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今年6月，央行的房贷新政出台，致使长期以来地产开发资金完全依赖银行的“输血管道”被截断，众多房地产开发商寻找新“血液”迫在眉睫！自此，地产基金被频频提及。7月10日，摩根斯丹利地产基金宣布与上海地产“航母”永业集团结为投资联盟。这是继澳大利亚麦格理银行与荷兰国际集团之后，进入国内的又一家海外地产基金。海外房地产基金强势出击中国，立时引来众多质疑，它能否担起中国房地产融资创新的重任？它能否真正被国内地产开发商广泛接纳？
有关专家对目前中国推广地产基金的动议并不乐观，而海外地产基金走向前台也尚需时日！
地产基金迎来商机
近年来，我国房地产市场持续升温个人住房抵押贷款利率持续走低，越来越多的居民涉足第二套住房，重复抵押、循环抵押等现象屡有发生。伴随着金融自由化、金融纪律弱化，过度冒险和投机行为事实上受到鼓励，这无疑会加大银行的信用风险。据统计，2002年四大商业银行地产贷款规模都在3100亿元以上，个人贷款总额已达到6600多亿元。据一位银行从业者称，地产开发商的资金20％-30％来自银行贷款，占地产项目投入的30％-40％；建筑公司先行垫资施工的资金亦来自银行贷款，再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款。因此，目前地产开发资金70％-80％源自银行贷款。这意味着银行是房地产业最重要的“输血者”！
为此，今年6月底，央行本着防范金融风险，促进地产金融健康发展的宗旨，出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件）。其核心内容包括：地产开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向地产开发商发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限不得超过2年；承建地产建设项目的建筑施工企业所获贷款只能购买施工设备，严格防止使用银行贷款垫资地产开发项目；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房发放个人住房贷款。
央行房贷新政出台，各商业银行也明确表示坚决执行央行文件，并与央行商讨提高个人贷款安全性的具体方案。对开发商来说，银行对开发贷款和个人购房贷款门槛的双向提高，取得银行资金支持的难度越来越大，房地产业“资金链”立马断裂，这意味着有很多项目或开发商面临死亡。北京华远集团董事长任志强表示，有50％以上的地产企业将垮台、70％以上的项目将无法继续！
有关专家指出，央行房贷新政，触动了中国地产业最敏感的神经——“资金链”；同时也暴露出中国地产业“资金链”的脆弱，银行贷款成为地产开发商的唯一救命稻草。在向银行直接融资渠道不畅的情况下，房地产企业自然会向资本市场寻求资金。很多企业均在着手“首发上市”或“借壳上市”。据了解，眼下仅北京地区就有鹏润集团、万通实业等一批房地产公司进入资本市场。然而，房地产企业能够满足“首发上市”要求的少之又少。如：房地产从开发到竣工验收大约需要两年时间，而地产项目的预售额在项目未完工前不能算作企业利润；同时要具有连续三年稳定均衡盈利记录的财务要求，很多房地产企业无法达到上市要求。因此，融资难问题，已成为中国房地产业健康发展的阻碍。
在此背景下，一些海内外地产投资公司、地产私募基金等多种与地产金融相关的业务机构不断涌现，并呈现强势出击的态势。对跨国金融机构而言，央行的房贷新政无疑是一个利好消息，它能助推国内地产开发企业及行业，并促进地产行业进行融资创新。当然成为中国房地产业现阶段的希望所在！
海外基金投石问路
由于房地产开发的资金需求量很大，一些房地产企业也根据各自的资源优势，纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。据了解，万通集团旗下中城房网成立了一家基金管理公司——中城投资，正积极与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。北京国投、上海国投等信托投资公司已通过信托计划，为房地产企业前期开发及后期装修提供“过桥贷款”。伟业资产管理公司成立一家基金投资公司，为地产开发提供私募基金。据称，目前该基金委托四大商业银行作“托管”支持。
毋庸置疑，央行的房贷新政，给曾经被一度关注的地产基金带来新的发展机遇！特别是与房地产金融相关的海外投资机构，也飘洋过海来到中国！
据称，近几年来，一些海外地产基金受制于全球经济疲软，开始纷纷进入亚太地区“淘金”。然而，在日本及韩国，由于房地产市场增长缓慢，商机难寻。而中国经济特别是房地产市场异常活跃，在银行利率一降再降的情况下，商业银行乐意将贷款交给地产开发商。因为，在过去几年里，中国地产市场并不缺钱。这意味着海外地产基金在中国难显英雄本色。然而，这似乎并没有挡住海外投资集团进入中国的步伐，而中国地产业和金融业目前已成为外资关注的焦点！
在去年11月，由澳大利亚麦格理银行及美国摩根斯丹利共同举办的“亚洲投资基金及基金管理人房地产论坛”在上海召开，来自全球130多位基金管理投资精英首次聚首中国，表明他们对投资中国地产市场的信心和决心！去年底，摩根斯丹利对海外基金投资中国房地产市场的一项调研表明：在未来2-3年，将有20亿-30亿美元的海外资金投向中国地产市场。据称，摩根斯丹利在中国计划投资价值9000万美元的房地产。
去年11月27日，正处于筹备阶段的外资地产基金——精瑞基金在全国工商联住宅产业商会年会上首次亮相，基金筹备机构希望借助此次年会招募投资对象，并在地产行业内征寻有融资意向的企业。
住宅产业商会香港分会的会长、精瑞基金筹备组副组长高广垣表示，精瑞基金是在全国工商联住宅产业商会的支持下设立的，将采取私募的方式募集资金，而启动初期的资金预计为2亿美元，将于2003年初正式运作。精瑞基金投资的范围主要面向住宅产业比较活跃的大中城市，但不直接对开发项目投资，将会面对整个住宅产业内所有的企业和项目。
澳大利亚最大投行麦格理银行，在2002年初与施罗德物业亚洲基金合资成立第一中国房地产发展集团，这是一个5年制封闭运作的地产基金，力争在未来5年内投资超过4亿美元的地产项目。而在过去8年内（1994年进入中国），麦格理银行已成功地募集及筹建5项独立的中国地产基金，总额超过1.2亿美元，完成项目总价超过2亿美元。
种种迹象表明，海外投资基金正把目标瞄准沪上，进军上海的步伐骤然加快。而上海有一些中小型地产企业愿意拿出土地与海外基金合作。据分析，海外基金对上海最感兴趣的投资项目包括高档住宅项目，酒店和写字楼，以及商业项目涉及投资金额巨大的大型项目和一些有重大影响力的项目。
2003年7月9日，由香港商会组织，香港十多家地产集团的最高管理层到上海考察。7月10日，摩根斯丹利地产基金与上海永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟，第一个项目“锦天地雅苑”总投资预计9000万美元。无独有偶，在中国—新加坡经合论坛上，举办方之一的新加坡嘉德置地集团总裁廖文良表示，中国已成为新加坡对外投资最多的国家。作为亚洲最大的上市地产公司之一的嘉德置地集团，近年在中国的投资与日俱增。据称，未来三至五年，该集团在上海的投资额将翻一番。与此同时，来自美国、英国、澳大利亚、欧洲及中东的投资商诸如新加坡国际企业发展局、凯德置地、高盛、摩托罗拉、霍尼韦公司对中国表示极大兴趣，显示了他们对中国经济繁荣的投资信心。
分析人士认为，海外地产基金进入中国将经历两个阶段：第一是进入初期的2-4年里，主要以资金流入为主。第二是4年以后的成熟阶段，资金的流入更加稳定而理性。海外基金的进入，将缓和央行的房贷新政对楼市的影响。在执行央行121号文件之后，会有一些开发商拿不到银行贷款，他们必须寻求其他融资方式。从这一点来看，海外地产基金的出现，将使开发商走出资金短缺的困境。
海外基金期待阳光
在121号文件发布之后，地产基金频频被提及，它真的能成为地产开发商融资的解困良方？尽管地产基金好处很多，诸如，相对而言给开发商的灵活度和空间要大许多；银行贷款要付利息，而基金如果开发商投资亏损，不需要给基金任何回报等。然而，从风险成本和收益来看，即使存在地产基金，恐怕绝大多数地产商仍会选择去银行贷款。
“因为，银行对地产项目的审核不可能进行全面深入的调查和追踪，这使得开发商更乐意采用银行这种监管比较弱的融资方式。”美国汉斯公司副总裁杰姆斯·莫瑞森对中国推行地产基金并不乐观。他认为，海外基金有大量资金且国内地产高利润高回报，很多海外基金愿意进入中国，关键是把资金交给谁。而国内很多企业达不到基金的审核要求，很难获得海外基金的融资支持。而国内监管机制在规范化、法制化方面无法满足海外机构投资人的要求。
业内人士认为，在《土地拍卖法》实施以前，国内地产业主要是黑箱操作，很多东西都是不透明的，因此与海外基金透明化的要求相去甚远。现在国内90％以上地产公司还不具备获得基金支持的素质，一旦使用基金，很可能会像“假按揭”一样，素质不够的开发商会用基金去套钱。因此，在管理机制没有健全、监控系统没有建立、会计律师系统不完善的情况下，妄谈海外基金是不太现实的。
事实上，此前中国已有少数地产商进行过尝试，但都是有始无终。早在2001年8月中旬，北京万通与台资机构在香港注册富华通地产发展公司，并开始筹集规模为10亿美元的大中华地产基金，这是国内首家房地开发基金的尝试。此后，中国住宅产业商会于2002年发起了“精瑞基金”。2003年1月，加拿大投行发起“第一中国不动产基金”……
然而，大中华地产基金最后以流产告终，其原因是基金投资地产业得不到法律支持。业内人士认为，产业基金本身就是一个敏感的话题。按照国际通行的分类法，基金分为证券基金和产业基金两大类，但是目前中国尚未出台《基金投资法》，现有相关法律只是对证券基金明确界定和规范，产业基金则因为立法过程中争论颇多，一直被搁置。同时，中国政府对产业基金所持的态度是：先立法再放行，决不允许在立法之前进行所谓的试点。
尽管有资产公司和投资公司类型的准基金私生出来，但其相对于证券基金来说环节多、风险大、周期长、监控难，尤其缺少良好的信用习惯和成熟的管理分工，致使实际运作起来险象环生。据消息人士透露，“第一中国不动产基金”成立之后，投资者应保持中立，由管理公司具体运作经营项目，只有基金投资委员对其进行监管。然而，在中国则是谁投钱谁说了算，观念上存在巨大差距，最终由于没有筹集到足够资金而中途夭折！
值得一提的是，海外投资者要面临许多风险因素，其中最主要的是资金变现、出境问题。基金的流动性很大，周期较短，通常是3-5年，不活跃的二级市场是无法满足基金回报及退出需求的。业内人士认为，投资风险取决于资本的回报需求，主要考虑到具体的市场参数、经济的多变性、政局的稳定性、外汇波动与资本返还。而中国的市场环境与香港、新加坡等地区有很多不同，因此在中西方的交流方面还有很多值得沟通的地方。
分析人士认为，央行的房贷新政，从表面上看，确实意味着海外地产基金已走到前台。然而，在未来2-3年，西方资本不会成为国内地产投资的生力军。由于中国市场尚未做好充分的准备，他们只会做一些试探性的投资。一些已进入的基金可能会扩大投资，为其他资金进入中国打造一个好平台，以此在短期内招募尽可能多的参与者。所以，海外投资者将以低风险的原则积累经验，准备好迎接日趋成熟的市场机会。而央行的房贷新政还需要一段时间来观察论证其合理性。如不合理，仍需进行调整，房贷政策的不稳定性也会阻碍或延迟海外基金的进入！
尽管如此，业内人士对地产基金的发展仍持乐观的态度。与银行贷款、企业债券和信托产品相比，基金在募集、管理和变现的不同阶段都更具安全性、规模性和成熟性，是集政府、银行、企业和投资者利益于一体的综合性创新金融工具。同时，还可以发挥基金的规模优势，推动相关产业的快速发展，有利于优化产业内部结构，实现资源合理配置。因此，应积极推动地产基金的发展，为房地产企业提供一条新的融资渠道。种种迹象表明，地产基金虽然尚未走出灰色地带，但它无疑是中国地产业未来的发展方向，是大势所趋！
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