《城市房地产管理法》第六十条探讨，本文主要内容关键词为：十条论文,房地产管理法论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”从这条规定中，我们可以看出，房地产转让（变更）时，应先办理房产变更登记发证，然后再办理土地变更登记发证，但笔者认为，在房地产转让（变更）时，应先办理土地转让（变更）登记发证，然后再办理房产转让（变更）登记发证，理由如下：
一、在房地产转让（变更）时，先办土地转让（变更）登记发证，然后再办理房屋转让（变更）登记发证，是宪法及行政管理程序的要求。《中华人民共和国宪法》第108条规定：“县级以上的地方各级人民政府领导所属各工作部门和下级人民政府的工作，有权改变或者撤销所属各工作部门和下级人民政府的不适当的决定。”这一规定要求地方政府所属工作部门，在进行行政管理的活动中，要服务、服从于政府的活动，听从政府的指挥，对某一具体事物需由政府及其工作部门来共同决定时，应先由政府决定，然后再由其工作部门依据政府的决定来进行，这是宪法对行政管理程序的要求。房地产转让（变更）是房屋所有权及其占用范围内的土地使用权的转让或变更（《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”），其实现的标志是办理了房屋转让（变更）登记发证和土地转让（变更）登记发证，土地证是由政府发放的，房产证是由房产部门发放的，房产部门是政府的工作部门，因此在房地产转让（变更）时，应先办理土地转让（变更）登记发证，然后再办理房屋转让（变更）登记发证，这样在房地产转让（变更）登记发证这一具体的行政管理活动中，才符合宪法的规定和行政管理的程序，体现出政府对其工作部门的领导关系。
二、在房地产转让（变更）时，先办土地登记发证，然后办理房屋登记发证，是维护土地所有者所有权的需要。房地产转让（变更）是转让（变更）者对房产所有权及房产占用范围内土地使用权的转让（变更），转让（变更）者对房屋拥有所有权，对土地拥有使用权，房屋所有权是一种绝对的物权，所有者行使转让（变更）权能时，完全可以自行决定；土地使用权，属于他物权，是一种不完全、不充分的物权，在对这项权利进行转让（变更）时，须受所有者一定制约。在房地产转让（变更）时，办理房屋登记，则意味着转让（变更）者已经开始行使处分房屋所有权的权能和处分土地使用权（见《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条），而这时，土地所有者是不知道土地使用者在处分土地使用权，这是对土地所有者的所有权的蔑视，甚至是侵犯。为维护土地所有者的所有权，房地产转让时，应先办理土地登记发证。
三、在房地产转让（变更）时，先办土地登记发证，后办房屋登记发证，是保护土地资产的需要。土地分为国家所有和集体所有，土地使用权的取得分为划拨取得和出让取得，对在集体土地和以划拨方式取得的土地上面建造的房产，是不能随便转让的，如确需转让，应经人民政府批准，并向政府补交地价款后，方可进行。在房地产转让（变更）时，先办土地登记发证，就能有效地控制在集体土地和划拨土地上建造的房屋在进行转让（变更）时，只办房产转让（变更）登记，不办土地转让（变更）登记，确保地价款的及时收回，避免减少房地产交易隐形市场的形成和土地资产的流失。
四、在房地产转让（变更）时，先办土地转让（变更）登记发证，后办房产转让（变更）登记发证，有利于人们更新观念，推动房地产市场健康有序发展。在传统的计划经济条件下，土地是无偿、无期限使用的，这就在社会上形成了房地产转让（变更）只是房产所有权的转让（变更），不包含该房产占用范围的土地使用权转让（变更）的思想观念，这一观念，对房地产市场的健康发展是极为有害的。在房地产转让中，通过先办土地转让（变更）登记发证，就能使人们在房地产转让（变更）的具体过程中，切实体会到房地产的转让（变更）是房产的所有权及该房产占用范围的土地使用权的转让（变更）。
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