摘要：随着我国经济的不断发展，城市化水平逐渐加快，房地产开发企业得到了前所未有的发展空间，然而，要想实现企业的长远发展，就必须合理控制投资成本，房地产开发项目的投资控制，需要相关人员根据科学的技术原理，科学的计价方法、计价依据，在房地产开发项目的各个阶段进行造价方面的控制管理，利用好房地产开发项目投资控制已有的经验，进行工程开发成本的减低，在保证质量的前提下，实现利益的最大化。
关键词：房地产开发；投资；控制管理
一、房地产投资影响因素分析
（一）方案策划及规划设计
方案策划及规划设计决定项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大致方针，是决定项目投资额的关键环节。据测算，投资前期的策划阶段对投资额的影响程度达到95%~100%；在规划设计阶段，这种影响有75%~95%；而在技术设计阶段，只占到30%~75%；施工图设计阶段对投资额的影响程度只有35%以下。显然，投资控制的关键环节是方案策划和规划设计。
（二）工期
项目资源消耗都可被看成在一定时间点开始对货币资金占有。占有货币资金就要付出资金成本，这种成本既是构成房地产投资的主要科目之一，又是造成项目投资变动的原因之一。由此可见，项目工期的确是影响投资的重要因素。
（三）项目范围
项目范围是指项目的规模、标准、配套设施等，项目范围的大小及复杂程度都会影响房地产投资。因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，就必须对项目方案策划及规划设计、资源消耗量、价格、工期、质量和范围等要素开展集成控制。
（四）资源耗用量和价格
房地产投资必须控制好整个项目资源消耗量及价格两个要素。资源消耗为内部要素，是由企业内部条件决定的相对可以控制的因素；而资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素，只能通过采购进行控制。
（五）项目质量
为了保证项目质量达到要求，需要开展两个方面的工作：1）质量的检验与保障工作；2）质量失控的补救工作。这两项工作都要消耗资源，从而都会产生质量成本。
二、房地产开发过程中对投资的控制管理
（一）决策阶段
决策阶段就是投资项目建设的准备阶段。房地产开发商需要要结合市场实际发展需求与发展前景，确定建设规模，认真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此项工作，我们需要投入大量人力资源、物力资源以及时间。与此同时，还应对建设产品技术来源、市场容量、发展前景、效益等进行客观的分析与评价，从而保证投资估算涉及面都考虑在内。除此之外，在建设阶段，对影响建设投资的因素影响予以全面考虑，真正发挥出投资估算控制投资的作用。
（二）设计阶段
在设计阶段，房地产开发企业首先应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。其次，设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。最后，在确立合同的时候，应该对于每一项合同条款来说，都必须保证内容的严谨和完善。不能只是简单的套用设计合同格式。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆结合作者以往设计经验分析，对于石油化工建设设计合同来说，还需附带一“管道单线图”，这样可更好的满足项目招投标的需求；另外，在经济方面，可增加设计变更额度限制条款。当设计变更费用占到施工合同价的 8% 时，要求扣除一部分质保金。
（三）招投标阶段
在招投标阶段首先应该注重对施工企业的资质进行严格审查，而且还可以到施工场地进行实地考察。避免施工水平差、信誉度不高的施工企业混在招投标企业的行列当中。同时，对房屋建设的业主来说，关于“低价的合理性”要做到心中有数，这样减少投标企业通过恶意降低成本而中标的情况出现。此外，业务应随时对建设与安装成本进行有效掌控。最后，应该严把施工合同的签订。建设单位签订承包合同是关键，要把主要内容在合同中予以明确。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方能按约履行。
（四）施工阶段
第一，要帮助施工管理者与技术人员树立“经济”思想观，定期组织他们参加技能与职业道德素质教育，使他们养成良好的办事作风。在配合项目监理机构做好工程施工监督工作的同时，也应对节约投资的必要性引起足够的重视。
第二，减少设计变更的出现。在工程施工阶段，受各种因素的影响，很容易出现设计变更的问题。例如：设计不合理、实际施工和发包图不统一的现象以及材料规格不满足设计要求等。那么怎样才能做到减少设计变更问题的出现呢，我们必须要做好以下几点工作：第一，不能借设计变更而不断扩大建设的规模，完善建设内容；第二，对出现的设计变更要积极去处理，如果在变更设计中导致费用增加或降低，都需要由设计代表、业主、监理师等共同签字后才能生效；第三，在条件允许的情况下，业主可安排专业造价管理人员在施工现场进行指导，以便于对工程造价的情况进行掌握和控制。
第三，加强施工现场签证管理。在工程建设阶段，现场签证是一经常性的工作。但是，当前因大多数工程因现场签证严肃性不强，从而对工程施工阶段带来大量的麻烦，以至于给业主造成巨大的损失。所以，加强房产施工现场的签证管理，要求技术人员要和管理者积极配合。
第四，认真做好材料与设备的采购工作。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
（五）竣工结算阶段
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技术措施费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
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论文作者:李金林
论文发表刊物:《基层建设》2017年第36期
论文发表时间:2018/4/3
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