摘要：优房售楼电子信息系统功能涵盖房地产企业楼盘销售工作的全过程，包括前期资料准备（房源、价格、付款方式）的管理；销售业务中对销控、认购、签约、退房、换房、二次交易的处理，销售以后对客户收款、退款及客户服务管理等。本篇文章针对优房软件系统设计、客户具体需求分析与软件化展开讨论。
关键词：信息系统、软件架构、数据、流程
引言：经过多年与各大、中型房地产企业合作的积累，客户希望设计一种基于CRM理念，运用B/S架构，电脑无须安装，管控一体化。基于此，软件系统设计需要对具体的需求做详细和适应架构的需求分析和软件化过程。
一、系统模块设计和说明
优房售楼系统，包括：
项目准备单元：用于建立房源、进行房间定价或调价、制定付款方式、设定折扣、操作放盘/回收、操作预留和设置装修款付款方式；
销售现场单元：用于建立推售方案、操作收/转/退诚意金、进行客户登记、查询房源并打印置业计划、选房并打印认购书、操作更名、操作转楼、操作退楼、认购管理和编辑装修款；
销售后台单元：用于办理合同续签手续、办理按揭进程、办理面积补差、办理入伙进程和办理产权办证手续；
经理办公室单元：用于进行佣金计算、查看操作日志、操作转销控员、操作变更审批和批量重新计算应收费用；
财务管理单元：用于使用财务待办、进行票据管理、操作收款、退款和退票，以及进行票据审核；
报表管理单元：用于查看统计报表；
系统管理单元：用于设置项目初始化、设置销售服务进行设置、角色管理设置、设置用户管理、进行套打设置、进行问卷设置、进行工作台设置、建立项目团队和IPAD选房设置；
办公自动化单元：用于进行公文审批和企业公文的编辑；
全民营销单元：用于进行项目设置、渠道管理、客户跟进和手机版全民营销。
所述项目准备单元、销售现场单元、线上选房单元、销售后台单元、经理办公室单元、财务管理单元、报表管理单元、系统管理单元、办公自动化单元、手机APP单元和全民营销单元相互连接。
二、数据初实化分析
将数据信息要初实化的数据录入系统。初始化内容有：项目登记、房间资料、价格管理、付款方式、其他付款方式、折扣管理。
1.项目登记：①将楼盘信息录入，分为楼盘的项目，②在录入分苑区的数据。③在录入苑区下面的所有楼栋信息数据。④在录入每个楼栋里的所有房号。
2.房间资料：①将建立好的房资料导出excel表，在表内填入每个房间的资料，如（房间面积，朝向、户型）。填好后在导入系统。
3.价格管理：每个房间的价格在系统上的价格管理模块新增价格名称，在增加要定价格或者修改价格的房间，将这些房间导出excel表格。填好每个房间的价格后导系统，在系统上确认并审核价格通过好即可使用房间价格。
4.付款方式：付款方式是跟据客户的要求定义怎么付款，然后将付款的几种方式录入系统，然后审核即可生效，每个付款方式可以固定那些房才使用，不固定就所有的房间都可以使用。其他付款方式：是装修款，是按照客户的装修款方式定义，也可以有几种付款方式。如一次性付款，分期付款。
5.折扣管理：是跟据客户公司自己规定折扣任意增加。折扣的方有两种：①打折方式，按百分比来算。②优惠方式，直接优惠多少现金。
三、数据流程
数据流程分为6大块：派筹、客户管理、房源查询、财务管理、销售后台、报表数据
1.派筹：派筹就是推售方案所述图A。拟一个推售方案的名称，将筹号派给客户，这个筹号的类型分为叫号选房、微信选房、电脑摇号。派筹后可以当前筹号这里打印筹纸、做问卷、绑定意向单位。跟据楼盘的需求，可实现收取成意金功能。
1）电脑摇号：所述数据号码投入大屏上配合现场滚动大屏的数据筛选出随机选中的号码显示在大屏上；
2）叫号选房：所述筹号依次投放到大屏上并按顺序叫号，叫中的号码才可以到选房区选房；
3）微信选房：是用手机微信扫码进入选房页面。在微信平台上完成选房操作。
2.客户管理：客户管理所述图B。把客户的基本信息数据录入系统，可以对此客户操作转跟别的办理人。可做当前客户的调查问卷，以便快速的了解客户的需求。可增加当前客户跟进日志。以便于了解客户当前的跟进状况，全程管控客户流程，避免流失客户。
3.房源查询：房源查询所述如C。进入房源查询可做6项目超做：预留、保留、销控、认购、草签、签约。
1）预留：在房间开售前就提前预订的房间，在开售的时候预订的房间客户就不能购买。
2）保留：在开售前将房间全部锁定，开待售的时候再开启，开启后所有的房间客户都有权销控。
3）销控：将客户看中的房间销控，销控后别的客户就不能在销控这个房间。
4）草签：部分客户在认购的时候首期款还差一部的时候就签这个草签协议。
5）认购：客户销控后确定要这个房间就要在期限内签约合同并交首期款。
6）签约：交剩余款就可以完成签约。
4.财务管理：所述图D记录收取每个房间的每一笔已收或者未收的款项，每一笔的收款跟未收款都会是不同的状态，一目了然。每一笔款都可打印收据。在财务管理这里还可以冲红、作废、增加收款、修改收款。
1）冲红：所述收了的这笔款退回。做负数进账减掉收了的那笔款。
2）作废：该收的这笔款项没收到钱，就要将这笔款项作废，在系统上就会显示这笔款还未收。
3）增加收款：所述当前房间里的款项之外还要增加一笔新的收款，可任意增加需要的款项。
4）修改收款：所述这笔款实际是100%，但可能因为某些原因不用收这么多，就可以将这笔款项改为自己实际要收的金额
5.销售后台：所述图E是录入当前房间的进程，如：合同签约、按揭贷款、面积补差、入伙交接、产权办证
1）合同签约：所述销售后台人员跟客户一起办理完签约手续。将这个合同签约的合同编号，签约日期，也可以备注是那个跟办人跟进的。当前操作人录入系统便于知晓当前房间跟进状态
2）按揭代款：所述销售后人员协助客户办理剩余款项去银办理贷款，将银行放款日期，当前操作人，备注信息录入系统。
3）面积补差：所述当前的房间实际面积大于或小于原房间面积，实行多退少补的差距补金额
4）产权办证：所述协助客户办理房产证，办理完成后。将办理的日期、备注信息都录入系统当前房间。
6.报表管理：所述图数据报表，分为销售报表，财务报表。
结语：通过运用B/S架构，实现了电脑无须安装，管控一体化。该系统准确及时地把握客户信息，从而获得更多的客户资源和成交机会，通过该系统的辅助管理和辅助决策，从某种角度看，提高了信息的获取、处理能力和客户的掌控、管理能力。从而提升房地产企业竞争力。
论文作者:傅敦镖
论文发表刊物:《基层建设》2019年第16期
论文发表时间:2019/8/26
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