若干国家（地区）构建住房保障体系的做法及经验借鉴，本文主要内容关键词为：保障体系论文,住房论文,做法论文,经验论文,地区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、美国的住房保障
美国20世纪20年代末，由于席卷美国的经济危机，美国政府开始介入住房领域，形成住房供求以市场机制为主、政府参与为辅的住房产业发展制度。美国政府先后通过了《住房法》、《国民住宅法》、《住房和城市发展法》，并成立一个部级的住房和都市发展部，全面负责实施住房发展计划。该部下设公众住房局专门负责解决低收入家庭的住房问题。美国1965年修订的《住宅法》规定，低收入者租住符合政府规定要求的住房，只支付家庭收入25％的租金，超过部分由政府付给出租的房东。1968年修订的《住宅法》又补充规定，对退休老人的房租也实行超过25％的部分由政府补贴的办法。住房局每年公布一次低收入线，属于低收入线下的居民在提供收入证明并经过住房局审查合格者，即能享受房租补贴。
美国住宅市场对中等收入者供应“社会住宅”，政府对开发建设“社会住宅”的企业给予贷款担保和贴息支持，并调控“社会住宅”的建设标准和售价；对低收入者提供标准较低的廉租屋，只租不售；政府通过直接控制市场住房分类供应，实现对整个房地产市场的宏观调控，避免市场的大幅震荡，有利于整个社会住房梯度消费结构的形成，促进市场的稳定发展。
美国政府不仅为低收入者提供租金补贴，还直接出资成立了联邦住房局，为中低收入居民购房提供全部的信用担保；扩大房屋抵押贷款保险，通常按房价的25％支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。美国地方政府当局对承担住房建设的商业银行和房地产开发商采取减免税费等让利措施，以减低建房成本；同时地方政府还规定，购房者在交纳首期购房款后，按季度分期付款，房价在建房期间不因通胀等因素而有所变化。
二、德国的住房保障
德国在二次世界大战之后实行了社会市场经济，主张保持竞争性自由市场，同时建立社会安全网，公房的建设主要集中在战后一段时间；战后德国面临非常严重的房屋短缺，为此，政府在鼓励私人建房的同时，也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。德国为鼓励私人建房，政府实施减免税和其他奖励措施。实行联邦制的德国，实行的是中央和地方政府间的分税制，德国虽然规定有州政府负责解决居民的住房问题，但中央政府的财政预算中也有相当一部分的住房保障资金；如1999年，德国联邦交通和住房部掌握的州际道路交通及住房资金500亿马克，用于住房的占100亿马克，其中住房储蓄①奖励部分全部由中央财政负担。
德国的住房保障体系中主要有几个方面的做法值得重视：
一是对房租的管制及补贴。二战后德国住房资源短缺，房租价格大幅上升，广大居民无力支付，针对这一严峻形势，政府采取了租户权益保障措施，要求各地方政府按照出租房屋的区位、结构和质量，确定指导租金水平，作为租房交易双方交易的参照标准。目前，随着住房供求关系的缓和，对房租价格的管制逐步有条件地取消了。随着房租直接管制政策的取消，后续的房租间接管制政策开始制定并实施，这就是房租补贴政策。这一政策的实施是为了减轻原来享受社会保险的居民和低收入者由于房租价格管制政策取消所增加的房租负担。德国政府还专门通过了《住宅补贴法》，规定居民承受的合理租金按照家庭收入的25％确定，居民缴租额与实际房租的差额由政府补贴。1998年，有300万户家庭申请了住房补贴，仅联邦政府就支出了70亿马克。
二是公房建设与供应。二战后，德国政府大力推动低价住房建设，同时也建设了相当规模的福利性公房。在住宅建设法规定的1951-1956年建造住宅180万套，1953年修正为200万套，而实际建成310万套，其中公房为180万套。目前德国共有住房3400万套，有230万套是政府建设的公共住宅。
三是保障性住房建设组织模式。德国保障性住房建设体系中最为重要的组织形式是住宅合作社。合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9％。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款担保；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可以补贴部分租金，使房租减低到社员能够负担的水平。
三、韩国的住房保障
韩国政府住房保障的重点领域是解决低收入家庭的住房问题。其主要政策措施包括两个方面：
一是公租房的建设与供给。韩国解决低收入家庭住房问题最基本的政策，是由政府出资或资助建设、并以低价出租给低收入家庭的公租房。根据建设资金来源、租赁者资格条件及租金水平，韩国的公租房分成两大类。第一类是由政府资金支持建设的永久性公租房，政府投资占房屋建设成本的85％。此类公租房不能出售，租金水平低至每月77000韩元，约合人民币500元，主要供给占人口10％的最低收入家庭租用。第二类是由韩国国民住宅基金提供低息贷款支持建设的可出售公租房。此类公租房由国营的韩国住房公社开发建设，由韩国国民住宅基金提供占总建筑成本40％-50％的低息贷款。其租赁营业期最低为五年。租住此类公租房的家庭可以在租期内进行住房储蓄，在租期结束后依靠住房储蓄和其他政府的金融支持购买公租房的产权。从1962-1998年，韩国政府建设了94万套公租房，约占同期新建住房的9.6％，其中89％的公租房提供给低收入阶层使用，较好地解决了低收入家庭的住房保障问题。
二是向低收入家庭提供的多种形式住房支持政策。近年来，随着住房市场供求关系的缓和，韩国政府逐步减少了新建公租房的数量，转而通过租金补贴、低息贷款和减免税收等方式向低收入阶层提供住房保障支持。
1.住房补贴。韩国基本生活保障法规定，收入低于最低生活费标准的家庭(四口之家，每月收入98.3万韩元或885美元)，当地政府应给予住房补贴。
2.低息租金贷款。在韩国，住房承租人在租住房屋时要支付相当于房价50％-70％的押金，退租时返还给承租人。针对这一情况，韩国的国民住宅基金推出了针对低收入家庭的租方押金贷款。其中，针对城市低收入家庭租房的押金贷款，总额不超过1000万韩元(约合9000美元)，利率为3％；针对无房的低收入劳工的贷款，总额不超过租房押金的50％，利率为7.7％-9％。
3.低息购房贷款。低收入无房家庭在购买小型住房时，韩国政府给予多方面的支持。年收入低于3000万韩元或27000美元的无房家庭，购买85平方米以下公租房或二手房时，可申请总额不超过6000万韩元的贷款，贷款利率在7.75％-9％；在购买85平方米以下新建住房时，可以获得3000万—5000万韩元的住房贷款支持，贷款利率为8.5％；购置60平方米以下住房，则可获得相当于全部房价70％的贷款支持，贷款年利率为8.5％。
4.税收优惠。无房的低收入家庭可以在购买小型住房时获得相关的税收优惠，购买低于40平方米的住房可以免缴住房购置税和交易登记税；购买40-60平方米的住房时，减半征收住房购置税和交易登记税。上述家庭在使用住房储蓄购买住房时，将减少40％的住房购置税和交易登记税。
四、新加坡的住房保障
1960年，新加坡政府根据《住宅发展法》第271章的规定，成立了住房发展局(HDB)，HDB作为新加坡唯一权威机构，除了代替政府制定住房保障政策外，还负责公共住房的供应、公共住房的物业管理、推行住房建设新技术、确立住房开发标准、确定公共住房目标群体及在资格审查方面起着监控主体的作用。HDB的主要工作包括两个方面，一方面为低收入和中等收入居民提供住房，另一方面是公共住房物业管理，包括实施政府确定的建屋计划，征用土地、住区规划、配套设施建设、确定总承包商和分包商以及公共住房的出租和出售等。HDB的住房发展目标是使9/10的人口居住在公共住房中，1/10的人口居住在私有住房中。HDB是新加坡最大的住宅发展商和物业管理者。HDB属于半官方机构，它一方面行使政府对公共住房的管理职能，具有绝对的权威性，另一方面它还拥有广泛的立法权，有为实施公共住房政策而在巨额财政、土地、人力等资源方面的调配权，可以自行决策经营管理，具有较大的灵活性。通过对HDB的职能分析可知，它在住房保障政策的实行过程中具有相当大的权力，它具有立法权、土地、人力资源的调配权、公共住房分配权等，这在其他国家是没有这样具有多方面权力的公共住房运作机构的。HDB虽然具有多方面的权力，但是它属于非营利机构，其主要目的是解决低收入居民的居住问题。非营利机构性质，决定了HDB在实施住房保障政策时，把住房公平作为首要考虑的问题，建立在保障住房公平的基础上，提高运作效率。HDB在1964年提出了“居者有其屋”的计划，该计划的实质是非营利性的，居者有其屋计划具有以下特征：除了提供具有独立厨房和卫生间的自足单元外，还提供20年利率为6.25％贷款。居民的中央公积金储蓄可以用来购买公共住房。新加坡住房发展法规定，破产的HDB住房所有者仍能拥有其HDB住房，因而他的家庭在身无分文的情况下仍能有生活的住所。从1974年起，该计划不仅面向低收入阶层，如其他国家一样也面向中等收入阶层。
HDB在具体运作过程中，为了有效地避免公共住房供需错位的矛盾，还根据不同时期、不同目标群体的收入水平、支付能力，合理确定公共住房的开发质量标准和开发面积指标，如在20世纪60年代初期，由于居民的收入水平普遍较低，HDB开发了应急型、改进型、新生代型等小户型的住宅，面积指标控制在30-50平方米左右；随着经济的发展和居民收入水平的提高，新加坡政府成立住房与城市发展有限公司(HUDC)，专门为中等收入阶层开发较大户型，住宅面积在150-170平方米之间。HDB在70年代以后，也逐步开发3室或者4室的大户型，面积120-150平方米。HDB的资金来源主要是政府提供的低息贷款和居民购房贷款，其中政府的低息贷款占政府贷款计划的40％。公共房屋的出售和租赁价格由政府来确定，HDB每年可以从政府得到大约3000万—1.2亿新元的补贴，主要用于弥补市场售价和出租价格与政府限价之间的差额而产生的损失。这种补贴仍然难以达到公共住房项目运作资金平衡，HDB通常还采取其他辅助手段，来填补资金缺口。如通过商业地产的运营获取相应的利润等。
公共住房开发项目土地的取得是根据1966年《土地征用法》所赋予HDB的特殊权力来运作的。HDB具有为城市开发、改造和相关建设而征用任何私人土地的权力，征用的价格远远低于私人发展商购买同样土地的价格，大约只有市场价的20％，土地的强制征用政策是政府实现国民财富再分配的目的。上述法律效力，保证公共住房的开发能够以较低的价格获取土地，为公共住房能够持久供应奠定了基础。
五、香港的住房保障
20世纪50年代以来，许多国家和地区纷纷推行公共房屋计划，其中香港的公共租住房屋(简称公屋制度)是为数甚少的成功典范。香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，经历五十多年社会、政治、经济的巨大变迁，在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不仅持续大规模地提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质量和管理服务。截至2005年底，香港230.8万套住宅中，公共住房有109.6万套，私人住房有121.2万套；香港人口为694万人，其中49.6％的居民在公营的租住房屋和资助出售的住房中，50.4％的居民住在私人住宅中。香港政府廉租房的租金价格仅相当于私房租金的24％。特区政府在其财政支出中，用于廉租房建设、维护和运转的资金比例占全部支出的6％到7％，并且成立房委会负责廉租房的管理，实行独立核算，自负盈亏，到2005年房委会已达到盈余。纵观那些政府直接提供公共房屋，但却没有取得预期效果的国家和地区，其问题主要在于政策定位失当、监控机制失灵、分配机制错位、财政压力、居住整体质量差而导致公共房屋社区标签化等。香港公共房屋计划的巨大成功，则与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分，这些成功的经验为中国内地处于起步阶段的廉租住房保障体系建设提供了宝贵的借鉴。首先，香港公屋计划的成功发展，有赖于专门机构长期有效的执行政府房屋政策，通过多种途径为不断增加的庞大公屋单位提供资金及专业有效的运营和管理服务。其次，香港政府为公屋的兴建和发展提供了坚强的后盾，不仅从土地政策和资金安排上提供大力支持，而且将公屋纳入到整体的城市规划和地政政策中去，使香港房委会能够有效率地以较低的成本大规模提供公屋。再次，香港政府不仅仅从社会福利的角度去提供公屋，而且从财政安排上考虑成本效益，设法使房委会从政府直接资助的部门转为自负盈亏的机构，避免了庞大公屋计划造成巨额财政赤字。最后，房委会在政府总体房屋政策框架下，通过不断改进、完善公屋住户准入退出机制，促进有限的公屋单位得到公平合理分配，为有真正住屋需要的人提供房屋，保证了公屋住户具有一定的流动性和公屋计划的持续性。
六、英国的住房保障
英国商品经济发展较早，其住房问题也先于其他国家出现。1919年以前，英国政府把住房当作单纯的生活消费品看待，住房问题主要靠居民自己解决，政府对房地产市场完全不干预。当时英国的城市化、工业化发展迅速，该政策带来严重的消极后果。据英国1914年的统计资料显示，当时的城镇住房房价太高，绝大多数人买不起房子，约有90％的城镇人口是靠租房来解决居住问题的。由于政府对房屋租赁市场的管制没有形成有效的利益均衡和保护机制，房主普遍采取高房租来牟取暴利，引起了公众的普遍不满。1919年英国参加了一次世界大战，军火制造业的迅速膨胀造成了大量的产业工人向城镇聚集，住房问题成为一个棘手的问题。有鉴于此，为了保证国内社会的稳定，缓解不同阶层间的矛盾，提高战时经济运转的效率，英国政府开始建立新的住房制度，改善公众的居住条件，建立有效的住房保障机制。其基本思想是：建立一个政府支持包括政策支持和经济支持的，与居民合理住房消费相结合的住房保障制度。
二次世界大战后，英国住宅经济经历了三个发展阶段。第一阶段，主张政府干预，引入计划经济、福利国家的英国工党取得了选民的支持。工党实行了大规模的国有化和福利国家的纲领，政府采取了以集中建设出租公房为重点，大力兴建福利性住宅的方针，以解决大量无房户的需求。第二阶段，住房完全福利化，导致了撒切尔时代的政策反弹。1980年，撒切尔政府通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当年修改的《住房法》规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所租住的公房，即“优先购买权”政策。“优先购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。英国公有住房改革以及向房租补贴方式的转移，从住房的福利政策转向鼓励私人建房、买房。英国实行有效的金融政策，政府给予它大力的支持，在税收上实行长期优惠。第三阶段，住房的供求关系得到缓和。
在住房保障政策方面，英国的住房保障政策具有许多独到之处：一是目前英国住房保障政策所导致的住房结构改变。20世纪40年代，英国大约50％的居民拥有住房，而另外50％的居民主要租住住房，包括公用住房和私有住房。随着住房保障政策的转型，特别是20世纪80年代撒切尔夫人执政时期的“公房出售”，截至2000年，近70％的居民拥有了自置住房，另外30％的居民租赁住房，其中，20％的居民租赁公有住房，10％居民租赁私有住房，形成了7︰2︰1的住房格局。二是英国政府对居民住房的管理模式。在英国，有三个政府部门对居民的住房问题负责。一个是财政部，负责制定合理的利率政策，保障居民住房支付能力的稳定；一个是英国环境、交通和区域部，主要负责住房政策的制定和实施。核心是财政预算中公房建设与维修资金的分配，以及公房优先购买权政策的实施；再一个是社会福利保障部，主要负责贷款居民失业后一段时间内，会同一些保险机构帮助居民还款，使居民不至于因短期支付能力问题而失去住房。三是英国政府对住房销售价格和租赁价格的管制。公房出售在英国住房福利政策中是个长期被争论的问题。20世纪70年代开始，英国政府开始鼓励和资助私人购买住房，1980年住房法规定了《有权购买法》，规定租住公房的住户满一定年限后就可以优惠的折扣购买所住公房。除此以外，政府还通过减价出售、允许部分购买、提供优惠贷款等方式给予购房人经济上的支持。公房租赁价格在英国也保持在较低的水平。由于公房主要考虑低收入阶层，所以英国公房的租金很低。西方国家通常的年市场租金相当于房价的5％，而英国20世纪60年代的年租金仅相当于房价的1.1％，从个人负担看，公房租户支出约占收入的10％，而租用私方的居民房租支出要占收入的20％。
七、国际经验借鉴与启示
纵观各国(地区)为解决住房问题所实施的行之有效的住宅产业政策，对进一步完善和健全我国的保障住宅产业政策体系，解决城镇居民的保障住房问题有重要的借鉴价值。
(一)完备的法律制度，保证了国家住宅产业政策的实施
住房的立法历来受到各国政府的高度重视，普遍制定了一套规范、严谨可行的住房法律体系，从而保证了住宅产业政策的贯彻和实施。美国在20世纪30年代，为了解决住房问题，颁布实施了《住房法》，主要是解决中低收入家庭的住房问题，1965年和1968年两次修改补充《住房法》，同时，又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。新加坡60年代公布并实施了《新加坡建屋与发展法令》，明确了政府发展住房的目标、方针、政策，确立了专门的法定机构行使政府组屋建设、分配和管理的职能，同时政府还颁布了许多相关的条例，比如《建屋局法》、《特别物产法》等，通过立法确定了解决居民住房问题的大政方针，为“居者有其屋”目标的实现提供了法律基石。香港地区制定了一套相当健全的住房法律体系，主要法规有：《房屋条例》、《建筑条例》、《业主与租客条例》等，同时还制定了可操作性相当强的实施细则，保证了政府实现长远的房屋政策目标。
(二)住房保障政策稳中有变
从各国的经验来看，成效显著的住房保障政策既保持了住宅产业发展的连续性，又使之与社会发展相符合。住房保障政策应随经济的发展、社会的进步不断地加以调整和修改，以更好地解决住房问题。美国的住房政策相对比较稳定，但也随着经济的发展有些调整，这主要有：公共住房政策从原来补贴供给者改为向使用者补贴；对低收入者改变了只租不售的政策，而是采取鼓励其中一部分收入偏高的居民买房，并给以一定比例的低息贷款；中等收入者主要用商业贷款，一般不提供低息贷款等，这些政策的调整使得政府能够以较低的成本解决中低收入家庭住房问题，同时更注重解决业已形成和有可能形成的住房社会问题。新加坡的住房政策也在逐步调整，近年来，调整的主要内容有：政府解决住房问题，从过去解决中低收入者的住房问题转变到以改善设施环境和扩大房屋面积、提高居住舒适度为重点，简化建屋发展局的建房审批程序，强化政府实施“居者有其屋”计划的职能；随经济发展每年调整公积金缴存比率等。香港回归祖国后，住房政策也作了较大调整。首任香港特首董建华在首份施政报告中花了近三分之一的篇幅论述住房问题，宣布了多项与房屋有关的重要政策和新措施，这主要有：制定了长远建屋目标，从2000年开始，每年兴建不少于8.5万个公营和私营房屋，全港70％家庭拥有自置居所；简化房屋发展程序，提高房屋发展工作程序效率；实行相当优惠的地价政策，房屋署兴建的出租房屋其地价全免，而兴建的出售房屋仅需交纳相当于建筑成本的35％的地价，并且是以挂账的方式取得。
(三)政府在解决中低收入家庭住房问题中扮演重要角色
美国、新加坡及香港地区的住宅产业政策，其中一条重要的经验就是确立和强化政府在解决中低收入家庭住房问题中的作用。它们提供住房保障的形式虽然多种多样，但从实质上可概括为两种主要形式：第一，政府向居民提供福利保障性住房。比如新加坡提供的租屋，香港提供的居屋和廉租屋。就香港而言，对于家庭月收入3万元港币以下的，可以购买房屋署开发的居屋，价格相当于市场价的60％左右；对于更低收入者，可以租住政府的廉租屋，平均租金一般为收入中位数比例的9.1％，不能超过10％。第二，发放住房补贴。国外的住房补贴有国家财政补贴、地方财政补贴。从实现手段来看，又可分为直接补贴和间接补贴。住房的直接补贴是政府财政拨款对居民买房、建房、租房给予的资助；间接补贴是政府通过减免税收、控制租金、降低建筑材料价格等方式来资助居民获得住房。其目的是促进社会公平，体现国家的住房政策。它们的住房保障政策，对于解决中低收入者的住房问题，保持经济发展和社会稳定，均起到了积极作用。英国是世界上第一个福利国家，也是社会福利私有化的发源地。在撒切尔夫人倡导的私有化的浪潮中，政府出售了150多万套公房，使英国住房私有化的比率从55％上升至67％，但是，这并不意味着政府退出住房保障领域。多年来，英国政府扶持非营利组织兴建的普通住房和对低收入者的租金补贴，一直保持在占GDP的2％以上，占政府公共支出的5％左右。
(四)坚持总目标与分阶段实施相结合，实现住房保障可持续发展
根据发达国家和地区的经验，住房政策和住房制度都会经历一个从住房短缺、住房改善、富裕型住房等阶段。每个住房阶段住房政策所实施的重点是不同的。借鉴发达国家和地区的经验，我国必须从实际出发，量力而行，根据社会进步、经济发展的需要和趋势，制定和完善住房保障政策。从现实来讲，我国住房制度改革总的目标是适应社会主义市场经济的要求，建立新的城镇住房保障制度，加快住宅建设，促进经济增长，提高居民的居住水平和居住质量。目前，我国的城镇居民居住情况是已经告别了短缺时期，正进入全面建设住房小康阶段。因此，要建立一套以反映全面居住水平的指标体系和发展目标，为实现住房由生存型向发展型的转变提供导向。
(五)强化政府宏观调控作用，完善保障性住房供应体系
政府应承担起为低收入者提供住房保障的责任，通过政府的调控来弥补市场失灵。发达国家和地区的经验证明，在住房短缺时期政府干预较多，随着住房问题的逐步解决，政府的干预相对减少。目前，政府对住房问题干预的手段主要是制定住房建设计划、调控住宅市场需求，对低收入者提供住房保障等。参照国外和香港地区的经验，我国住房保障体系的建立和完善应着重从以下几个方面入手，一是严格认定住房保障对象；二是根据城镇居民家庭收入状况，在住宅建设中，安排一定比例的社会保障性住宅；三是向低收入家庭发放差额住房补贴等。目前，我国高房价和低收入的矛盾相当突出，这极大地遏制了个人住房消费市场的形成。因此，要控制房价不合理的上涨，政府应提供合适价位的住宅。
(六)建立符合国情的住房保障机制，推行住房产权多元化
国外和香港地区的住房保障制度，保障面宽窄不一，但从总体讲是向低收入家庭倾斜。目前，我国的国情是人口多，经济发展水平低，住房保障面控制的范围较小。为了保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，我国已经制定了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确规定了地方政府应当在国家统一政策下，根据各地经济社会发展的实际情况，建立城镇最低收入家庭廉租住房制度，随着经济的发展，政府住房保障的力度和保障面将逐步加大。从发达国家和香港地区情况看，虽然提倡住房私有化，住房私有率有了很大提高，但一般水平在60％-70％，欧盟国家住房平均自有率仅为56％。就我国目前的情况分析，住房政策过分强调私人住房，而忽视租赁住房。因此，我国应坚持住房产权多元化，实行租售并举的策略。
(七)区分层次，使不同收入水平的居民享受不同程度的住房保障
解决低收入居民的住房问题，关键是要与本国的国情、低收入居民的需要等因素很好地结合起来。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的，因此住房保障的水平要区分层次，以体现其公平。区分保障水平的层次，使不同收入水平的居民享受不同程度的保障，是一种经济、合理的保障制度，同时也有利于节约财政支出，减轻政府住房保障负担或保障成本，从而使更多的居民按照其所应享受的待遇，享受到政府相应程度的保障。为保证这种层次性的实现，就必须建立严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的保障待遇。我国作为一个发展中国家，特别是在人力、物力、财力制约的条件下，不可能在短期内大范围地解决居民的住房问题，因此，必须坚持有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。
注释：
①德国的住宅储蓄制度，是指存贷双方通过契约筹措住房资金。具体来说，购房者与住宅金融机构订立资金存贷合同，按合同约定，定期到该机构储蓄，当储蓄达到一定时间和数额后，便有从机构获得住房抵押贷款的权利，可以优先买到住宅。对低收入居民来说，参加住房储蓄可以得到政府的奖励，这是促进他们参加住宅储蓄的一个重要原因。