摘要：房地产经济在国民经济中占据重要地位与作用，其开发项目的管理工作也日益受到重视。房地产开发项目管理过程较为复杂，在开发过程中往往会遇到一些问题与难点，需要采取相应的策略，把房地产项目开发规范化；让房地产发展项目的方向更加专业化。基于此，本文主要对房地产开发项目管理额难点进行探究，以期提升房地产开发项目的管理水平。
关键词：房地产开发；项目管理；难点
1房地产开发及其项目管理概述
1.1房地产开发特点
我国当前绝大多数的房地产开发企业，需要采取的开发方式是综合开发，是由一个开发企业来负责，从投资决策到土地的使用权获取过程，从项目建设到项目的出售、管理阶段，对其实施全过程进行开发的过程。
房地产开发的主要特点包括：①区域经济方面，房地产开发的区域差异大，级差收益明显；②行业特征方面，房地产开发具有高度综合性、高度关联性；③投资过程方面，房地产开发具有高投资、高收益、高风险特点；④社会经济活动方面，房地产开发容易受到国家政策的影响，是与法律制度紧密联系的行业。
1.2房地产开发项目管理的重要性
1.2.1保证项目的按期完成
要想保证房地产开发项目的规范化进程和顺利完成，就要对房地产开发项目进行合理的规划和管理，有效的管理是保障房地产开放项目顺利完成的前提。要想做到管理中的科学性和规范性，就要从房地产开发项目的全过程入手进行规划和统筹管理。
1.2.2保证项目进展的组织性和协调性
为了能够使房地产开发项目更加协调的、有组织的进行，就要从房地产开发项目的管理入手，创造出一个和谐的办公环境，促进房地产项目开发的顺利进行，主要有如下方面：①保证房地产项目的开发中有相应的法律法规作为支持；②管理人员的制度落实到个人；③根据项目开发的实际情况，制定出相应的管理规章制度；④协调各个部门之间、各个部门人员之间的关系，让房地产开发项目在一个和谐的环境中顺利进行。
1.2.3保证项目效益的最大化
房地产项目的开发和管理目的就是让项目实现效益的最大化。为了能够实现这个目标，在房地产项目开发中，就要做到对项目施工质量的管理和控制，项目的质量保证是项目开发的有利保证。除此之外，还要对项目的施工工期进行管理和控制，让工期在计划时间内完成。这样才能有效的降低施工成本，才能让开发工程中的社会效益得到最大化。
2房地产开发项目管理的难点
2.1房地产开发项目决策难点
房地产开发商对市场定位不准确，项目的可行性得不到确认。房地产开发商在开发项目的时候，未能及时准确地掌握市场信息，导致对房地产项目的市场定位不准确，开发商在市场调研时，未能提供一个研究式的报告，这些因素都会使得房地产项目的可行性得不到确认，从而在决策的过程中，不能够科学、合理地进行决策，从而导致了房地产开发项目的决策机制不健全。开发项目决策体制不健全，导致决策存在很大地盲目性，从而影响后来的房地产项目建设以及楼层销售等环节。在房地产开发的过程中会出现很多不确定的因素，因为在前期调研的时候未能及时反映这些信息，所以就导致了出现问题找不到解决办法的窘境。于是，就出现一些领导通过商量得出临时的决策的现象，这些临时的决策不仅不利于房地产开发项目的进行，对于房地产开发项目建设的安全性也造成了一定的影响，所以房地产开发项目要管理好项目在决策前的市场调研，从源头抓起，从而促进房地产开发项目的正常运行。
2.2成本控制难点
房地产开发项目管理中的另一大难点是对开发项目的成本控制，这影响着开发商以及管理者和所有用户的利益，一旦处理不当，将引发三方纠纷的发生。这也是为什么在房地产开发项目管理中成本管理成为难点的原因之一。当下，我国的大多数房地产开发商都不太重视开发项目的前期策划以及设计阶段的成本。导致项目后期的进展困难。为了解决这一难点，房地产开发商在对开发成本的控制方面要严格把关，建立更加完善的成本控制体系，保证开发项目管理中的每一个决策都能减少开发项目的施工成本。只有控制好房地产开发项目管理的施工成本，才能更好的完成开发项目的目标，保证开发项目管理效益的最大化。
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2.3缺乏完善建筑质量、安全管理体系
目前业主对质量的要求不断提升，对房产有着更高的标准，所以就需要开发企业在房地产项目开发的过程中严格对质量、安全进行控制。尽管目前房地产行业的相关规范不断完善，但物业质量问题依然存在。重要原因就是在注重经济效益的同时，投资商、项目部放松建筑质量、安全管控，对施工单位、监理单位的质量、安全管控不到位，导致项目建设监督管理力量不足，从而造成非常多的隐患，房地产开发项目质量不能达到要求，引发合同纠纷，影响开发企业的品牌形象和经济效益。
3房地产开发项目管理问题的解决措施
3.1落实房地产开发项目市场调查工作
市场调查对于房地产开发项目具有重要作用，因而这就要求广大地产开发企业应当严格落实项目开发前市场调查工作。房地产开发企业可从以下两方面着手做好市场调查工作：①房地产开发项目市场调查定位要准确，例如所开项目是高端或是改善型定位、购房人群定位在普通工薪阶层或高层白领等，从而在提升所获取调查数据准确性基础上为下阶段可行性报告制定奠定基础；②开发企业获得较为准确的市场调查数据后，根据其从经济合理性研究和技术可行性研究两个方面着手制定出市场可行性报告。以该报告中经济合理性研究为例，开发企业除了应注重对所开发项目投资与回报分析外，更应当组织相关专业人员对项目经济的合理性进行严格论述，以此确保建筑企业实现经济效益最优。
3.2构建起完善的建筑质量管控体系
（1）开发企业需要综合房地产开发项目的实际情况，保证遵照国家规范法律的前提上，以项目实施大纲为基础，细化质量、安全管控体系，按照设计图纸、施工计划对建设当中的每一个关键节点制定出对应的质量标准和管理目标，之后将各环节当中的管理职责有效分配到具体人员中。
（2）因为建筑质量管理体系当中的实施主体是各个有关责任人，所以在管理体系当中要针对责任人的管理制定出更加行之有效的考核机制。企业制定出奖惩结合的工作考核制度，就是要让各级管理者的个人绩效、奖金和工作考核成绩相联系，针对考核成绩优秀的工作者进行奖励，对考核成绩差的工作者进行惩罚。利用这个机制更加良好的将各管理人员的工作积极性提高，保证房地产开发质量。
（3）将监理领域明确，监理单位需要严格按照房地产开发项目实施建设过程，进行全方位的监理。同时根据设计图纸、施工方案重点对建设内容进行施工全过程监理。为了防止出现责任不清、职责不明的情况，除去监理方和开发方签订明确职责的合同之外，通过项目实施每周例会和特殊问题专题会议等形式，建设、施工、监理三方建立良好的沟通交流机制，共同解决问题，推进项目进度。
3.3完善成本管理
在项目工程的实际施工过程中，要采取各种措施降低工程建设施工的成本。首先，在项目开发的早期，就要做好项目的造价预算工作，位项目工程的实际施工提供借鉴和依据。在项目的实际施工过程中，要对全局进行统筹，合理安排各道施工工序，协调各个工种之间的配合。加强施工现场管理，避免各种人力资源和材料、机械台班的浪费，降低项目工程的建设成本。
4结语
房地产开发必然会在项目的管理工作上，逐渐向着规范化、专业化的方向发展，房地产开发企业应当严格按照相应的管理工作流程规范运作，围绕项目管理工作任务，建立相配套的组织与制度，重视工作的计划性、实施性，对预见问题提前进行管控，以管理客观规律为基础，才能够取得最佳经济与社会效益。
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论文作者:袁伟
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
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