中国房地产业直面WTO，本文主要内容关键词为：房地产业论文,中国论文,直面论文,WTO论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着我国与美国、欧盟及其它世贸组织成员国相继结束入世谈判，预示着我国加入世贸组织已为期不远，这对我国房地产业的发展将产生极大的影响。房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，占每年固定资产投资的七分之一。我国又处于经济发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加。入世是我国建立市场经济的必然选择，会对我国的经济运行现状构成极大的冲击。研究房地产业在加入世界贸易组织以后所受的影响和对策具有重要的现实意义。
一、享受WTO的权利将为房地产业提供难得机遇
WTO是一个多边性国际贸易组织，其宗旨是通过缔约国互利互惠的安排，消除国际贸易中的歧视性待遇，大规模地削减关税和消除其它贸易壁垒，促进国际贸易的发展，保证充分就业，增加有效需求，促进经济增长，提高人民生活水平。按WTO规定，参加WTO的成员享有的基本权利主要有五个方面：一是享受无条件、多边、永久稳定的最惠国待遇；二是享受其他WTO成员开放或扩大货物、服务市场准入的利益；三是发展中国家可享受一定范围的优惠制待遇及过渡期安排；四是利用争端解决机制，公平、客观、合理地解决与其他成员国的经济摩擦，营造良好的经贸发展环境；五是享有WTO成员利用各项规则，采取例外、保证措施等促进本国经贸发展的权利。由此可知，加入WTO对中国经济发展和进一步改革开放有着重要的意义。而一个公平、互利的国际环境使我国的房地产业能够有更多的机会接触、学习国际上的先进经验和先进技术、先进工艺，对于我国房地产业的迅速发展和完善有着积极的意义。
1.有利于加速我国房地产业市场体制的建立和发展。按照世界贸易组织的有关规定，我国必须有一定期限内，建立起符合国际惯例的市场经济体制。加入世界贸易组织以后，房地产业与国际接轨，各市场主体按照国际惯例来管理、经营、运作房地产的投资和服务，房地产的市场化水平将逐步提高。
2.有利于提高房地产业的劳动生产率水平和经营管理水平。我国房地产业的生产率水平与发达国家相比较，在装备、设计、材料、管理、人员素质等方面都有几十年的差距。加入世界贸易组织以后，我们可以利用发达国家的先进技术、先进工艺、现代装备、高科技建材，提高房地产产品的科技含量，从而将我国房地产业的生产率水平提升到一个新的高度。随着国外房地企业参与我国房地产行业的竞争，他们会把国外成熟的管理体制，规范的运作程序和操作技巧带到中国来，这将使我国房地产业获得就近学习的机会，有利于改进传统的管理模式，提高企业自身的管理水平。
3.有利于扩大外商对房地产业的投资规模，扩大房地产的融资渠道。目前，我国许多大城市都有一些外商投资我国房地产业，个别城市的投资规模还比较大。但由于外商认为我们的房地产市场透明度低，游戏规则不明确，投资的非经营性风险过高，所以其投资主要集中在炒卖土地上。加入世界贸易组织以后，我国政府将会进一步提高房地产管理的透明度，在税费政策方面降低标准，改善投资软环境，加大对外招商的力度。同时将进一步放宽国外金融服务机构进入的政策，放宽市场准入条件，扩大金融机构的业务范围。外资银行将以他们周到先进的服务，来支持居民个人住房消费，改变房地产融资主要依靠国内银行贷款的格局，促进房地产融资多元化。
4.各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加。由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。如随着进出口业务的大量增加，作为西部大开发桥头堡的西安地区的办公物业需求将明显增加；此外，经济活动的频繁意味着职工收入的增加和就业的增加；随着关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金的增加，使住宅类房地产需求增加。同时，随着汽车关锐的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也将更加明显。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。
5.房地产商品更符合市场需求，房地产业及相关行业发展空间增大，但竞争更趋激烈。房地产业及其相关行业包括房地产建筑业和服务业将全面引入国外同行业的全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平均有提高，房地产商品更符合市场的需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，又由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额有被同行业抢占的可能。对国内同行来说，竞争压力增加，但优势企业、优势项目将更易获得国外金融资本的支持，优势将增强；而作为弱企业、弱项目来说，对手的强大和增多，将使其更显弱势，市场优胜劣汰加速进行。
6.房价构成有所变化，对房价中长期上升作用明显。由于关税的下降和国外竞争对手的进入，在短期内会使房地产建造成本明显下降，如进口建材、建筑物设备的关税，将从目前的百分之三十降至百分之十几。但由于房地产需求增加，将使土地的价格上升，两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用，而房价的构成中，地价的比重增加，建筑费用的比重将减少。短期内，对房价及房价构成的影响，应根据不同情况而定。对于中小城市，由于土地供应相对充足，土地价格不易不升，而建筑费用降低，短期内对房价有下降动力；而对于大城市尤其是上佳地段的高档物业来说，土地相对稀缺，在建筑费用降低的同时，土地价格将上升，房价构成变动较明显，短期内房价上升下降因素相互抵冲；中长期看，建筑费用不会持续下降，而加入WTO对土地需求的增加则是长远的，它是房地产价格特别是土地价格中长期向好的一个重要内在动力因素，但这需要政府适当的土地政策配合。房地产中长期向好的受益者，更多的将是土地和房地产开发成本低、市场定位准确的企业。
7.房地产中介服务业将引入国外同行的竞争，国外先进的观念和管理将会极大地促进我国房产中介代理、仲裁、房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险、物业管理等中介服务行业水平的全面提升。
二、国内房地产及相关产业将面临极大挑战
世界贸易组织是权利和义务平衡的组织，我们在享受世贸组织所赋予的各种权利的同时，又要承担相应的义务。权利为房地产业的发展将提供不可多得的机遇，义务将对我国整个经济，尤其是处于起步阶段的房地产业构成极大的挑战。
1.国内经济受国际经济的影响越来越大，我国房地产业受国际经济状况变动的影响会越来越明显。由于房地产业具有较高的回报率和投机性，因而它一直是投机的一个重要目标，如果我们不能有效地对房地产经济进行监管和调控，就很容易导致经济结构和投资结构的失衡，造成房地产泡沫经济，对房地产业、甚至全国经济的发展造成非常不利的影响。这在国际上有很多先例，例如经过30年高速发展的日本经济就是因为国内过度膨胀的房地产泡沫导致了国民经济的衰退。
2.将会加剧国内房地产企业的竞争压力。加入世界贸易组织，虽说在宏观上对房地产行业的发展是利好，但在微观上，对房地产企业将形成很大的竞争压力。改革开放二十多年，我国房地产行业从无到有，经营管理水平有了长足的发展。但是，与国外同行业相比，真正进入市场，按市场方式运行的企业很少。我国的房地产企业生产率水平较低，经济基础薄弱，体制不顺，不但面临着发展生产力的问题，而且还面临着经济体制转轨的任务。如何解决这个双重问题，是摆在我国房地产企业面前的一个难题。
3.与房地产相关的产业和行业将受到冲击。我国的建材行业存在诸多问题，如：工艺水平落后，科技含量不高，质量、档次与国外产品存在很大的差距。随着入世的临近，为平衡电子信息、汽车等幼稚产业的高保护性关税，建材工业还可能成为首当其冲的开放性行业。
三、趋利避害，还需完善各项配套建设
面对入世给房地产业提出的战略性机遇和挑战，我们应直面现实，积极应对，充分利用现有的条件，完善法律法规，变不利因素为有利因素。
1.建立、健全房地产业的法律法规体系。加入世界贸易组织以后，我们必须遵守世贸组织的规定，世贸组织要求法律法规的透明性。经过多年的努力，我国已经制订了很多关于房地产的法律法规，但是同国际惯例相比，我们的法律法规还很不完善。例如：我们只有土地管理法，却没有土地法、没有住宅法。所以，应尽快健全房地产业的法律法规体系，使房地产的经营管理纳入法制化的转道。
2.加大房地产企业的改革力度，组建大型的房地产企业集团。竞争在微观层次上主要表现为企业间的竞争。在这方面，我们可以采取更加有利的措施。我国将以发展中国家的身份加入世界贸易组织，世贸组织有保护发展中国家幼稚产业的规定。我国房地产业发展至今只有短短的十几年时间，应该算是幼稚产业，我们可以在政策允许的范围内对房地产企业实行一定的保护措施。但这不是长久之计，提高我国房地产企业竞争水平才是上策。我国的房地产企业的特点是：规模小，专业化水平低，管理水平差。据统计，目前全国共有房地产企业22287家，平均资产不足1000万元，具有一级资质的只有1.44%，二级资质占12.9%。我们应该按照中央抓大放小的方针，将房地产企业推向市场，让企业在公平、公正、公开的环境中优胜劣汰，组建一批大型的国有房地产企业集团，与国际大型企业竞争。
3.加强房地产业各个方面的配套建设。包括简化手续、规范管理。同国外比较起来，我们的房地产行政管理过于繁杂，租税费体系过于混乱。我们应转变观念，树立为市场服务的意识，改革税费体系，解决制约我国房地产业发展的制度问题。
4.大力发展房地产金融业务，尤其要发展个人住房贷款业务。
5.加强房地产人才培养，提高房地产从业人员的素质。许多房地产从业人员是从别的行业转过来的，对专业知识掌握的不够。因此，培养一批具有扎实理论基础，又有实践经验的房地产专业人才，是我国房地产企业与国外企业竞争的重要条件。