我国房地产价格波动行为分析及对策研究，本文主要内容关键词为：房地产价格论文,对策研究论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
现阶段我国房地产价格持续上涨，特别是在一些中心城市表现更为明显。其中上海房地产价格的涨幅在2003年就达到了24.2%，商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超越北京成为中国内地房价最贵的城市，今年一季度房地产价格的增幅更是达到了28.3%。按照世行的标准，房价为家庭年收入的6-8倍比较合适。但是，在我国很多城市，房价却是家庭年收入的10倍乃至20倍。因此，现阶段一个重要方面就是要控制我国房地产价格的过快增长势头，使之保持平稳增长，与居民的生活水平相适应就成为现阶段政府和社会各界关注的焦点。
一、影响房地产价格的主要因素
我们知道，影响房地产市场价格的形成原因，不外乎成本推动和需求拉动。因此，分析我国房地产价格波动的因素主要包括：地价、投资、需求和政府政策。
（一）土地价格和房地产价格的关系
从经济学角度讲，虽然商品的价格和数量取决于供给和需求，但从本质上讲，供给和需求并不是解释价格的最终因素。很多因素都影响价格，价格也取决于其他的因素；只不过在自由竞争的市场，这些因素都通过供给和需求而发生作用。因为供给最终取决于成本，所以，价格也同样取决于成本；只不过成本对价格的决定不能跳过供给发生作用，它不是直接的，而是需要通过对供给曲线的影响而起最终的决定作用。这也就是通常所说的价格传导机制，即按照价格运行的一般规律。在正常情况下，上游产品的价格变动会反映在下游产品的价格变化上。
一般来说，房地产价格分成四大块：土地成本、建安成本、相关税费以及开发商的利润。在四大块中，土地成本、建安成本和利润均属可变成本，不同的是建安成本、利润发生于完全竞争的市场领域，这样的市场竞争环境使得建筑企业极难单方面提高供给价格和自身的利润。因此只剩下土地价格属于房地产开发的内在可变成本。
土地价格占了我国房地产价格的很大一部分，如上海2001-2003年这三年中的地价占房价的平均比重就达到了将近50%，分别为45%、48%和55%；而杭州这三年的平均地价比重则为37%，分别为36%、36%和39%。但是，如果从这一点就说地价的上涨引起了我国现阶段房价的上涨，未免太过武断。
在国土资源部《我国重点地区和主要城市2003年地价动态监测报告》中提到，在几个重点大城市中，上海市2003年平均房价达到5118元／平方米，比上年增长24.2%，其平均地价水平为2164元／平方米，比上年增长5.34%，地价增幅约为房价增幅的五分之一。北京市2003年上半年商品住宅的平均售价为6847元／平方米，比2002年的6227元／平方米上升了10%，平均地价水平为2331元／平方米，比上年增长2.34%，其地价增幅也是房价增幅的五分之一。我们可以看到，地价相对于房价来说变化比较平稳。在目前市场需求强大的情况下，作为成本的一个重要部分的地价的上涨，好像对于房地产价格上涨的贡献并不大。
（二）投资额和房地产价格的关系
在房地产厂商的供给函数中，决定价格的基本变量是成本，房地产投资额实质上也可以看成是房地产商的投入成本。有关研究表明：投资额对于房地产价格的波动有重大的影响。
根据我国1987年—2003年房地产开发完成投资额和年增长率的数据分析，在1992年和1993年，我国的房地产完成投资额的年增长率分别为118%和165%，这两年正是我国房价高涨的时期，而在随后的1994年和1995年，房地产投资的年增长率降到32%和23%，这也是我国房地产价格开始下降的时候。此后，房地产投资的年增长率一直保持在10%左右，甚至出现了负增长。但是，到2003年，房地产业完成投资额超过了1万亿元，房地产投资增长40%。今年一季度我国房产投资增长41%，而房价增幅则达到了28.3%。
（三）房地产需求和房地产价格的关系
从需求上来说，对于房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。消费需求的形成主要有三个方面：(1)目前楼市上消费大军大多出生于“生育高峰”时期的上世纪70年代。他们是第一批真正完全“走入市场”的人，再加上取消福利分房，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房的愿望完全可能变成现实。(2)随着我国经济的进一步发展，大量人口涌入中心城市，他们这些人也需要买房居住。(3)在我国加大基础建设和城市化的进程中，加大了征地、拆迁的行为，也会创造大量的刚性消费需求。
我国的股市这几年持续低迷，而房地产市场的巨大的直接消费需求，使得商品房投资作为相对风险小、不用太多专业技术与管理能力的投资渠道而成为投资者的最佳投资选择。当这种力量每年以3%～5%的比例增长并涌入市场时，自然就加剧了市场中的需求。据有关数据显示：在上海，投资比例达到16.6%，长沙市的住宅投资比例为16%，写字楼则高达40%。这些旺盛的投资需求也推动了房地产市场的价格上涨。
（四）政府政策对房地产价格的影响
其实，无论地价、房地产业的投资，还是需求都会受政府政策的影响。政府的土地政策、金融信贷政策和开发经济适用房以及推行廉租制度等政策直接或间接地影响地价、投资和需求，推动着房地产市场中的供给、需求和价格。因此，研究房地产价格的波动要考虑政府的作用。
国家政策的制定和执行对我国房地产价格形成有重大的影响，我国房地产价格的几次大的增长都和国家政策有关：(1)实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因；(2)第二轮的房价上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的；(3)第三轮房价高涨的原因，应该归于土地出让制度政策的变化。
二、房地产价格调控的主要措施
地价、投资、需求以及房价增长过快会对我国房地产市场以及整个国民经济和人民生活造成不利影响。因此，控制房地产价格的波动，关键在于要控制这些因素的增长幅度，使之保持稳定增长的态势。
（一）重视土地供应政策对土地价格的调控作用
地价在我国占到总房价的35%左右。因此，地价在稳定房地产市场方面有明显的作用。近几年我国地价受到土地供应政策的有效调节，在稳定房地产市场方面的作用逐渐显现。
由于实施多种措施对土地供应进行调控，大多数城市地价变化平稳，与土地供应变化相协调。长江三角洲和珠江三角洲地区是我国的重要经济发达地区，对土地具有较强的需求，地价上升的内在动力很大。但是，由于适当地控制调整土地供应，使土地价格增长保持在一个适度的范围内。2003年南京市土地供给面积增长0.40%，与2002年基本持平；土地价格增长4.06%，和2002年相比增加约2个百分点。上海市土地供给面积增长0.03%，与2002年基本持平。但土地价格增长5.34%，和2002年相比增加约2个百分点。可以看到，政府通过调节土地供应在一定程度上抑制了房价和地价的上涨，但仍然有很多不协调的情况发生。所以，土地供应政策还需要进一步落实和完善。
（二）控制房产投资规模
房地产的发展速度要和经济发展、居民收入相适应。GDP、居民收入、房产投资的平均增长率要保持适当的比例，如果超过一定的比例就容易形成房地产价格泡沫。有学者提出在最近的10年内，房产投资增长率如果保持在15%-20%，是GDP增长率和居民收入增长率的1倍左右则是比较合适的。
从1998年至2002年，GDP、居民收入、房产投资的平均增长率分别为7.7%、8.6%和17%，房产投资增长比GDP增长和居民收入增长高出1倍左右，这属于学者所提到的正常的房地产市场发展的范畴。但是，2003年全国房产投资增长40%，今年一季度房产投资增长41%，大大快于经济增长和居民收入的增长。因此，要高度重视房地产投资规模的控制，可以通过采取较为严格的信贷政策、金融政策和房地产政策等手段控制对房地产市场的盲目投入。
（三）进一步完善招拍挂制度
按照我国《宪法》等有关法律规定，土地归国家所有，地产商只有在得到国家允许的条件下，才可以购买土地的使用权。国家出让土地主要采取三种形式：拍卖、招标投标和协议转让。2002年，国土资源部出台的《土地承包法》文件，要求经营性土地必须通过招标、拍卖、挂牌交易，这就从制度层面上斩断了土地交易过程中官商勾结的“黑手”，有效地抑制了“人情地”和“腐败地”的产生，同时增加国家的财政收入。
然而，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，这种价格的提升自然计入房地产价格中。同时，大幅提高的地价带给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，自然加速了即期购房的欲望，就会更加导致房地产价格的上涨。
因此，要进一步完善招拍挂制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估等制度，合理确定土地价格。
（四）改变房地产市场供应结构
当前我国房地产市场供应结构很不均衡，主要表现在高利润的高档写字楼和商业设施项目开发量过大，有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二；而从住宅供应结构来看，高档公寓、别墅开发多，而普通商品房、经济适用房少，百姓选择余地小。这种需求和供给上的不均衡，就造成了我国一方面房地产价格上升，另一方面商品房空置率也跟着上升的价格悖论，而房地产价格的上升又进一步导致了空置率的增加。
要改变这种供应结构，要从两方面着手：(1)近几年来，房价的上升幅度大大超过了居民可支配收入增长的速度，使得许多中低收入居民买不起房子。所以，要大力发展和建设让老百姓买得起或能够承租的普通商品房，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，这是我国住房供应政策变化的核心内涵之一。把居民的住房支付能力（包括可支配收入增长及住房信贷能力等）与住房价格的波动联系在一起，这也成为市场关注房地产市场结构性调整及房价波动的政策信号；(2)近几年来，我国经济适用房在全部商品房供应中所占比重非常低，尤其是一些经济发达地区，由此也引发了我国房地产市场的结构性情况更为严重矛盾非常突出。因此，要高度关注建设经济适用房和完善廉租住房制度。
（五）改革税制
住房供给价格过高也和房价中税费数额比重过大有关，目前房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，再由其转嫁给消费者。因此，必然导致房地产价格高企，从而影响到房地产市场的启动，也不符合国际惯例。
房价中税费负担过重的主要原因还在于在土地使用、项目开工、建设、竣工阶段中各种交叉、重叠的费税种类太多。因此，我们应仔细分析，对各环节进行调整和清理。目前商品房70年的土地使用费是一次付清的，在房价中占的比重很大，开发商负担重，购房者负担重。因此，如果改为按年收取物业税的方式，不仅能减轻开发商、购房者负担，也能促进政府财政收入持续、稳定增长。其他税费的设置也应根据市场状况的变化进行调整，可借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，通过完善房地产财税制度，以促进房地产的流通和消费。
保持房地产价格稳定，促进房地产市场健康稳步发展，需要我们从多方面采取措施，仅仅依靠某一方面或几方面的努力是不够的。
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