（上海星信房地产开发有限公司，上海，201908）
【摘 要】随着我国工程造价咨询业的不断发展，全过程成本控制理念得到了不断的深入和完善。 本文论述了在房地产不同阶段的管理措施，并着重阐述了动态控制等方法。
【关键词】房地产项目；全过程投资控制；工程造价
一、房地产开发项目投资控制的特点
综合性：投资控制目标不是孤立的，它要与质量目标、进度目标、成本目标、资源消耗等相结合综合考虑才具有价值；全面性：在控制工程造价时，要对房地产开发项目的规划定位、设计、工程、招投标、材料采购、营销、项目管理等方面实施全过程控制，摆脱过去只重视工程造价的误区，转向重视全员或各部门协同的成本控制理念；微观性：为了控制好整个项目的投资，开发商应从项目过去粗放的成本控制模式, 向精细化成本管理模式的方向进行控制。
二、房地产开发项目投资控制的原则
（一）合理设置投资控制目标
房地产开发周期长、投资大，在项目开发的开始阶段无法就设置一成不变的控制目标。开发项目的投资控制目标的设置要随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置。投资估算是方案选择和进行初步设计的控制目标。设计概算包括技术与施工图的设计；施工图预算和建安工程承包合同价则是施工阶段的主要控制目标。
（二）以设计阶段为重点进行全过程投资控制
统计资料显示，项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价约为：50％～75％，实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为：5％～25％。因此，投资控制的关键在于投资决策与设计阶段，在项目作出投资决策后，控制造价的关键就是设计[1]。因此，我们应把工作重点放到建设前期尤其是规划方案设计，尤其要控制好方案优化：多方案比较，在满足设计质量的前提下,进行经济性比对等措施
（三）采取主动控制措施
长期以来，人们一直把控制理解为目标值与实际值的比较，这种方法只能发现偏离而不能使已产生的偏离消失，不能预见可能发生的偏离。造价人员或项目负责人更应该采取主动控制的方法，立足采取主动地决策措施，最大限度的减少或避免目标值和实际值的偏离。我们的控制措施不能仅仅局限于投资决策，还应包括项目的设计、承发包、施工。我们应通过控制上述因素真正做到主动控制。
（四）采取经济与技术结合的成本控制手段
投资控制应从组织、技术、经济、合同、信息管理等多方面着手，通过缜密的措施控制房地产项目造价。采取的主要技术措施主要有：选择科学的设计方案，严格审查监督初步设计、技术设计以及施工图与施工组织设计；经济上的措施主要有：动态比较投资的计划值与实际值，对各种开支费用严格审查。
三、房地产开发项目的全过程投资控制措施
（一）投资决策阶段
房地产项目投资决策的科学性主要体现于：否具有较高的经济性价比、造价的合理性，能否创造经济和社会效益，资金来源与安排是否合理等，这些都学我们进行深入的调研、论证、分析。通过编制有价值的投资估算，为决策层的决定提供可靠的数字依据。好的估算应参考众多类似项目的经验数据，结合设计标准、时间、工期、地域、物价水平、政府性收费标准的调整、开发企业的管理模式，通过修正类似项目经验数据，使其更加符合待估项目经济特性。
（二）设计阶段
以往设计经验认为造价咨询单位无法控制设计概算。现在房地产项目都要求造价咨询单位从设计阶段开始就开始参与项目的造价控制，配合开发商进行有效控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆例如：设计时造价咨询单位应与设计单位保持通常的联系，对设计不明之处及时提出疑问，通过审查图纸中材料避免项目功能的浪费，与设计人员对项目的使用功能与费用、比较价值工程分析，进而实现设计的优化。
（三）招投标阶段
目前，总包加专业工程发包的模式或施工项目平行发包模式是房地产业中常见的模式。总包招标时，要深入分析房地产项目的估算、概算，并充分考虑整个开发项目的合同构架模式，以及相关专业和单位之间相互配合工作内容。在房地产开发项目中，部分特殊专业工种必须委托专业施工单位承担，例如：通讯工程、变配电安装工程、绿化工程等，这些行业往往又带有垄断性质。选择上述施工单位很大程度上保证了工程的质量、进度，但带来价格垄断与谈判困难。因此，谈判时应允许其他供货商参与竞争，通过招标比选的竞争能有效控制行业垄断。
（四）施工阶段
施工阶段的投资控制具有明显的动态性。在总包招标已完成，专业分包招标尚未开展阶段，最重要的工作是以总包招标合同构架策划及概算构架为基础，结合今后的专业分包策划方案，将土建、安装、专业分包工程与概算合理细分拆分，这样有助于施工阶段目标明确地进行各项分项工程的动态投资控制。
动态控制投资规划编制的主要内容有：批准概算、投控造价、预估造价、合同造价等方面。投资规划的科目主要划分为：地基、结构、建筑、装饰、外立面装修、各机电安装系统、各配套工程、二类费用等详细科目设置。批准概算是项目投资控制的终极底线，也是为了更合理、安全地进行控制。首先，我们要根据总包招标以及专业分包招标合同价、施工图预算复核来考虑施工中的设计变更、现场签证、暂定价的审核、人工材料价格超风险包干幅度的变动及政策费用调整的预测。
（五）材料设备选定，坚持货比多家
项目材料及设备的选定工作中，我们重点做好如下工作：
1．根据工程量清单及设计文件、图纸，编制《项目物资采购文件》，列出项目的主要材料、设备清单，做好提前采购的准备；
2．充分调查市场供求情况，提供材料、设备的价格信息、供货渠道等；
3．对材料、设备价格采取询价，采购竞价等方式确定价格；
4．在招标文件及承包合同中明确主要材料、设备的采购、运输、保管方式以及双方的责任和义务，做为投资控制的依据。
（六）竣工结算阶段
竣工结算工作是对所有控制工作梳理与整合的过程，是直接影响投资控制目标实现的最后环节。地产开发商通过第三方造价咨询公司与总承包商，背靠背地进行成本决算审核[3]。这个过程需以施工合同为依据，紧紧围绕合同中所约定的结算方法、计价定额、取费标准、材料价格等相关条款。然后通过开发商成本部门进行最终复核上报, 以达到最终的去除高估冒算的成本控制目的。 通过竣工结算后应及时总结该项目投资控制过程中的成功经验与不足，为今后其他项目投资取得更好的效果做好铺垫工作。
结束语：
房产开发成本控制会随着开发进程的推进而逐渐减少，我们需选择合理的投资决策并优先科学的工程设计方案，这样会为后期造价与经济收益做好铺垫工作。同时，我们需做好项目周期内的全过程造价与投资的控制管理工作，确保每个阶段都能取得良好的社会和经济效益，从而保证整体项目的圆满完工。
参考文献：
[1]李建中.房地产开发项目全过程成本控制[J].建材与装饰，2011，（11），11-12.
[2]刘磊.房地产开发项目全过程的成本控制[D].西安建筑科技大学，2009，35-36.
[3]袁文来.浅析工程项目全过程成本控制[J].新建设，2011，（01）57-58.
论文作者:曾凡荣
论文发表刊物:《工程建设标准化》2015年12月供稿
论文发表时间:2016/4/15
标签：造价论文; 阶段论文; 项目论文; 开发项目论文; 成本控制论文; 全过程论文; 目标论文; 《工程建设标准化》2015年12月供稿论文;