产城融合项目的发展与实践思考
中铁置业集团有限公司 赵凤麟
摘 要： 《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》阐明：“积极应对国际金融危机持续影响等一系列重大风险挑战，适应经济发展新常态，不断创新和完善宏观调控，推动形成经济结构优化、发展动力转换、发展方式转变加快的良好态势”。以及“基础设施水平全面跃升，高技术产业、战略性新兴产业加快发展，一批重大科技成果达到世界先进水平”。随着国家层面经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业、工业园区正在逐步向“产城融合”(即“产城一体化”)的综合性产业新城转变。
关键词： 产城融合 项目发展 实践
1 产城融合的由来
1978年12月十一届三中全会起中国开始实行的对内改革、对外开放的政策。自1978年至今，中国城镇化率以年均1%的增长速度快速推进，2011年首次进入城镇化的“后50%”阶段，2018年我国常住人口城镇化率约为58.5%，实现了从农村社会向社会城市的重大转变。但同时由于早期产业规划与城镇规划分离、户籍制度苛刻、建设策略不当、收入分配机制不畅等多种原因，城镇化建设上出现了“有城无产、有产无城”的产城分离现象。十八大首次提出要走中国特色城镇化路线，并逐步明确以人为本、推动产城融合的发展理念。
1.3.1 临床数据采集 对所有的受试者进行详细的病史采集和生化指标检测。一般资料包括：性别、年龄，糖尿病病程、受教育年限、体质量指数（BMI）、血压等。生化检查包括：糖化血红蛋白（HbA1c）、空腹血糖、C肽、甘油三酯、总胆固醇、低密度脂蛋白胆固醇（LDL-C）、高密度脂蛋白胆固醇（HDL-C）等。
什么确诊，我只是头痛发晕，现在完全好了，还要什么确诊？你们还不是想搞钱？告诉你，我不上当，我的病好了，现在就给我办出院手续。
获得新浪微博身份认证的名为“hangq”的微博用户，其认证身份为“江苏泰州市委秘书长”，于2010年开通微博，但其微博数却只有6条。首条微博2010年1月14日发布的“大家好”，到同年3月转发两条微博后便再也没有更新。这种现象并非个例，不少官员开通微博后便选择“潜水”或穿上“马甲”。不少网友指出，与当年的政府网站和博客一样，官员在一窝蜂似的开通之后，大量官员微博便被“打入冷宫”。
国家发展改革委办公厅在2015年发布了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，根据通知精神，国务院及发改委相继在全国批复设立了一批国家级新区、城乡统筹发展试验区、承接产业转移示范区、临空经济示范区等特殊功能区,这些特殊功能区在促进区域协调发展、推动新型工业化和新型城镇化融合发展等方面发挥了重要作用，已经成为稳增长、调结构的重要引擎。在土地利用总体规划上，推动形成绿色低碳生产生活方式和城市建设运营模式，统筹推进城市地上地下基础设施建设，实现生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀。
国家大力开展产城融合项目建设有以下四个方面的有利。
随着国家开发战略的实施，汽车运输交通流量大幅度增长，公路的通车里程逐年增加，公路交通在社会经济中的地位越来越突出。与此同时，对公路的“建、养、管”提出了更新、更高的要求，特别是公路施工的工作量越来越繁重，迫切需要新型的机械设备、高素质的机械人员、专业化的机械队伍，以适应公路事业飞速发展的需求。如何配置、管理好公路机械设备，已成为共同关注的话题。
(2)有利于探索产业和城镇融合发展的新型城镇化道路，推动“3个1亿人”的就近城镇化。
(1)有利于协同推进城镇产业发展、人口集聚和功能完善，促进资源优化配置和节约集约利用。
(3)有利于形成功能各异、协调互补的区域发展格局，推动经济结构调整和经济发展方式转变。
(4)四化同步、以人为本：统筹推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,促进产业发展与城市功能融合、人口与产业集聚相协调，产业功能与城市功能相融合，就业人口与居住人口结构相匹配。以人口城镇化为核心，提升就业创业水平，改善住居条件，提高基本公共服务标准，构建生态宜居宜业的良好区域。
(4)有利于深化开发开放和体制机制创新，打造“大众创业、万众创新”的新平台。
2 产城融合项目投资的原则
作为市场化的企业在开展产城融合项目投资时必须遵循的基本原则为以下几点。
从国家层面规划的五大城市群、三大经济带，产生巨大的人口、产业集聚效应。国家“十三五”发展规划提出建设19大城市群，从城市体量和规模来看，环渤海、长三角、珠三角三大城市群发展最为成熟，长江中游、成渝城市群发展潜力较大。伴随城市化进程，人口区域聚集态势持续强化，整体正处于向都市圈重点城市聚集阶段，为市场化投资企业打造集生产、生活及城市功能于一体的产业新城提供先决条件。如华厦幸福在全国共布局50余座产业新城，其中长三角布局20座，中部城市群布局10余座；招商蛇口，立足蛇口样板园区的升级改造，同时也将蛇口模式对外复制，在国内多个城市打造产业新城。
(2)市场调节、政府引导：充分发挥市场配置资源的决定性作用，同时借助政府在公共服务和营造制度环境的重要职责作用，既确保产业落地符合政府发展规划目标和产业定位目标，作为市场机制企业也要获取政府全力支持，利用好政策法规红利，提供尊重市场规律,符合城市自然发展的良性共赢过程。
此种建设模式常见于智慧城市发展初期，尤其是政府直接投资，各委办局根据自身信息化发展需求上报相应模块，最终组合成一个智慧城市建设方案。建设过程中虽有统一协调机构，但往往在实际操作过程各自为政、独立建设运营，形成新的信息化烟囱群。
(3)因地制宜、分类规划：统筹考虑不同地区的发展基础和发展潜力，拟定出多样性,体现差异性产业定位，形成符合项目所在地实际、具有地域特色的产城融合发展模式，促进区域协同协调发展。
2388 如图，经过直角梯形ABCD的顶点A作斜腰CD的平行线交下底BC于点M，△DBC的外接圆ω1交直线DM于点D, G，△AMC的外接圆ω2交ω1于点C, F，△BGM的外接圆ω3交ω2于点M, E， 证明：直线BE, CF, DG交于一点，且此点为△AMC的重心.
推荐理由:宪法上的基本权利，是有效力的法规范。建构基于宪法文本的解释方案，厘清基本权利条款的规范结构和规范内涵，使之在技术层面上成为可以适用的规范，是宪法学的基本任务。《基本权利的规范建构（增订版）》是基本权利总论领域的体系性著作，围绕基本权利的功能，基本权利的国家义务，基本权利的保护范围、限制、竞合、冲突等问题进行了教义学建构，并回应了中国法治实践中的众多基本权利问题。
我国经过三十多年的高速发展，以及近几年全球性经济衰退大潮的影响，目前我国经济增速放缓、转型势在必行。整体产业发展进入结构性分化阶段，东部城市面临产业升级，而中西部城市承接东部产业转移，产业新城模式成为经济转型升级及产业创新发展的需要。
3 产城融合的市场机遇
(5)集约高效、绿色低碳：合理控制城市开发边界，落实国家耕地保护制度和节约用地制度，提高土地利用效率。加强生态环境保护建设，着力改善生态环境质量，提高能源资源利用水平，推动产城融合区域形成绿色低碳的生产生活方式。
3.1 紧随国家战略发展，聚焦重点城市群，深化区域布局
(1)规划引领、有序发展：充分调研城市发展规划相关资料，严格按照有关土地利用总体规划、城镇总体规划要求发展建设,根据总体方案制定总体规划和有关专项规划,促进科学、合理、有序发展。
3.2 立体交通网络，全球经济互联，共同拓展发展空间
随着《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》逐步实施，城市群之间、城市群内部的经济版图和空间结构正在重构，形成了由港口、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网路，最大可能地促进彼此间人流、物流、资金流和信息流畅通流转，产业与城市实现了整合与创新。如粤港澳城市群间将加快建设“12312交通圈”，即珠三角各市1小时通达，城际铁路将对珠三角九市实现全覆盖。珠三角与粤东西北各市陆路2小时左右通达、与周边省会城市陆路3小时左右通达，广东与全球主要城市12小时通达！
从目前产业新城综合运营商运营情况来看，大家都在着力发挥着资本对产业新城的造血功能，融资渠道不断拓宽，通过PPP资产证券化、成立基金，发行非定向公开“债务融资工具”等形式，为产城融合事业提供充足的血液，推动着产业新城的持续发展，入局企业不断增多。如粤港澳大湾区借助全球经济互联的优势，协同共建金融核心圈，建设全球金融枢纽，形成以香港为全球金融中心，以广州南沙、深圳前海、珠海横琴三个自贸区为节点的大湾区金融核心圈。自贸区作为金融领域的先行军的角色也越发明显，在构建金融改革创新规则体系、推动自贸区跨境人民币业务创新发展、推动自贸区外汇管理改革以及推动自贸区金融服务创新等方面屡出成绩，多项举措更是在国内先试先行。
3.3 深化政产学研跨界合作，打造新型产业集群
随着经济的减速，中国房地产行业也从高利润高增长转向低利润低增长模式。2012—2018年百强房企的净利润率增速逐年放缓，2018年净利润率均值为11.9%。传统住宅地产开发利润的下滑，一方面迫使房企寻求低价地块获取利润空间，另一方面房地产开发企业也正面临由单一的房地产开发转向多元化战略转型升级的大趋势。借助导入产业资源，打造产业新城进而获取低价土地成为房地产企业转型发展新的路径。未来，产业新城的发展，除了具有不同优势的产业新城运营商之间相互合作互补外，还可通过与其他专业领域的领头企业强强联合，实现资源共享，共同推进产业新城的发展升级。
产城融合项目的开发，可以通过政府、运营商和科研机构等合力激活科技对于产业新城的创新驱动力，让战略性、前瞻性的研究成果在产业新城内部开花结果。一是利用高校、科研机构等人才技术方面的优势，促进学术成果向实体产业落地；二是利用与科技型企业之间的合作，形成优势互补，推动产业新城的产业结构升级和城市建设的智慧化；三是积极利用政府扶持政策的利好，为房地产开发企业投资开发产业新城提供制度保障。房地产企业参与产业新城项目离不开政策因素的推动，从宏观层面，国家对产城融合支持力度不断加大。上文提到2015年7月国家发改委发布《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，提出为新型工业化和城镇化融合发展探索可复制、可推广的经验做法；从中观层面，地方政府通过户籍制度、人才政策、社会福利等直接或间接影响城市长期发展，使得城市保持竞争力，吸引更多具有产业优势资源的实体企业入驻；从微观层面，地方政府在产业导入、税费减免、招商引资方面给房地产企业以具体支持，进一步激发房企参与产业新城建设的积极性。
3.4 产城融合项目投资的关注事项
房地产投资两覆盖原则是带自持运营物业投资的基本原则，房地产企业用住宅现金流平衡长期持有的产业物业及配套的资金循环：产业是产业新城发展的灵魂。政府引导房企做产业，为平衡其短期现金流，在住宅供地上相应让利以换来房地产企业的长期产业运营贡献，包括税收、就业、对周边地价提升等。房企在产业地产开发过程中认同亏损，将回收住宅现金流转化为对后面长期持有做产业及配套的资金循环；另外，需要结合当前国际、国家金融形势，通过运用适当的金融工具例如：资产证券化（ABS）、房地产信托投资基金(REITs)等，实现持有型物业的资本化，将持有物业价值激发出来，方能实现高效可持续发展。
前期定位是产城融合项目发展能否成功的关键点。近几年各大房地产企业相继进入产城融合项目的投资开发，主要以创新智慧新城为定位方向，将国家重点新兴产业、高端制造业作为主导产业，因地制宜，打造生态宜居理念的复合型城市活力区。例如美国思科集团联合碧桂园打造广思科智慧城、招商地产在深圳投资建设的蛇口网谷。这两个产城融合项目共性在于：房地产企业在配套建设、整合科技及企业资源、金融扶持以及融资等多个方面具备较强的实力优势。对运营商及产业主体企业来说，以做大做强现有产业为主，借外力做好城市配套建设，实现项目有效布局。而对于房企来说，通过完善城市配套建设来支撑产城融合项目高效发展，引进专业产业运管团队实现优势互补。在建设过程中，房地产企业需在实现产业发展与经济增长的同时兼顾区域内人的相关需求，优化配套建设、生态环境、网络服务等城市功能，促进产城融合项目高质量发展。
完成前期定位后，如何吸引具有行业领先优势、具有核心竞争力的优质企业入驻成为产城融合项目发展的重中之重。由于房地产企业在导入产业方面存在一定挑战，所以房地产企业需要针对不同定位的产城融合项目，创新招商模式，创造符合自身的核心招商逻辑，从被动招商转变主动招商，摒弃以往有商就招的做法，更结合新城内产业结构、房地产企业自身产业优势以及产业新城未来长远发展规划，从资本干预、产业协同及新兴产业孵化培育三大招商模式进行有针对性的择商。以期在产城融合项目区域内真正实现生态全产业链，为后期运营收益打下坚实的基础。
随着各大城市经济与产业发展，产城融合项目已经从过去依赖产业政策发展到提升运营效率来增强产业园区综合价值的新阶段。房地产企业可通过与专业机构合作、收并购或依托集团资源，在营造培育产业发展氛围、加速产业创新方面起到越来越重要的作用。房地产企业在产业园区内的服务逐渐由被动转向主动，更多地为入驻企业提供全周期的产业培育服务、以及日常商务活动等专业服务，真正解决入驻企业发展和生产中遇到的相关问题，为产业园区带来巨大的软竞争力。
4 结语
参与产城融合项目的投资建设与运营发展将成为房地产企业战略转型升级的重要方向。在国家强调高质量可持续发展，以及供给侧改革的大背景下，房地产企业通过整合强大的产业资源，与各方实现跨界合作，通过平衡开发强度，充分利用金融手段实现资金平衡，最终打造适合企业自身发展的产城融合发展模式。
中图分类号： F062.9
文献标识码： A
文章编号： 2096-0298(2019)12(a)-167-02
DOI: 10.19699/j.cnki.issn2096-0298.2019.23.167
标签：产城融合论文; 项目发展论文; 实践论文; 中铁置业集团有限公司论文;