山西财经大学 030000
摘要：本文从万达集团总裁助理高斌，中部营销副总经理、总经理尹建武，金震的财务舞弊的案例分析入手，基于压力因素、机会因素和借口因素的舞弊三角理论，深入剖析舞弊行为发生的原因，对房地产行业提出如下建议。（1）关注管理销售人员的压力状况；（2）强化内控风险意识，优化相关流程；（3）推动公司开展内部控制信息化。
关键词：财务舞弊；三角理论；房地产行业
一、引言
近日来，中粮置地管理有限公司成都公司、雅居乐地产集团海南区域、朗诗地产、复星集团子公司海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司等等一系列频发的房地产业腐败案件，把财务舞弊又带入了大家的视野中。房地产行业与其他行业相比具有资金密集的特点。目前，我国各都处于高速发展的状态下，财务舞弊行为造成的的“负外部性”难以估计，对社会造成极其恶劣的影响。
在财务舞弊案例研究方面，当前学者对各种企业都有所涉及。汪刚从舞弊三角理论分析了行政事业单位某中学财务舞弊案的成因、舞弊手法并提出防范策略。刘礼，张旭超基于GONE理论的视角分别对康美药业和长生生物集团财务舞弊的手段和成因进行了分析，并提出建议。最近，业界对于房地产行业财务舞弊的案例研究较少。在社会各界的的监督下，房地产行业的舞弊行为和贪腐情况得到了一定控制，但仍有不法分子顶风作案。由此可见加强房地产行业的内部控制，任重而道远。
二、案例简介
（一）案例公司简介。中国万达地产有限公司在2001年成立，隶属于中国万达集团。主要从事房地产及配套设施的开发与经营，总资产22.1亿元。万达在中国的房地产行业中处于领先地位。
（二）舞弊行为。8月30日，万达集团发布内部公告称，经集团审计中心查实，商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理等4人严重违反集团制度，向商户、供方及员工索贿，金额巨大，已涉嫌犯罪。目前，万达集团已与上述4人解除劳动关系，并将其移交司法。据悉，此次案件发生在万达中区，是一起在项目包销中，由于临时授权机制不完善导致的职务侵权案。该案牵连涉及万达区域公司、集团公司共20余人，高管个人非法所得高达千万。
三、手段分析
这与目前我国房地产行业的销售模式有关。目前，我国很多房地产商仍将包销作为去库存的一种主要方法，万达也在此列。在进行房地产销售时，万达下属项目公司管理人员以销售困难为由，向集团高管申请房地产项目的临时定价权限。值得注意的是,该申请并未经过正常的审核审批流程。然而，在尹建武、金震收到这份未经正常审核的授权申请时，却依然顺利通过了。在项目公司获取临时授权后，立马将房产低价售给了另一家销售公司——这家公司的人员构成与本次涉案人员基本一致，实为一家空壳公司。涉案人员通过该空壳公司，将房产从公司低价买入，再以正常价格在市场上卖出，从而赚取差价。
万达集团内部审计部门接到相关投诉后开始彻查此案，并在获取准确证据后将相关信息通知司法部门，最终使此事得到了及时处理。并且，万达就此事件后重新修订了营销管理制度，严格禁止项目包销，严控电商。
四、舞弊原因分析
关于财务舞弊行为的成因，理论界提出了舞弊三角理论、GONE理论和企业舞弊风险因子理论等。本文使用舞弊三角理论进行分析。①
（一）压力。三角理论认为，压力是舞弊者的行为动机。舞弊压力大概可分为经济压力，工作压力和不良嗜好压力和其他压力。常见的压力因素有财务稳定性或盈利能力收到不利经济环境的威胁，迎合内、外部预期或要求，管理层或治理层的个人经济利益受到审计财务业绩或状况的影响，满足IPO资格等。②但在本案例中，我发现和其他案例不太一样的地方，高管人员既不满足以上几种情况，又没有财务压力和危机，为什么还会发生这样的舞弊案件呢？根据马斯洛需求层次理论，当人们满足了某一层次的需要时，会产生对相对高一层次的需求的欲望。在压力因素中，除了最基本的生存需要，还有发展的需要。发展的体现方式可能是猎奇心理、征服心态、职位升迁、自我实现等。
（二）机会。指企业舞弊行为能够被掩盖起来不被发现而逃避惩罚的可能性。主要有缺乏内部控制，审计制度不合理等。根据案件报道，尹建武等人发生舞弊行为的机会很多，主要有以下几个方面。
1、内部控制流程存在漏洞。（1）临时授权管理缺失。据报道在进行房地产销售时，万达下属项目公司管理人员以销售困难为由，向集团高管申请房地产项目的临时定价权限。值得注意的是,该申请并未经过正常的审核审批流程。同时，在对临时授权进行审批时也未提及其他归口管理部门以及登记留痕，反映出万达对于临时授权过程控制的缺失。（2）高管与下属项目公司管理人员串通。在案例中尹等人收到这份未经正常审核的审批申请时，依然顺利通过了。（3）下游销售单位控制不规范。本案中，项目公司人员获取临时授权后，立马将房产低价售给了另一家空壳销售公司。再通过这家空壳公司在市场上以正常价格卖出，从中赚取差价。在资质方面存在明显缺陷的公司能成为万达的下游经销单位，可见万达对于经销商的准入及评审环节的控制措施明显不规范。（4）内部价格体制不合理。万达大量热销的房源被“贱卖”，对于这种销售执行价格异常的情况始终无人质疑，由此可见万达对房屋销售价格的执行方面也缺少监管。
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2、监督体系不完善。中国房地产报报道万达腐败消息后，不少城市的万达商户纷纷留言反应，自己被万达管理人员乱罚款和捞钱的遭遇。可见，万达的监督举报体制不够完善。
（三）借口。借口因素，是指舞弊者舞弊的合适理由。舞弊者的道德，品质，价值观，会使其为自己的过错，自己的行为找到借口，使舞弊行为与自己的道德观点、行为准则相吻合。③尹建武等人工作时间长，在工作上深得领导信任，又身居高位，这些都成为发生舞弊不会被发现的借口。
五、防范舞弊策略
本案例中，万达虽拥有严密的审计队伍，却依旧抵挡不住高管徇私舞弊的脚步。多位公司高管在公司相关机制不完善的情况下，利用公司的包销模式赚取差价、谋取私利。所有的房地产公司应引以为戒，杜绝舞弊行为不能仅依赖审计的事后控制，加强事前相关审核管理机制的建设更是重中之重。
（一）关注管理销售人员的压力状况。随着各行各业的竞争也越来越激烈，作为销售管理人员，本身要具备缓解自身压力的能力。树立廉洁自律的道德观，摆脱不良嗜好，当遇到困难时，积极与其他人进行沟通交流。作为单位领导，应当关注管理销售人员的压力状况。
（二）强化内控风险意识，优化相关流程。根据案例中出现的腐败现象，明确需要实现的内控目标：加强临时授权过程管理，完善经销商加入机制，落实具体岗位与确定各档销售价格政策的使用范围与审批权限，设置完整、合理的价格体系，并保证该体系有效运行，杜绝执行漏洞，防止相关优惠或折扣政策被滥用。
1、加强临时授权过程管理。（1）明确授权归管理部门：明确授权管理部门，对于公司临时授权事项，相关部门不得轻易变更申请流转的程序与决策权限，并提交授权管理部门进行备案。管理部门应定期或不定期开展授权事项的跟踪，确保临时授权事项受控。（2）建立临时授权使用台账：管理部门建立临时授权使用台账，对于授权部门或单位的授权事项进行登记，并记录使用的授权事项、授权范围、授权时间、解除时间，形成书面台账。相关台账应明确格式，记录相关责任人。（3）授权事项后期评价：获得授权的部门及单位，应定期或在项目结束时，对相关授权使用情况进行汇报，或形成书面记录，对于授权事项的完成情况进行明确。归口管理部门对于临时授权事项可能存在的风险及授权事项的有效性开展评价，确保临时授权事项受控。
2、完善经销商管理机制。（1）建立合作伙伴库，明确经销商准入机制。明确相关经销商的准入要求，对于法人、合作客户、往年业绩等信息进行多维度评估后，方可作为合格经销商进入合作伙伴库。（2）对于合作伙伴库内的合格经销商定期开展评分及更新工作，确保相关经销商符合公司要求。万达集团公司应定期对经销商开展专项检查，确保经销商符合公司发展需要。避免与未通过准入评价的经销商开展合作。
3、设置完整、合理的价格体系。在转售包销时，应设定销售折扣对不同级别的合作伙伴设定比例上限，不得越权擅自提高个别经销商销售折扣，从而保证公司利润的安全。
（三）推动公司开展内部控制信息化。正如业内人士所说，“一切没有信息化的内部控制都是纸上谈兵”。内部控制的信息化能够极大地促进业务流程标准化。同时对实现控制环节的自动化，对提高业务的准确性和及时性也起到了积极作用。万达地产内部信息化建设不完善，这就给高，尹，金等人实施舞弊行为带来了机会。
六、结论
本文从万达集团总裁助理高斌，中部营销副总经理、总经理尹建武，金震等人的财务舞弊的案例分析入手，基于压力、机会和借口的舞弊三角理论，深入剖析舞弊发生的原因，对房地产行业提出如下建议。（1）关注管理销售人员的压力状况；（2）强化内控风险意识，优化相关流程；（3）推动公司开展内部控制信息化。
本案例仅是众多舞弊案件中一个，其中暴露出的问题值得深思。中国房地产的四大巨头都早已建立了廉洁和反舞弊等相关的专业部门，负责内部审计和反腐工作。但是，从目前形势来看，这一堵堵独立的防火墙若不连成一体，恐怕无法抵制行业内的腐败势头。万达董事长王健林面对企业内部发生的腐败案件时，曾提出“房地产企业最急需建立起一个‘反腐败联盟’”的倡议，期望各企业间能共享员工诚信档案，以达到一个人在一家成员企业有过腐败记录，其他企业都不再录用的目的，也就是形成一个行业内互联互通的员工诚信体系，使那些腐败分子一旦露头，在房地产这个行业内将无处藏身。正所谓，反舞弊知易行难，我国企业在反舞弊方面还有很长的路要走。
参考文献
[1]汪刚，基于舞弊三角理论的某中学财务舞弊案例的研究，北京信息科技大学，2019.7.
[2]张旭超，“长生生物”财务舞弊案例研究-基于GONE理论的视角，南京审计大学澄园书院，2019.7.
[3]刘礼，上市公司财务舞弊与审计失败研究-基于康美药业案例研究，贵州财经大学会计学院，2019.9.
①引自中国注册会计师2018年02期，李进.
②引自财会学习2014年06期，黄波.
③引自财会月刊2015年07期.
论文作者:邰嘉艺
论文发表刊物:《基层建设》2019年第25期
论文发表时间:2019/12/6
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