【摘 要】随着房地产行业的迅速发展，在发展的同时，也必然会出现各种各样的问题，其中房地产企业资金风险是最常见也是最急需要解决的问题，因为资金是房地产企业实现可持续发展的命脉。一旦房地产企业出现资金风险，不能对其进行有效的控制，那么后果将不堪设想。本文首先对房地产企业资金管理的重要性进行了分析，接着对房地产企业资金管理存在的风险以及相应的控制措施进行了相应的探讨。
【关键词】房地产企业、资金风险、控制措施
一、前言
目前，我国房地产行业的发展已经越来越快速，人们对其质量要求也越来越高，这样使得了房地产管理过程中的压力逐渐增加。由于房地产业投资的周期长、不确定因素多，自身规模、资金的实力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企业在资金管理上出现了许多问题，在这样的背景之下，房地产企业只有通过优化企业资金管理才能获得生存之道，促使企业在激烈的市场竞争中获得长久的发展。
二、房地产企业成本管理的重要性
资金是企业赖以生存的血液和持续经营的本质保证。成本管理是企业管理的重要任务，涉及企业经营管理的各个阶段。房地产产业是典型的资本密集型行业，驾驭资本顺畅与否决定了每个企业在行业中的生存地位。建立和维护资金的长期周转，杜绝资金链断裂是房地产企业资金管理的首要目标。房地产开发项目成本高、投资额度大、资金周转周期长的特点对企业的成本管理提出了更高的要求，资金循环的环节出现问题将直接引发财务危机。因此，成本管理直接关系到企业的可持续发展。
三、做好设计阶段的成本管理与投资控制
坚持限额设计。建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程建安成本，预算、结算只能计量而并不能改变工程建安成本。因此房地产企业的工程建安成本控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。
首先应选择综合素质高的优秀设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。应组织对设计方案进行经济评估，在保证工程建安成本不变的情况下提高功能，或在建安成本支出相对增加的基础上，大大增强工程的有关功能，从而提升设计质量，将功能和造价有机结合起来。在符合功能条件的基础上，减少成本支出。
其次，需加大对图纸进行审核的力度。号召企业有关部门认真地对工程图进行审核，对设计方提出相应的意见建议，防止返工，导致出现资金浪费的情况。
四、事中成本控制
主要是指从施工招标直至项目建设完成阶段的成本控制，包括施工招标阶段、施工阶段的成本控制。
1、招标过程中的成本控制
这个环节成本控制的要点主要是承包单位的选择、招标文件的编制、评标、定标和施工合同签订。
（1）确定合理招标范围，采用总价包干形式，有利于造价的控制。应重视招标范围的确定。确定招标范围是招标活动中较为复杂的一项工作，应当综合考虑招标项目的专业要求、管理要求、对工程投资的影响、各分项工程的衔接、专业分包项目、甲供材料设备等因素，权衡利弊，科学合理地确定招标范围，减少交叉、重复工作。
（2）最大程度上选用信用情况比较好、施工时间短、技术力量雄厚、建设质量比较好、造价切合实际的施工企业。所以，要加大对投标者项目管理层的多方位深层次考察的力度，从而从中选择能力比较高的人以及项目管理层进行竞标，保证项目质量。如果条件允许，最大程度地建立长期合作关系。
（3）确定切合实际的低价中标，防止投标方出现不能覆盖成本的恶性竞标行为。唯有对投标企业进行全面深入的了解，并在相互信任的基础上，方可实施低价中标方案，在中标的基础上，不可再进行压价。原因是，从长期角度来看，低价中标对管理、造价等方面的控制，都会产生负面影响。
（4）对承包协议进行签署过程中，需充分考虑建筑领域的实际情况，以及相关规范，对施工过程也许会出现的职责模糊、扯皮、对造价产生不利影响等事项做好提前谋划，从而对双方履行合同提供强有力的保障。
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（5）在完成风险评估的基础上，拟定工程担保等方面的控制性方案，从而让风险进行合理的转移与分散，有效规避风险，这是对工程造价进行控制的切实可行的一种方法。
（6）材料设备采购分3种方式：甲供、乙供、甲定乙供，应综合考虑供方的内部和外部条件以及资金、质量、管理、技术条件，并非甲供材越多越好。应尽可能地争取采取战略采购方式，既可以降低成本、提升效率、统一品牌、保证品质，同时提升了企业的品牌影响力。
2、施工过程中的成本控制
在施工过程中，因为处于设计阶段之后，工程量已经确定，同时招标已结合，并签署了相关承包协议。从相关统计数据可知，施工阶段对工程造价产生的影响比较低，占总工程造价不到1/10的比例。不过，在此过程中，会投入额度不菲的建设经费，出现浪费投资的概率比较高。综上所述，对施工阶段的成本进行控制时，一个最为关键的事项是，对设计变更、现场签证、供货等进行动态式管理，从而避免出现投资浪费的行为。
（1）进一步增强现场工作者的成本控制思想，将工管及成本控制思想融入到项目施工的所有环节，拟定成本计划，以及制定具体的作业步骤，确保达到经济最优的目的。
（2）最大程度上避免对设计情况进行变更。项目施工时，出现对设计情况进行变更的原因多种多样。如，设计不够精细，实际情况与设计图纸存在较大差异；供货原料质量不达标等。怎样降低变更的概率？第一步，需进一步提高设计质量，扩大建设范畴，非特殊情况不能对设计情况进行变更。第二，对确有必须进行变更的项目进行谨慎处理，对与投资相关的设计变量，一定要得到设计方、施工方、监理方三方签字才行。与此同时，对房地产企业而言，其成本管理机构一定要安排专职工作者到施工一线办公，动态了解工程造价的实际情况。
（3）对现场签证进行严格控制。进一步完善现场签证有关管理规定，对不同部门的职责予以确定，从而做到相互约束，实现科学、规范、有序的管理。在工程施工时，现场签证是不可或缺的常项工作之一，大部分项目因为现场签证的控制不够严格，导致出现了许多麻烦，甚至导致出现了严重的经济亏损。加大签证的管理力度，第一步，就是技术工作者一定要与经济管理者进行良好地沟通联系，一方面确保“随到随签”，另一方面必须明确：一定要对签证进行量化管理，签证中的所有字迹、字母一定要能够看得清楚，且不能出现错误；签证的内容一定要和实际相一致，且不可越权签证。
（4）选定一个时间把工程实际造价和预算价格做出对比，对两者的差异进行分析，对潜在的成本增加进行预警，同时制定相应的策略进行调整。
五、事后成本控制
1、竣工结算阶段的成本控制
（1）这个阶段对成本进行控制，难度最大的地方是，相关资料是不是全面、及时及有没有错误。就工程结算成本控制而言，其重点是对承包方呈报的结算文件进行审核，对出现的差价做出调整处理，以及对变更签证的资金支出进行控制，对违反合同规定及进行经济赔偿等做出控制。
（2）对结算进行再次审核，以及对工程最后阶段的费用进行会签，通过这样的方式保证结算质量。授权富有实践经验、专业性强、信用度高的工程造价单位对工程初审资料进行复核，从而进一步确保结算具有较好的质量。
（3）认真贯彻落实合同及有关制度性文件，对技术、工期奖励与惩罚等方面的费用进行科学的确定。
2、对工程项目进行成本后评估。制定项目成本后评估机制，进一步建立健全信息化管理体系。既能够总结经验教训，又能够获取部分富有参考价值的指标、技术性数据，为未来进行同类项目研发时，对起始阶段的进行成本评估与控制提供翔实的数据参考。
六、结束语
综上所述，资金管理对房地产企业的发展来说起着至关重要的作用，也是保证房地产企业得以正常运行的关键因素。因此，对于各种因素所引起的资金管理风险，相应的管理人员一定要给予足够的重视，从而找到合理的预防和解决办法，以保证企业的平稳发展。
参考文献：
[1]徐静.房地产企业财务风险分析与对策[J].财政金融.2010.
[2]林华静.房地产企业资金链风险分析与对策[J].财会通讯，2010（29）.
[3]余建星.工程项目风险管理 天津大学出版社 2016.
论文作者:赵薇
论文发表刊物:《低碳地产》2016年7月第14期
论文发表时间:2016/11/7
标签：房地产企业论文; 成本论文; 成本控制论文; 资金论文; 签证论文; 阶段论文; 建安论文; 《低碳地产》2016年7月第14期论文;