房地产企业成本控制浅析
张保雷 重庆天安数码城有限公司
摘要： 当前随着房地产行业竞争日益激烈，要想在激烈的竞争中拔得头筹，有效的成本控制对于房地产企业而言至关重要，然而从当前房地产行业的发展来看，在成本控制方面还存在着很多亟待解决的问题。本文从房地产企业成本核算的内容入手，综合分析了当前房地产企业成本控制中存在的问题，并有针对性的提出加强房地产企业成本控制的对策建议，以期能够推动房地产企业健康可持续发展。
关键词： 房地产企业；成本控制；对策建议
经过十多年的高速发展，房地产企业暴利时代已经一去不复返，如何降低企业成本增加利润已经成为房地产企业发展的当务之急。房地产企业成本控制涉及多个方面，虽然环节众多但是这些环节都不是独立存在的，要想控制好房地产企业成本，应当立足市场需求的基础上，结合企业自身的特点，综合施策，减少企业成本投入，实现企业效益最大化。
一、房地产企业成本核算的主要内容
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产开发企业产品成本，也就等同于工业企业中产品的制造成本，主要包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、基础设施费用、公共配套设施费用以及间接开发费用等六个部分(如表1所示)。
二、房地产企业成本控制中存在的问题
(一)成本控制意识不强
由于当前房地产行业竞争激烈，因此房地产企业的管理层更加关注房地产项目的销售情况，对于房地产企业如何进行财务工作往往关注度不够。一方面，由于房地产企业开发项目成本费用组成非常复杂，相对于其他行业来说，财务核算流程也更为复杂，本身财务管理人员在业务不熟练的情况下就容易导致出现问题，这就需要财务工作人员经常参加相关业务培训，才能更加熟悉业务处理的流程。如果管理者不注重加强对财务人员的培养和培训，财务工作人员业务水平不高，就会导致出现很多问题；另一方面，房地产企业管理者对财务管理人员监督管理不到位，财务工作人员在处理业务的时候就会“偷懒”，例如，一些房地产企业财务工作人员，为了能够方便自己在处理业务的过程中成本核算方便，不会按照项目类别进行分类，而是将所有的成本都按照建筑面积进行分摊，由于不同类型的项目成本不同，这样简单的核算就会造成房地产企业成本核算不到位的问题，导致别墅单位成本远低于实际成本，而住宅单位成本远高于实际成本，从而形成错误的结论，不利于房地产企业的成本控制。
其中，E0表征等电势点的电位；E表示的是电极被待测溶液影响后的电位输出值；恒量 R= 8. 314 J /mol；T = 273. 15 + t ，t代表待测溶液摄氏温度值；n代表的是离子化合价，根据氢离子的基本属性：n =1；法拉第常数F = 96500 C /mol。
(二)成本核算对象不清晰
房地产企业项目开发比较复杂，所以成本核算的对象相对来说情况也比较复杂，这需要房地产开企业按照开发项目的特点、用途等进行细致的分类，如果成本控制对象都不清晰，就会造成成本控制不到位。例如，房地产开发产品一般按照规划许可证上的土地用途进行实施，包括住宅、别墅、公寓、写字楼等，产品类型不同，成本核算的对象也不同。加之开发模式也有不同，有的房地产项目是每块土地同期开发，有的是每块土地分多期开发，还有的是多块土地同期开发，开发形式不同，成本核算对象也会不同。由于房地产企业财务管理人员对成本核算对象没有进行细致的分类，因此就会导致成本核算的对象不清晰，难以反映房地产企业在建设过程中的实际成本，不能够为房地产企业进行成本控制提供决策依据；在例如，由于缺乏相应的核算规则，成本核算科目不清晰，在实际处理业务的过程中，很多财务管理人员会将期间费用和开发间接费用科目搞混，导致成本核算归集不准确，影响房地产企业成本控制。
(三)资金使用不合理造成成本增加
永嘉水则云：平字上高七寸合开陡门，至平字诸乡合宜，平字下低三寸合闸陡门。规定涨水淹没“开”字便开闸放水,以免农田受灾；落水露出“平”字就关闭闸门，进行蓄水，维持温瑞平原农业、百姓生活用水。通常闸工将根据闸前水位变化，严格参照此规定开闭闸门。由此可以断定，“开”字的顶部高程就是千年前温瑞塘河的警戒水位，“闸”字的顶部高程为正常水位，古人在1100年前就已掌握了当地水文规律，并能根据水情进行水闸调节。
三、房地产企业成本控制优化建议
(一)提高房地产企业管理层成本管理意识
房地产企业要提高房地产企业的管理水平，要在立足房地产企业发展的基础上，多措并举提升企业的成本管理意识。一是不断加大宣传力度，房地产企业可以通过建立房地产企业文化，来宣传成本控制的重要性，也可以通过互联网、公司职工大会、制度宣讲等方式，来提升企业内部全体职工对于成本管理重要性的认识；二是加强部门之间的相互协同，成本管理往往涉及房地产项目投资、规划、招投标的全过程，也涉及房地产企业的各个部门，因此只有各个部门加强相互协同，加强配合，才能够按照自身职责，将成本管理各项工作落到实处；三是加强成本管理业务培训，从房地产企业的管理层到具体进行业务的财务人员，定期组织成本管理知识培训，让房地产企业的各层次人员都能够掌握成本控制的知识，并且树立正确的成本管理的意识，明白成本管理的重要性，并且在实际管理的过程中，引导员工积极参与到成本管理的过程中来。
当前国家不断加强对房地产市场的调控力度，加之房地产企业所需钢材、人力等成本不断攀升，房地产企业发展过程中捉襟见肘的现象非常突出。由于房地产项目资金需求量大、成本高、项目开发周期长，带来房地产企业资金周转缓慢。如果房产企业能够合理的运用资金，便能够满足企业发展的需求。但是更多的房地产企业是没有合理的运用资金，导致没有按照项目规划进行资金的投入，没有将资金的效用最大化，反而会因为负债过高，造成房地产企业成本不断增加、财务风险急剧加大、抵御外部风险的能力变弱，导致房地产企业不能健康发展。
表1 房地产企业成本构成表
(二)清晰界定成本管理核算对象
房地产企业在进行成本核算对象的设置过程中，应当遵循“方便管理，核算清晰”的原则，房地产企业应当结合自身特点，按照项目的用途、类型等作出对象设置。例如，对于房地产项目规模较大的，应该按照建设工期分开进行核算，能够结合开发工程的地点、用途、结构、装修等分别做出相应对象设置；再例如，房地产企业要开发三块土地，三块土地不在同一时间开发，并且施工方也不同，就必须要对房产项目进行分项目核算。
(三)科学合理分配房地产项目资金
房地产项目资金需求量大，开发周期长，房地产企业要想实现收益最大化，就要做到合理分配项目资金，主要做到以下几个方面：一是做好资金预算。按照房地产项目特性、面积、容积率等做好项目的资金预算，对该项目所耗费的资金及预计未来能收回的资金量统筹进行考虑；二是统筹资金支出。在房地产项目建设的前期阶段，主要是开发商自筹资金支付，包括土地成本、相关规划等费用，这需要房地产企业统筹考虑资金支出的节点、金额、来源、期限等问题，统筹做好资金支付；三是积极推进项目销售。房地产企业能否盈利，最关键的环节就是完成房地产项目的销售，销售部门只有最大限度的去化，完成销售，才能够确保房地产资金回笼，并且能够确保房地产企业成本管理到位，能否销售到位，是成本管理的重要环节。合理运用资金贯穿房地产企业项目运作的全过程，环环相扣，才能最终确保房地产企业实现效益最大化。
随着我国水利工程的大力发展，基础防渗技术越来越成熟，其中防渗墙作为基础防渗中最直观有效的手段，其施工工艺也得到了迅猛发展，防渗墙施工设备也从简单的机械钻机发展到现在的电液一体化的现代机械。常用的设备主要有射水造墙机、液压抓斗（大多需要配合冲孔钻机施工）、旋挖钻机和双轮铣槽机。双轮铣槽机作为专用的防渗墙施工设备，以其成槽施工效率高、孔型规则、安全环保、适应地层地质范围广等优点而被普遍采用。
参考文献：
[1]满静.新形势下房地产成本管理的突出问题及对策研究[J].新经济，2016(29)：58-59.
[2]祝淑华.论房地产企业成本管理突出问题及对策[J].中国国际财经(中英文)，2017 (16)：06.
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