摘要：本文以基于BIM技术的房地产开发项目成本控制为研究对象和研究目标，首先，对BIM技术进行了简单概述，同时也介绍和分析了我国房地产开发项目的成本构成；其次，重点从房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、招投标阶段以及施工和竣工阶段，探究了基于BIM技术的成本控制，希望能够为我国房地产行业成本管理方面带来一定帮助作用。
关键词：BIM技术；房地产开发项目；成本控制
引言
作为我国一种重要的经济支柱产业，建筑业随着城市化进程的不断加快而得到了快速发展的机会。但是，对于房地产建筑来说，随着国家房价调控政策的出台，其已经告别了暴利时代。作为房地产开发项目最为关注的问题之一，成本控制在很大程度上对于其开发项目的经济效益具有决定性作用。但是，我国房地产开发项目在开展过程中，其涉及多方参与，而且工程数据繁多复杂，再加上工程信息难以共享和交流，从而使得其项目在成本管理与控制方面较为困难。随着BIM技术的出现以及其在建筑行业的应用，其为房地产开发项目的成本管理以及成本控制方面的问题带来了解决办法。因此，本文将针对房地产开发项目，结合BIM技术来探究其项目成本控制问题。
一、BIM技术及房地产开发项目成本构成
（一）BIM技术概述
实际上，BIM技术就是一种建设项目工程特性以及物理形态的数字表达，简单来说，就是一种建筑信息模型。BIM技术主要是针对所有具有真实形态的信息，诸如建筑物、构筑物等信息，利用虚拟数字信息仿真技术来实现模拟，从而脱离了二位平面控制，并构建了建设项目的三维立体形态信息，同时也实现了全过程动态控制体系。从房地产开发项目的角度来看，BIM技术的应用能够实现对工程项目实体功能的数字化表达，并通过工程信息三维数字模型的构建实现对房地产开发项目的完整描述。同时，利用BIM技术还能够创建、管理和共享项目开发整个周期内各个阶段的动态工程信息。另外，通过BIM技术，房地产开发项目中的各个参与方也能够在项目具体实施过程中实现对工程基础信息的创建、更新、提取和修改，并最终获得一个有利于各部门协调作业的工程信息模型。
（二）房地产项目开发成本构成
房地产开发项目是从开发企业的投资意向开始的，其中整个开发过程主要包括：征用土地、分析项目的可信性、项目规划设计、具体施工以及竣工验收等这几个过程。房地产开发项目成本主要指的是在房地产商品开发、生产以及经营过程中，房地产开发企业所支出的各项费用总和。因此，从整体上来说，开发成本、期间费用以及相关税费就是房地产开发项目的成本构成。在整个过程中，房地产开发项目成本的控制除了要房地产企业自身之外，还必须与其他相关单位和部分进行沟通协调才能够实现成本控制，例如与设计部门、施工单位、银行以及建设行政部门等的沟通。由此可见，房地产开发项目成本控制涉及到项目开发全过程的成本控制，而不单单只是针对施工阶段的成本控制，因此要想实现对房地产开发项目成本的有效控制，就必须从其开发的全过程出发。
二、基于BIM技术的房地产开发项目成本控制策略
（一）项目决策阶段的成本控制
在房地产项目开发的决策阶段，首先，要对其项目投资进行科学确定，然后准确估算不同设计方案的造价。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在这一过程中，针对每一个项目方案，利用BIM技术能够进行初步建筑信息模型的构建，BIM模型中含有很多历史工程项目信息，而这些参数化的信息就构成了企业的数据库，当房地产开发项目在进行投资造价估算时，就能够利用BIM模型对相似的工程造价指标进行快速调用和拟建，或者是直接在数据库中提取历史工程中相似的BIM模型，再针对具体的开发项目进行相应修改，从而实现对各种建设方案投资的高效、准确估算。其次，对房地产开发项目投资方案进行科学选择，这一过程中需要综合考虑工程的成本指标、工程量指标等。利用BIM技术构建BIM数据库，其中具有丰富的技术参数、成本信息、构件信息以及工程量和工程进度信息，这样在进行投资方案选择时，就能够通过BIM技术实现对上述信息的三维展示，然后再对其进行修改和更新，从而针对房地产开发项目形成不同的方案模型，并自动计算各种方案的工程量以及造价等信息，最终为决策者提供科学且优化的方案，从而实现决策阶段的成本控制。
（二）项目设计阶段的成本控制
房地产开发项目设计阶段的设计费用虽然在其总成本所占比例较少，但是却决定了建设安装成本的70%以上。因此，房地产开发项目必须要重视设计阶段的成本控制。在这一阶段，设定限额有利于强化设计单位的成本节约意识。因此，有必要对限额设计方面采取有效的成本控制措施。在限额设计过程中，利用BIM模型中包含的丰富的材料型号以及设计指标等信息，能够在设计之前帮助相关工作人员实现对限额设计目标的合理制定。同时，利用BIM模型可以实现房地产开发项目各个专业的协同设计，而且在设计过程中，还可以实现对造价数据的准确测算，从而便于在完成设计之后能够快速核算指标的可控范围。另外，利用BIM技术设计人员可以进行成本实时仿真和成本同步分析，从而根据设计单元造价信息来对设计方案进行不断优化，最终促进限额设计的优化。
（三）项目招投标阶段的成本控制
在房地产开发项目的招投标阶段，无论是对于招标方还是投标方来说，工程量的计算都是重中之重。招标方需要进行定额消耗工程量以及清单量的计算，而投标方则需要对招标方清单量的计算进行核对，同时也要对施工方案中的工程量进行计算。上述这一计算过程需要大量工作来支持，而且工程量清单的人工计算很难做到十分精确。利用BIM技术构建BIM模型，不仅能够实现对工程量的准确计算，而且还能够对其进行系统分析，最终形成一份完善的工程量清单。另外，通过对BIM模型中历史项目工程量的参考，再结合房地产开发项目的特征来进行工程量清单的编制，这种方法大大减少了招投标过程中招标方与投标方关于工程量方面的纠纷，同时招标文件中也可以附带BIM模型，从而便于投标单位能够快速获取工程量数据，最终制定出更好的投标策略。
（四）项目施工和竣工阶段的成本控制
首先，对于房地产开发项目的施工阶段来说，通过比较目标成本与实际发生成本之间的偏差，然后通过对其出现偏差的具体原因进行分析，再根据具体原因来采取相应的措施，从而达到成本控制的目的。针对这一阶段，利用BIM技术能够实现对各种构件信息与成本的对应，从而快速完成对成本偏差的分析，同时也能够综合分析时间、能源以及资源等各个要素，从而达到节约成本的目的。其次，对于房地产开发项目竣工阶段来说，利用BIM技术进行结算管理能够有效提高工程量计算的准确性和效率。BIM模型数据库能够不断更新项目的相关合同、设计变更、材料管理以及计量支付等信息，而这些信息量在项目竣工结算阶段已经可以进行竣工工程实体的表达，从而为项目竣工结算节省时间和人力，达到成本控制的目的。另外，BIM模式还能够提供三维变更模型的随时查看功能，这样在竣工结算时能够对前后模型进行直接调用和对比分析，从而有效防止因描述不清而引起的索赔问题，最终加快了房地产开发项目的结算与审核速度。
三、结束语
综上所述，近年来，BIM技术在建筑行业得到了实际应用，而且在房地产开发项目的成本管理和成本控制方面的作用也越来越明显，其不仅促进了房地产成本控制的现代化发展，而且还大大提高了工作效率。因此，今后一定要加大对BIM技术在房地产开发项目成本控制中应用的分析与研究，从而为我国房地产行业又好又快的发展提供现代化技术支持。
参考文献
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论文作者:张登伟
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第24期
论文发表时间:2018/12/4
标签：开发项目论文; 房地产论文; 成本控制论文; 阶段论文; 技术论文; 成本论文; 信息论文; 《建筑学研究前沿》2018年第24期论文;