９６中国房地产业主旋律：市场消化与市场培育，本文主要内容关键词为：市场论文,主旋律论文,房地产业论文,中国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
（文／杨继瑞 刘卓峰）
中国房地产业在１９９５年低迷盘整的市道中熬过了艰难的一年。新的一年
来临了，业内外人士对中国房地产市道的近况及年内走势多少有所企盼：１９９
６年中国房地产市场的前景究竟是“柳暗花明”，还是“黎明前的黑暗”？有的
人士认为，我国房地产业已经理性复苏，逐渐进入良性循环，１９９６年的房地
产市场将有大的起色。笔者基于对１９９５年中国房地产市场现状认识的拙见，
坚定地认为，１９９６年中国房地产业主旋律是市场消化与市场培育。
一、中国房地产市场已步入阶段性的消化期
１９９４年下半年以来，我国房地产市道的低迷已经逐渐由量变演进到了质
变的消化期阶段。笔者试就中国房地产市道中几个有代表性的质变信号来加以佐
第一，通货膨胀居高不下的同时，房地产市场中的商品住宅价格却在下跌。
１９９４年底，我国的通货膨胀率高达２１．７％，而商品房屋的价格只被推高
了９．９％，其中的商品住宅价格还表现为１．２％的负增长。尽管如此，相对
于目前我国绝大多数居民和工薪人员的收入而言，其商品住宅的价格仍然是相当
高的。１９９５年，我国的通货膨胀率保持在十几个百分点上，但房地产市场中
的商品房屋价格特别是商品住宅的价格，仍表现为稳中有降和明稳暗降的大趋势
。这一方面说明我国房地产市场中的商品房屋价格日趋合理，另一方面又揭示了
我国房地产市道的乏力。
第二，房地产市场已由局部性低迷步入全局性的沉闷。１９９３年下半年以
来的宏观调控，使沿海一些地区房地产市场中的泡沫现象逐渐消除，但北京、上
海和内地一些大中城市的房地产市场仍保持了一定的“温度”，有的城市的房地
产市场甚至还有所升温。然而，１９９５年以来，北京和上海以及内地一些大中
城市的房地产市场也受到“市道低迷症”的“感染”，相继出现了市道不景气的
状况，中国房地产市场的全局性沉闷已显露端倪。
第三，房地产市场中的商品房屋相对过剩已由结构过剩转向总量过剩。１９
９４年以来，我国房地产市场中的商品房屋相对过剩，已并非都是高档别墅、高
级公寓，而主要是普通住宅。１９９４年底，中国房地产市场中已累计空置商品
房屋３，２８９万平方米。在空置的商品房屋中，高档别墅和高级公寓仅占４．
８％，商服用房也只有１２％，普通住宅则高达７２％。国际上的房地产权威人
士认为，在发达的市场经济国家，如空置商品房与三年商品房竣工量相比较达到
１０％，就到了房地产市场的危险警戒线。从目前我国房地产市场的状况分析，
空置商品房与三年商品房竣工量相比较已达到９．９％。表面上看，我国似乎并
没有超过房地产市场的这一警戒线。但是不要忘了，这一警戒线是就发达的市场
经济国家而言的。对我国这样一个比较落后的发展中国家和房地产市场尚处于初
级发展阶段的国家而言，恐怕早已超过我们自己所能承受的警戒线了。
种种迹象表明，我国房地产市场已步入阶段性的调整、吸纳和消化期。究其
产生这一阶段性消化期的原因，主要有以下几个方面：
首先，市场经济规律逐渐在中国房地产市场上发挥基础性作用而导致房地产
供求变化的结果。我国１９９２年和１９９３年持续两年的房地产高投入，到了
１９９４年以后使各类商品房屋集中性地上市，导致房地产总供给在时序上与市
场上有支付能力的房地产消费总需求未能很好地衔接，从而出现了商品房屋的阶
段性总量过剩。这里的商品房屋的阶段性总量过剩，一是相对于中国房地产市场
上有支付能力的需求即有效需求而显得过剩，而不是商品房屋的绝对过剩；二是
相对于一定时间的市场吸纳量而显得过剩，而不是商品房屋的长期性相对过剩。
就房地产市场中的购房需求来讲，其购房需求是靠较长时间和较大量的货币积累
来支撑的。这种较长时间和较大量的货币积累所催发的房地产购买与租赁行为表
现为一定的阶段性：有支付能力并已经购买或租赁了商品房屋的市场主体，不会
在短期内再购买与租赁另外的商品房屋；没有支付能力的市场主体正处于逐步积
累购买或再租赁商品房屋的货币的过程中。就房地产市场中的商品房屋供给来讲
，随着房地产投资的持续增长，在平均利润率规律的作用下，已经使我国房地产
的高回报逐渐被稀释，从而投资风险相应加大；与此同时，房地产开发商之间的
盲目竞争又使得房地产项目的开发质量下降；不合格的商品房屋进入市场，以致
使房地产市场中出现了不少无效和低效的商品房屋供给量。这些都将使得中国房
地产市场上的总供给不能适合总需求而形成虚假的总量相对过剩。
其次，经过一段时间的宏观调控，目前国民经济正处于改革开放以来第四个
循环周期中的收缩阶段的后期，经济运行呈现出从高位平稳回落的基本态势，已
显露经济增长与物价涨幅双沉降的良性格局，综合景气状况正平稳过渡到绿灯区
上限。然而，国民经济运行中的隐忧依然存在，宏观调控“软着陆”的结局并非
近在眼前。宏观经济运行中的收缩平缓，意味着收缩阶段将持续相当时间，恐怕
至少要到１９９６年下半年。既然，国民经济运行尚处于着陆谷底的进程中，就
难以支撑起过大的房地产开发总规模，更难以在市场上形成对房地产强劲的有效
再次，若干政策因素的不明朗和操作中的不规范，为低迷的房地产市场蒙上
了深层阴影。比如，象安居工程实施中的走样，某些实施安居工程的房地产开发
商虽享受了政策上的优惠，却并没有按安居工程的需求，提供质优价廉的安居房
；有的房地产开发商借开发安居房为名，反而继续扩充商品房屋的供给总量；购
买安居房的消费者也不是真正的低收入者，从而挤占了业已空置的商品房屋的有
效需求。再如，各项不合理的收费和摊派打入商品房屋成本过多，有的占了商品
房屋成本构成的３０％左右，使得商品房屋的价格竞争策略难以在市场中施展。
据对重庆一些房地产开发公司的调查，在房地产开发过程中，由行政管理部门以
各种行政审批权实施的收费，占商品房屋开发成本的１６％左右。还有，城镇住
房制度改革与房地产市场的发育与完善不配套，“各吹各的号，各唱各的调”，
结果是“两败俱伤”。另外，有的城市规定，不管开发什么类型的商品房屋，房
地产开发商都要交２０％的廉价房给政府，作为实物形态的地租或税费，等等。
这些问题说明，我国目前在房地产法制的政策执行中还缺乏严肃性，以感性代替
政策的倾向还很严重。这既不利于建立法制与政府的权威，更不利于我国房地产
业的健康发展。
第四，商品房屋中的质次价高问题依然很突出。尽管目前的商品房屋价格与
过去相比有较大幅度的下跌，但其中不乏区位环境因素较差的因素。据调查，成
都市相当一部分商品住宅的滞销，是基于地处都市边缘，或离市中心较远；住宅
的配套设施又不完善，如通的电是农用电，随时可能拉闸；交通不便，距购物地
点又远；无合适的学校、幼儿园、医院等。这些区位的商品住宅价格虽只相当于
市内商品住宅的１／３，但仍少人问津。事实上，过去的商品房价比较高，在一
定程度上与其区位好有关。现在这些好区位已逐渐被开发完毕，较差区位的商品
房价格也就自然要有所下降。看待商品房屋价格的高低不能仅只看绝对的价格水
平，而且要分析商品房屋的“价格效用比”。而且，目前不少空置的商品房屋中
，质量问题十分突出。偷工减料，用不合格钢材、水泥建楼房的隐患日渐暴露；
新楼变危房，甚至房倒伤人事件不断发生。这些都是导致有支付能力的消费者在
近期不愿或不敢进入房地产市场的重要原因。
二、市场消化与市场培育是度过阶段性消化期的关键
房地产市场的阶段性消化期是困难与希望同在，挑战与机遇并存。在新的一
年中，只要业内外人士能审时度势，认清形势，改善外部环境，加强房地产法制
，规范政府行为，提高房地产开发商和经营商的素质，在市场消化与市场培育上
下功夫，就一定能在新的一年中把中国房地产市场中的挑战变为机遇，克服困难
，迎接希望。
首先，政府有关部门、房地产开发商和经营商必须树立中国房地产市场的“
消化期”意识，抛弃不切实际的等待、观望，果敢地釜底抽薪——“压产”；坚
定地亡羊补牢——“促销”。一方面，要切实调整产业行为与市场行为，不要轻
举妄动地新上房地产大项目；另一方面要着力加强市场促销工作。如果不“压产
”，房地产市场的商品房屋空置压力会继续加大，从而会进一步加重房地产开发
过程中的资金瓶颈现象，弄不好连“老本”都会贴进去；如果不“促销”，房地
产有效需求不会顺利入市，从而又会使得房地产市场中的有效供给失去通道和后
援。实施对房地产市场的供给控制，不仅要关注总量，而且还要继续根据市场热
销、平销和滞销三个层面来调整商品房屋供给的结构；市场消化则要注重研究房
地产市场的营销策略，将物业管理与质优价廉的服务导入销售的同时，对促销手
段进行拓展、创新与变革。
其次，从规范政府行为和加强企业管理两个层面来降低商品房屋开发成本，
压低商品房屋价格。理论与实践都已证明，商品房屋的降价是刺激房地产市场有
效需求的重要手段。从目前的情况看来，引起商品房屋价格仍然较高的原因大致
是：土地价格刚性上涨；工程造价上涨幅度过大，建材原料涨价，人工工资增长
等原因带来的连锁反应；各种税费项目增多，不少不合理的收费被迫摊入开发成
本；住宅建设档次不断提高引起商品房价格随着档次提高而增加。上述几个方面
的因素中，不乏房地产开发商无能为力之处，比如象税费的增加，特别是不合理
的收费和行政性摊派的增加，主要应靠法制和规范政府行为来解决。然而，管理
是房地产开发企业的生命线，如何搞好房地产开发企业管理，如何向管理要效益
，这是每一个房地产开发商应认真抓好的头等大事，因为，房地产开发企业特点
是资金投放量大，开发周期长，开发中受自然条件的影响大，商品房屋的销售受
不同消费对象的限制等等，所以，成本管理是一个重要的环节。房地产开发企业
如何缩短工期，降低成本，是企业内部挖潜的主要方面，也是降低商品房屋价格
的一个有效途径。再有，商品房屋的价格是由这么几个方面组成：土地征用费、
拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、借
款利息、市以上权限机关规定应进入成本的其他费用、利润、税金、商品房差价
和不可预见费等项目。按有关规定，房地产开发企业的管理费与利润是外加的，
计算依据是按前期工程费、建筑安装工程费等成本项目组成，按各房地产开发企
业资质高低分别按一定标准提取。从另一种角度来讲，如果成本项目基数大，其
利润随之加大；成本项目基数小，其利润随之降低。由此可见，商品房屋成本增
高，所提取的管理费与利润反而增多。这样，往往使房地产开发企业忽视了成本
管理这个重要环节，不去谈降低成本，缩短工期，节约流动资金成本。甚至于，
有些个别房地产开发企业反而人为地增大开发成本，以从中非法得利。另外，在
商品房屋开发中，如果优化设计，利用新技术、新材料，精确设计图纸，杜绝在
设计方面造成浪费；加强工程项目监理，努力提高工程质量；提高商品房屋的价
格效用比，等等，都是降低商品房屋成本的重要环节。
再次，以房地产金融催发房地产市场。金融业与房地产业是密不可分的。金
融业为房地产业提供开发与购房资金；房地产业为金融业的提供存款和贷款以及
其它合理收益。它们之间是相互联系，相互促进的关系。目前，我国城市居民存
款已愈２万亿元之巨，社会上还有几千亿游资在找出路。为了房地产业的发展，
也为了金融业的发展，我国金融业要采取积极支持房地产业开发适应市场的商品
房与支持居民购房相结合的双向支持政策。在市场经济体制下，金融业对房地产
业的推动力与约束力越来越明显，如前两年我国房地产市场的某些混乱与金融秩
序的一度混乱有着直接关系。近两年来国家采取宏观调控的措施，使金融秩序明
显好转；同时，进一步加快了金融改革的步伐，实行政策性金融与商业性金融的
分离，建立商业银行等改革举措。这些都为规范金融业与房地产业的正常联系，
进而在我国形成房地产金融体系提供了有利条件。目前我国城市商品住宅的平均
价格是１，１９４元／平方米，除个别大城市房价还相对较高外，众多中小城市
的房价并非过高。问题在于，要用金融手段支持居民的有效需求和支付能力。由
于商品房是人民群众消费的最大商品，现在世界上许多发达国家和发展中国家，
都为支持居民购房建立了面向个人的信贷，通过向银行抵押贷款、分期偿付的“
按揭”方式，使居民可以先住房，后分期逐步付清房款。当然，对房地产开发企
业本身而言，对贷款的杠杆作用要有一个正确的理解。房地产开发企业在运用贷
款开发适销对路的商品房时，也要重视自身资金的积累和实力的增强，开发多渠
道的融资形式。房地产开发企业不顾自身条件和实力，一味依赖于贷款，这也是
第四，以多种手段培育房地产市场的有效需求。前几年，在“房地产热”中
形成的相对稳定的因素，如随着社会经济的发展，对商业用房、办公用房的需求
增加，随着人民生活水平的提高，对个人住宅需求的增加等。但其中也有一些不
稳定的因素，如企事业单位对房地产需求往往受经济形势的影响，起伏较大；由
某些过度的房地产投机行为形成的短期需求，更具有自发性、盲目性的弱点。这
些非稳定的有效需求主体，常常会导致房地产市场的忽冷忽热。目前，我国房地
产市场上的供需矛盾或商品房的积压，说明了房地产市场需要培育稳定的有效需
求来源作为支撑。从我国中长期的房地产市场走势来看，应该是能够做到的。以
住宅市场为例，随着市场有效需求向个人购房的转移，未来房地产市场的有效需
求将是十分巨大的。这主要是由三个因素决定的：一是，人均收入水平的大幅度
提高。按照到２０００年实现工农业总产值翻两番的目标，到那时人均国民收入
水平可达８００—１，０００美元，根据恩格尔定律，食物等必需品的消费支出
将下降，而住宅、汽车等耐用品的支出将上升。二是，住宅制度改革的深化。房
改的进一步深化，将使租售比价趋于合理，这一方面会增加居民的购房意识，另
一方面也会刺激居民的购房欲望。三是，金融市场的不断完善。随着房地产业与
金融业的相互参与，按揭贷款的种类增多，覆盖面扩大，将使个人收入提高所产
生的有效需求能量会以乘数效应发挥出来。所以，在房地产需求问题上既要看到
当前有效需求的不足，但也要看到长期有效需求的强劲；分清虚假需求与有效需
求，并通过各种渠道，把潜在需求转化为有效需求，以搞活房地产市场。比如，
把市场中对安居房的有效需求，与减少目前商品房的空置相衔接。政府可以出面
按安居房价收购部分空置的商品住宅，并给予房地产开发商以税收减免或给予开
发用地补偿；然后，以微利价向低收入者出售所收购的商品住宅。另外，通过有
效公积金制度，迅速提高居民的购房能力，应是我们住房制度改革重点解决的问
题。这就需要找准房改焦点究竟在哪里？那就是要进一步破除广大企事业单位的
福利分房制度；解决单位自我建房、分房问题，真正实现变实物分配为货币分配
。事实上，加大公积金制度的力度，是一种更深层次的改革，它不仅能够解脱企
业沉重的建房负担，在很大程度上解决分房不公的问题；更重要的是能提高公积
金的“含金量”，为激发房地产市场打下体制基础。
第五，进一步健全和完善房地产市场规范。房地产市场日益规范、完善和富
有效率，将为我国房地产业健康、持续、稳定发展，提供更为有利的市场基础及
运作条件。我国要进一步加强房地产市场法制，使市场主体、客体与运行机制获
得完善的法律保护和制约。要严格商品房市场与安居房市场各自的运行规范，防
止安居房进入商品房市场，使商品房与安居房各安其位，各行其道，“井水不犯
河水”。我们要进一步完善宏观调控的手段，通过改革土地利用总体规划和城市
规划，从而制定合理的土地供应计划和超前、科学的城市规划，加快城市规划向
市场贴近的步伐，减少盲目性，使房地产市场与整个经济发展更加协调。要进一
步搞活二、三级市场，使房地产市场体系更加完备，从而使市场信号的形成和资
源流动有更完善的运作基础，为房地产开发商减少经营不确定性提供有益的条件
。要进一步健全房地产市场中的中介服务体系，确保房地产市场的正常运行。要
进一步强化和规范房地产市场的竞争机制，使房地产开发企业的行为日趋理性，
整体实力逐步增强。房地产市场的进一步发展在某种程度上讲，正是房地产开发
商自身素质提高和外部环境相互适应的结果。同时，还要完善房地产市场信息形
成和传递的渠道，增加房地产市场信息的透明度和正确性，使房地产开发企业能
按照正确的市场信号调节自身的开发经营活动。总之，健全和完善房地产市场规
范，一方面有助于增强中国房地产市场发展的内在潜力，另一方面也有助于从根
本上抑制房地产开发商经营行为的盲目性，从而在１９９６年的市场消化与市场
培育中积累能量，以再度迎接中国房地产市场新一轮的辉煌。＊