广东省土地开发整治中心（广东省自然资源厅不动产登记中心） 广东广州 510000
摘要：在不动产统一登记要求的基础上，对不动产统一登记模式下的房屋表管理进行全面性的思考。本文以以南京市为研究对象，对房屋表构建思路和房屋表更新与维护的方式进行了全面的阐述，并提出了针对性的管理方案，使日常的调查、登记、总结等环节进行有效的融合，以此来不断提升不动产统一登记模式下房屋表管理的水平和效率。
关键词：不动产统一登记；房屋表管理
不动产登记一项重大的制度创新，从分散性的登记逐渐统一化的登记方式进行转变转变，不仅可以建立健全的自然资源资产管理制度，提高政府治理的效率，还可以有效推动城市生态文明的建设发展。而房屋表是不动产登记系统中各个子系统内部相联系的主要桥梁。因此，不动产统一登记中房屋表管理的是一个不可回避的问题，需要对其进行深入性的研究和分析，并采用有效的方法来提升不动产统一登记的工作效率和水平，从而构建完善的不动产房屋表。
一、房屋表管理总则
在不动产统一登记模式下，要将原有的数据进行合理化的分析，根据分析结果并根据空间中所存在的因素对房屋表框架进行建立，并同时可以利用非空间中的因素将房屋表中所包含的数据进行整理和归纳，这样可以在很大程度上满足不动产单元的实际需求，实现不动产单元中自然的属性，另外，并采用针对性的方法对已经登记好的信息进行合理化的管理和监督，将查询的内容进行直接的展示，可以在很大程度上满足房屋全生命周期管理过程中的实际要求，房屋全生命周期主要包括：筹建期、期房期、现房期、存量期等。
二、房屋表构建思路
（一）确定房屋位置
在户表中所储存字段有很多，所以要想在基础上构建一个完善的房屋表，就要将自然幢作为一个独立的个体，并在户表中所存储的实际层中将用户的位置明确出来；户号直接决定着用户在房屋表中的列位置，在房屋表中也会将室号的部位直接显示出来。一旦确定了用户相应的户室，就可以直接产生一种不动产单元号，其属于唯一性的标识。
（二）房屋的相关信息展示
房屋中所包含的信息和内容非常广泛：自然属性、登记情况、房屋状态、限制情况等，在对其进行标记的过程中要采用相互叠加的方式进行展示。房屋表的具体效果见图1[1]。利用房屋中的编码、楼幢的编码、楼幢表等内容将房屋的中自然属性详细的显示出来，另外，通过采用已经设定的标注的类别和颜色可以将房屋的权利状态直接展现出来。获取产权登记的唯一方法就是将业务号与登记状态进行有效的联系，并利用状态标识将历史产权信息、现势产权信息进行划分，将其自身的特点详细的标识。通过用业务号与其进行关联可以对权利的详情内容进行直接查询，权利的详情内容主要包括：查封登记、抵押登记数据、抵押等。
图1 房屋展示效果
（三）初始建立
在最开始建立房屋表的时候看，主要以落宗地的房屋的实际数据为最基础的数据，通过对户表中的相关内容和信息进行全面的分析，根据分析结果整理相关的数据使其成为构建房屋表框架的主要依据，据调查研究显示，户表中主要的包括的内容有：实际层号、户号等，通过利用不动产单元号的优势可以对房屋中多元化的信息进行管理和优化[2]。
二、房屋表更新与维护
对于不动产登记数据库来讲，它所使用的房屋表也是权籍调查库所使用的，在权籍调查库中将信息全部签出，一般是采用临时库的方式，同时还可以根据实际的情况对房屋的信息进行合理化的维护和更新，从而的出最终的结果，并将结果直接存储在不动产登记数据库中。
（一）改扩建
房屋在改扩建的过程中主要分为两种情况，一种是不影响土地分摊，一种是影响土地分摊。第一种在改建的过程中如果对土地分摊没有造成任何的影响，其扩建的部分要以新的自然幢进行管理、原楼幢之间也不会产生一定影响，需要在原宗地的顺序号之后对单元编号进行编定，从而生成一种不一样的不动产单元号；第二种在改建的过程中如果对土地分摊造成了影响，对于扩建的部分来讲，采用新型的方式和逻辑进行管理和维护，其原楼幢如果属于一个自然幢，要在原自然幢的基础上对原定着物单元编号进行顺编，生成多样化的不动产单元号；除此之外，还要对土地的面积进行重现分摊[3]。
（二）并户与分户
经过实际研究，提出了并户模式和分户模式两种模式。其具体如下。
例如：101室，201室需要将归并为一户101室，发放不动产单元证。
并户模式一：在更改房屋表时，要设立权籍调查部门，由专业的部门对房屋表采用有效的方法进行维护和更改，灭失201室，将不动产单元号要停止在合理的范围之内保留 101 室、对原不动产单元号进行合理化的沿用，并且还可以对房屋的自然属性进行全面的更新与维护。
并户模式二：多个住户进行共存，使其可以向同一个权利进行建设。其具体操作的流程和内容为：保留101室、201室各个用户的主要信息，在“房地产权2”表中将业务号和不动产单元号组合起来，并要与101 室、201室相关联，可以在很大程度上实现多户指向同一权利的效果，另外，还要简将101室、201室自身所包含的不动产单元号从不动产证中进行详细的记录[4]。
对于这两种并户模式来讲，都有各自的优势和劣势，模式一可以直观的进行展示，还可以简化户和权利之间的关系，，、一本不动产证与一个不动产单元进行全面的关联，对于频繁的并户和分户来讲，在对其调查和维护的过程中不仅会耗费大量的人力和物力，还会花费大量的时间；模式二可以缩减一些操作环节，例如：调查和维护并户、分户的工作，但是在房屋表中却恰恰与模式一相反，无法将并户、分户的实际情况直接展示出来，其效果也具有一定的直观性，而且在户和权利之间也会存在多对一的现象，一本不动产证可以与多个不动产单元进行关联。
分户模式一：在对更新房屋表进行调查的过程中可以将整个情况大致分为私房分户和并户模式一两种，并户发证的房屋可以对户经过划分，在进行第二次发证，这些都需要全部注销原产权的登记数据和相关信息，再由相关部门对其进行调查。采用这种模式进行分户会耗费大量的人力和时间。
分户模式二：对原权利注销，并对相关信息分开登记。采用这种模式并户发证的房屋，只需要对原权利信息进行全部的注销，就可以直接对原不动产单元号进行沿用，这种方式相对来讲比较简单、明了。总而言之，在选择使用哪种模式的时候，要根据实际情况，并根据调查的结果和数据进行选择，做到具体情况具体分析。
（三）房屋拆迁
从房屋拆迁到生命周期，都要先将不动产所登记的实际数据和已经拆迁的数据加入到历史的数据库中，其主要的相关内容包括：自然幢、逻辑幢、户、权利信息等，除此之外，还要将原不动产单元号在特定的时间内进行废除，并且还要随着房屋的信息将其合理直接转移到存有历史的数据库中。
（四）特殊时期的管理衔接
不动产统一登记过渡期和房地数据不完整时期是两个非常重要的时期，所以在这两个特殊的时期要将房屋表的作用充分的发挥出来，唯有这样才可以提高不动产统一登记的效率和水平。因此，经过本研究中并根据实际情况制定了具有针对性管理衔接：第一要以不动产单元号作为其主要的管理路线，并对数据进行全面性的整理和归纳，并采用分层次的方法将不动产单元号的编码工作顺利的实施；第二将房屋落宗工作贯彻落实，并根据实际的结果和相关数据进构建一个完善的房屋表基本框架；第三是采用有效的方法对混杂性的数据进行处理，在通常情况下使采用分布的方法进行实施，在整理的过程中要先将一部分转移到房屋表管理中，另一部分对所登记的内容进行合理化的整理，整理完成后，再将其纳入在房屋表管理中；第三是无论是在调查的过程中，还是在等级的过程中都要在房屋表管理和维护登记实体的基础上将登记实体、受理登记业务进行合理化的选择。
三、结束语
综上所述，不动产统一登记所涉及到内容非常广泛，例如：涉及法律法规、体制政策、机构人员等，而且这项工程不仅时间紧、任务重，而且其影响的范围也非常的广。在开展不动产统一登记的过程中，其“分步走”是最佳的选择。特别是在登记的过渡期其效果是最为显著的，而且对于数据整合工作来讲也要进行不断的优化和革新。在不动产统一登记的模式下，只有要将不动产统一登记作为主要的依据，并对其实施高效化的管理，使其数据的整合成果可以更好的融入在房屋表管理，才可以构建完善的房屋表。
参考文献：
[1]崔向丽.不动产统一登记存量数据整理方法实践[J].农家科技（上旬刊），2019，（1）：180.
[2]慕晓东.不动产统一登记的难点与政策建议[J].房地产导刊，2018，（36）：240.
[3]邓光林，贾化民，李志华.义乌市县级不动产统一登记信息平台建设研究[J].地理空间信息，2018，16（11）：90-93.
[4]杜乐.不动产统一登记信息平台的开发与研究[J].建筑工程技术与设计，2018，（34）：3625.
论文作者:朱哲
论文发表刊物:《防护工程》2019年10期
论文发表时间:2019/8/9
标签：不动产论文; 房屋论文; 单元论文; 数据论文; 模式论文; 信息论文; 权利论文; 《防护工程》2019年10期论文;