密集型产业，离开资金支持就寸步难行。 二是市场分化，对于房地产市场，虽然仍有10年以上的好年头，但经过过去10余年的高速发展，整个行业体量庞大，情况复杂，需要一个调整过程对行业进行优化，在市场规律的作用下，淘汰部分不能适用市场需求的个体或促进行业整体实力提高。 三是市场预期，过去由于政府调控市场，造成供需严重失衡，导致2013年楼市的量价齐升，规模巨大；在市场机制的作用下，增大了土地市场的供应量和开工量，同时，政府的双限政策，不仅将大量的购房需求排除在外，对于首套购房者的交易成本也增加较多，致使今年“两会”以后，社会预期逐渐发生改变，更多是等待房价有所回落。 四是打击投机，挤出泡沫，控制风险。由于房地产的赚钱效应，使整个行业高速扩张，买块土地就坐地升值，拿到土地就到银行贷款，挖个坑就能卖“楼花”收钱，造成了开发商鱼龙混杂、施工队良莠不齐、游资伺机炒作、哄抬房价的乱象。通过调控，净化房地产开发市场，提高工程质量，增加投机成本，逐渐还原合理房价，控制行业危机。 五是改革，按照中国人口平均居住面积，可以推算出中国城镇化一共需要多少房子，从长期来看这是一个常数，今年多成交明年就少成交，未来8～10年累计成交量是不变的，政策和社会预期等因素能改变的不是交易总量，而是总量在不同年份中的分布。个别地方出现商品房供大于求并不代表中国房地产走向没落。过去十年房价的大幅上涨主要发生在人口过度积聚的一线城市，这主要是由于中心城市摊大饼式的发展方式产生的弊端；但是中国正在走向一个大中小城市协调发展的道路，未来人口的流向会发生显著变化，由原来向中心城市高度聚集变成立足家乡创业，使部分中小城市成为城镇化中的“明星”。 由上可以看出，前面三点是市场机制在起作用，后面两点是政府调控在起作用。在经过一段时间休整和巩固，同时也积累了新一轮的发展动力。 二、市场规律体现房地产调控是有底线的 从诸多的宣传和报道看，今年全国房地产市场是一片哀鸿，成交量，成交价在200个抽样城市中，除极个别的城市外，绝大部分满盘皆绿。广州也没能幸免。还有甚者，出现了五折割肉的开发商，更多的是出现大幅降价或送面积或打折的现象，把无数买房者看得目瞪口呆，不知所措，如果现在买，担心房价还有下跌，自己被套在高位，如果现在不买，又怕明天房价恢复原价，甚至上涨，犹豫不决，痛苦不堪。对于上述情况如何看待，笔者认为，要实现房地产业的科学发展，其过程要像一曲气势宏大优秀交响乐，涨跌有序，高低相宜，和谐自然；只要在上涨的过程中有效控制了发展的步伐和节奏，在调整的时候，就容易做到措施有效及程度合理，同时也需要民众能够正确认识和理解房地产发展的客观规律。坚持这个观点的主要原因有如下方面： 首先，统计数据的对比基数，主要是同比和环比的数据，去年成交量和成交价都是在连续多年增长的情况下，增长最大和最快的一年，因此，要不断超越显然是非常困难的：今年的下降本身就是市场经济的自然调整，不可抗拒。虽然政府不会再用4万亿来刺激经济，但国务院有专门机构严密监测房地产调整过程中的情况，丝毫没有弃而不管。 其次，政府对房地产支柱性产业的定性，没有发生变化。他带动了几十个产业的持续发展，具有较高的投入产出比；房地产具有消费和投资双重属性，土地也是不可再生的资源，房地产在政府固定资产投资和商品房销售在GDP中所占的分量都是非常大的，因此，房地产价值的客观性是不容置疑的。政府重视房地产的科学发展，就是尊重市场规律。 其三，从今年所有关于房地产成交情况的统计报道中可以看出，成交量同比环比均下降的多，成交价同比下降的少，环比下降的多，这说明与2013年相比，成交量是在减少，但成交价并没有明显下降，甚至还有所上涨。从下降的幅度分析，总体下降的幅度并不大，可以将其视为是一种波动，并没有形成一种下降的趋势。因此，这种调整深度还在政府的可控范围内。 其四，房价下降的现象，主要多发生在如下情况：（1）在城市的阶梯式发展中，离中心城区越远的地方，市政配套建设相对滞后的地方，房价自然要便宜。（2）在同一楼盘中，将楼层、朝向、景观、方位相对较差的房子当做特价房或起点价进行营销宣传，给社会造成房价大幅下降的错觉。（3）个别开发商用降价的方式进行走量，以求资金尽快回笼。（4）个别开发商可能出现了资金链断裂的危机，不得已采取割肉断腕的行为。这些现象在楼市火爆时也同样存在，只是在营销中不将其作为重点来宣传，因此，他并不能代表房地产的不景气。 其五，土地市场是整个行业的风向标，并没有迹象表明土地市场出现了严重问题甚至恶化的情况。虽然有土地流拍或底价成交的现象，但总体情况还是在政府可控的范围内。“地王”仍不断出现，溢价现象仍较多。不少地方政府在上半年的土地招拍挂中就基本完成了2014年度的计划，广州的土地出让金比上年增加了六成，有的城市更多，楼面地价屡创新高。从这个角度看，房地产在近年内不太可能出现深幅调整。 其六，至于现在有人提出房价太高了，需要集几代人的积蓄才能交够首付，供楼压力大等等，认为需要大幅降价，才能更好地发展房地产，使商品房像彩电冰箱一样更便捷地走进更多寻常百姓的生活中。执这种观点的人并不清楚商品房的资源稀缺及资产属性，不能理解商品房价格的客观性，误认为商品房价格是政府可以制定和操控的，房价降多少，降到什么价位，政府说了算。国家支持“居者有其屋”，说的是城市居住者应该拥有固定的居所，可以是民间的出租房、政府的公租房等，而并没有理由让政府承担使所有人一定拥有自己的商品房的义务和责任。 其七，房地产如果发生深度调整，价格大幅下降，虽然可以降低购买者的门槛，但受损害的则有诸多方面：一是土地资源必须降价，土地出让金下降，直接影响地方财政收入，可能造成城市公共建设、社会福利改善等事业开展起来举步维艰；二是已经购房的居民，出现家庭财产明显缩水，特别是对于银行按揭的业主，还可能面临资不抵债的境况；三是房地产业的调整直接影响相关产业的持续发展和降低政府投资的效益；四是房地产是劳动密集型行业，可以吸收大量人员就业；五是房地产是消费与投资复合型产业，为政府提供较多的税收资源，对地方的GDP具有难以替代的作用。将二者进行利益比较分析，很容易得出房地产大幅降价的结果是弊大于利的结论。但是，把房地产业发展太快与政府调控太严，造成房价下跌过多，二者可能给国家经济社会持续健康发展造成的严重危害，社会有识之士经常提醒政府，防止灾害发生，具有重要意义。 综上所述，我们可以得出一个基本的结论，那就是房地产调整是有底线的，不论是市场作用还是政府调控，这个底线体现了房地产业发展的客观规律或市场规则，不会服从于部分人的意愿。 我国走的是具有中国特色的社会主义道路，目前仍处于并将长期处于社会主义的初级阶段，市场经济体制建设和发达国家相比，仍有一定差距，需要长期的构建、充实和不断完善过程，因此，不可能让关呼国计民生的支柱性产业，完全脱离政府的监管而所谓完全市场化，只能是在市场规律的指导下，通过政府出台符合具体国情的政策，引导房地产业朝着科学有序可持续的方向健康发展。至于部分成交方面的指标有所波动，可以理解为市场规律的正常反映，而部分数据所反映存在的危机，如房屋空置率，目前全国平均空置率是22.4%，而美国只有2.5%，虽远高于发达国家，但我们和美国国情况不同，美国2005城镇化率已经超过80%，现在能够用于补充城市人口需求的人力资源已近枯竭，而中国目前的城镇化率才53%，非城市人力资源极其丰富。因此，这种数据并不能作为证明我国房地产面临崩盘的有力证据。至于当前楼市萎靡不振的表现，本人认为，是市场规律与政府调控的综合反映，虽然是市场规律发挥的作用更大一些，但可以充分地相信，这种作用还是在政府可以控制的范围内，要相信中国政府和中国知识分子的精英层，有足够的智慧，发现问题，提出对策，防范风险，处理危机。 三、发展是实现中国房地产未来十年发展的根本途径 中国国情有利于我国房地产在今后十年中保持良好的健康向上的发展趋势。李克强总理在今年政府工作报告中提出了三个发展战略，一是城市群发展战略，二是解决“三个1亿人”（即到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化）战略，三是加快新城市化发展战略。所有这些发展战略都与人口、住房存在密不可分的关联，为我国房地产业的持续健康发展描绘了清晰而美好的蓝图。 房地产是实体经济，股票市场是虚拟经济，二者有着本质的不同，上证指数可以由六千点跌到二千点，房地产价格不可能由1.5万元/平方米，下降到0.5万/平方米。现阶段，房地产发展所面临的困扰，都是改革中的问题，发展中的问题，要用科学的思路和发展的理念看待和解决问题，坚持调控是手段、发展是目标的观点。全国人大常委会副委员长、民建中央主席、著名经济学家成思危分析认为，尽管楼市目前面临增速乏力的现状，但中国的住房市场依然保持发展态势，一是随着城镇化的推进，有需要在城市购房的农民越来越多；二是每年那么多大学毕业生，那么多人结婚，都需要买房，刚性需求不会减少等等。北京市华远地产股份有限公司董事长任志强坚持认为，中国的房地产仍有较大的发展空间，市场在消化掉现在的调控消息后，房价一定还会再次出现上涨。 我国民间的财富结构主要集中在房地产和有价证券、私家汽车、银行中，相比较，房地产所占的比重，一般要超过总值的半数以上，说明房地产在民间财产中最具有代表性。社会的政局稳定，人们的相互和谐，最重要取决于社会上中产阶层的人口数量与规模，就如橄榄球形状的结构，如果中间过小，两头较大，说明社会贫富两极的差距在拉大，相互间矛盾尖锐；相反，贫富差别缩小，有利于社会福利的实施，相互间关系和谐，因此，更多中产阶层对房产的拥有，是其自然的财富选择。同样，发展中产阶层的数量，提高中产阶层的质量，保护中产阶层拥有财产的合法权益，成为了政府的责任和义务。如果因政府过度调控致使大量中产阶层遭受深重打击，纷纷被排斥出中产阶层，那么，社会就可能出现动荡，经济出现滞涨等等。也说明这样的调控并不是科学有效的， 因此，笔者认为，发展才是实现中国房地产未来10年持续健康发展的根本途径，只有通过改革开放和科学调控，把房地产的盘子做大做实，让更多的人享受到改革开放的成果。 综合全文论述，笔者认为，在未来10～20年中，房地产业作为中国经济发展的支柱性产业的地位不会改变，从规模到价格都是向上发展的趋势不会改变，中国仍然是全世界规模最大、需求增长最快、扩张速度最快的房地产市场。