张幼鹤
（广州市道路扩建工程办公室，广州，510030）
【摘 要】随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的落实，我国国有土地上房屋征收补偿价格评估的法规也作了调整，明确了房屋征收补偿价格评估的有关事项。城市房屋征收补偿价格评估本质应该是征收双方的合法权益受到尊重，被征收房屋受到合理的评估。评估人员的作业是独立的、客观的和公正的，评估活动是经济的、有效率的，作出的价格判断是公允的。本文通过分析房屋征收补偿价格评估的特点、存在的问题，并给出相应的建议，以进一步完善我国城市房屋征收补偿价格评估工作。
【关键词】价格评估；房屋征收；征收补偿
一、国有土地上房屋征收补偿价格评估的特点
1、评估的公正性
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下简称征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。对被征收房屋价格的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，与之相呼应，我国住房和城乡建设部2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）。
在征收过程中，征收部门与被征收人在地位和信息拥有上是不对称的，征收部门在地位上完全是占优势的，被征收人处在不利一方，并且房屋的估价是一个系统复杂的工程，仅凭被征收人自身的能力，得不出一个客观公正的价格判断，通常会因为不情愿或感觉自身权益被侵犯而漫天要价，或者是出现另外一钟现像，被征收人的权益因其地位和信息上处于弱势而被严重低估。
征收补偿房屋价格评估是一项专门的活动，是为国家征收工作服务的，而征收是一种政府的强制性行为。政府之所以制定法律，规定房屋征收补偿价格要由征收部门和被征收人以外的第三方独立的评估机构做出判断，首先从形式上保障了被征收人的利益。引入第三方评估机构，使政府征收部门与被征收人在法律上处于同等的地位，由评估机构对被征收人房屋的价格作出判断，是政府由专制向民主转变的进步，是法制的进步，体现了价格评估的公正性。
2、利益的兼顾性
合理的城市房屋征收补偿价格应该全面考虑征收部门和被征收人两方面的利益。对于征收部门来说，过高的征收补偿成本会挫伤开发者的开发积极性，对整个城市的开发建设带来不利影响。对于被征收人来说，过低的征收补偿金额导致被征收人在征收完成后购买不到相同面积的房产，这会增加征收部门和被征收人之间的纠纷，不利于社会的安定与团结。这个特性要求城市房屋征收补偿价格评估人员要站在两个不同的立场来思考和衡量公平客观的征收补偿价格，保证房屋征收工作能顺利进行[1]。
3、注重最高最佳使用原则
对被征收房屋的价格评估实际上是对房屋、房屋下面土地以及房屋和土地组成的共同体的综合价格的评估。被征收房屋的价格由房屋实物、房屋伴随的权益和区位三个方面构成。我国在土地上设置的权利有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。土地的所有权属于国家，使用权的取得由划拨、出让、转让三种形式。房屋的类型有居住用房、商业用房（商场、旅馆、餐饮、娱乐等）、办公用房、工业和仓储用房、特殊性质（车站、机场、医院、学校等）用房等。由于土地取得类型和权益的多样性、房屋性质的多样性决定了在遵循房地产估价合法、最高最佳原则、估价时点原则、替代原则的前提下，为获取某一类型的房屋价格可以采取不同的评估方法，不同的评估方法产生的评估价格可能会相差很大[2]。
《评估办法》第十三条规定：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。这强调了房地产评估中的“最高最佳使用原则”，体现了国家对被征收人权益的保护，给被征收人争取最大的收益。
4、区位因素
城市房屋征收首先要明确的一点是，不论对于征收人还是项目业主，交易的根本目的不是拥有征收房屋本身，而是被征收房屋所占用土地的土地使用权，相应的在城市房屋征收补偿价格评估体系中，被征收房屋所占用土地的土地使用权是重要的估价对象。区位对城市土地起着极其重要的作用，是进行土地利用和房地产投资的主要决定因素或者是首先需要考虑的因素。土地的区位不同或者在同一区位内的用途不同，往往会产生非常大的区位效果差异，从而会带来极不相同的经济效益 [3] 。政府部门征收房屋，对城市进行改造，其中的目的之一就是提高城市土地利用的经济效益。被征收房屋所在的土地被重新规划，区位通常由劣变优，或者由优变得更优，土地价格会上升，房地产市场的价格也会上升。突出区位因素能比较公正的反映被征收人应接收的补偿。
5、对于评估人员综合素质要求比较高
我国土地房屋的权益状况比较复杂，同样的房屋不同的权益，其应具有的市场价格可能相差很大。现阶段，我国城市房屋征收补偿评估方面的制度体系还有待完善。城市房屋征收补偿工作关系到人民群众的切身利益，影响他们的生活和生存状况，牵涉的面比较广，除了国家现有法律法规之外，各地又都制定了相应的地方规则。城市房屋征收补偿是一个政策性很强的工作，一方面要保证被征收人的利益，同时也要保护公共利益（由政府部门承担的各项市政工程）和其他项目业主的利益（保护他们配合政府改造城市的积极性）不受损害。城市房屋征收补偿价格评估需要多方调查，收集数据，要确保数据充分，真实可靠，还要入户现场勘察，要与被征收人沟通，得到被征收人的理解支持。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这些因素都要求评估人员不但要具有了解法律法规及相关地方规定，熟悉各种评估方法，熟悉各类数据采纳渠道，能熟练运用各种数理模型等过硬的业务能力，还要有能与征收活动的双方进行良好沟通的能力，能站在客观、公正、独立的立场上对被评估房屋进行综合评价，给出客观公正合理的评估价格。
二、国有土地上房屋征收补偿价格评估存在的问题
1、评估机构的选择上被征收人参与程度低
《评估办法》规定了房屋征收补偿价格评估活动的目的、实施程序、应该遵守的规范等要求，但在实际的工作中，评估机构通常由征收部门确定，被征收人参与程度很低。被征收人有异议，以个人名义委托的评估机构做出的评估结果不被认可不被采纳。
2、评估结果不客观不公平
在有些大城市，房屋征收补偿的价格偏高，相当于当地被征收房屋周边一手楼的价格，而在一些三四线城市，房屋征收补偿的价格却又被严重低估，拆了十个平方换不回一个平方的新房，影响被征收人的生活状况，加剧社会矛盾。
对于独栋院落的余地，不追查权属来源，按基准地价法补偿，有失偏颇。前期具有的永久土地使用权被剥夺为70年左右的房产使用权，这对于被征收人来说是不公平的。
3、评估机构和评估人员的独立性受到制约
按正常情况，政府部门制定的补偿方案中被征收房屋的补偿价格应接近于类似房屋的市场平均价格，评估机构作出的评估价格略有偏高是正常现象。但在实际情况中，征收补偿价格不能高于政府部门制定的补偿方案中规定的价格，遇到上面的情况，评估机构往往被要求调低评估价格。评估机构和评估人员丧失了独立性。
4、评估人员业务水平低
房屋征收补偿价格评估结果是否客观公正，经得起检验，一方面受外在评估条件的限制，另一方面受估价人员素质高低的直接影响。很多时候评估机构不注重有经验的估价人员待遇提升，工作几年有经验之后一般会选择转行。做房地产评估的技术人员往往是刚毕业的大学生，平均年龄较低。而且他们所学专业参差不齐，很多和房地产评估关联性不大。房地产评估行业存在人员流动大，人员低龄化，做报告的往往不是估价师，估价师做了几年选择转行挂靠这种现象[4]。
5、评估方法和评估技术受限制
我国的房地产评估业起步较晚，评估技术相对落后，对现代信息技术利用程度不高。到目前为止，我国还没有一套具有权威的完善的房地产评估软件，开发评估软件的公司不多，开发软件的不懂评估业务，懂业务的又不懂计算机知识，评估软件的实用性差，运用评估软件的公司更是少之又之，有的也只是水平低下，缺乏空间分析能力，仅属于简单计算工具[5]。
由于我国缺乏行业基础数据库，像市场比较法下可比实例的选取随意性大，主观性强。基准地价法因基准地价更新速度慢造成评估结果低于市场水平等。评估方法和评估技术有待进一步提升。
三、对国有土地上房屋征收补偿价格评估的建议
笔者认为国有土地上房屋征收补偿价格评估体系由两个系统组成：一个是管理系统，包括行业的管理和具体某个评估机构内部的管理。行业的管理包括对评估从业人员的管理和对评估机构的管理，具体某个评估机构内部的管理包括对机构人员的管理和业务流程的管理。另一个是业务操作系统，业务操作系统是对具体某一个评估业务，在确定以征收补偿工作服务为评估目的后，根据房屋、土地的权属、性质以及房屋土地结合之后的状态，选取适当的评估方法，确定需要考量的要素，收集各要索的数据，确定参数的选择、系数的变化，利用已有的数理模型或建立新的数理模型，计算求证得出精准的评估价格的过程。以上谈到的存在问题都可以从加强这两个系统的建设上得到改变，对这两个系统的建设可以从以下三点进来考虑：
1、加强法律规章制度的建设
城市房屋征收补偿价格评估是房地产评估行业业务类型的一种。其发展和完善离不开整个评估行业的发展和完善。同时又因为其估价目的的特殊性，使得它有别于其他类型的估价活动。应完善相应的法律法规并加以细化。
被征收人在评估活动中的参与过程与程序应该细化，要确保可操作性强，并用制度的形式确定下来。制定完善的国有土地上房屋征收补偿价格评估的原则，分级分类地制定评估技术规范，定期和不定期的更新已经制定的各类规章制度。完善监督机制，确定监督主体，制定事前事中事后监督措施，建立追责制度。
2、评估人员队伍的建设
加强评估队伍的建设可以从以下几个方面着手：第一、建立房地产评估师分类等级制度。我国现在房地产评估师实行执业资格注册制度，但没有区分等级，更没有区分专业（比如征收补偿评估、抵押评估、租赁评估等）。我国现在的房地产评估机构分成三个等级，不同等级的机构要求的房地产评估师只是从数量上作了要求，没有在质量上做要求，笔者认为不同等级的房地产评估机构更应该在评估师的质量上做要求。房地产评估师等级的取得可以通过考试、业务记录、信用记录来确认。第二、提高考试频率，原则上每两年考试一次改为每年考试一次，加强继续教育，注重继续教育的内容，使得房地产评估师的知识结构与现在不断更新的知识衔接，掌握现代相关科学技术的应用。第三、可以开放估价业务市场，允许个人执业。形成估价师之间、估价机构之间、估价师与估价机构之间良好的成长与竞争环境。现在我国估价师与估价机构脱离不了，一旦脱离，注册证书便会失效，不准估价师以个人名义开展业务，只能受聘于公司，出发点是便于管理，防范风险。实际上只要建立起执业监督制度，完全可以开放估价业务市场。
3、评估方法评估技术的建设
1993年通过考核认定第一批房地产评估师，1994年在法律上确立房地产估价制度，行业起步较晚。我们的评估理论评估方法大多是沿袭国外的理论与方法。
现阶段，国外批量评估，地理信息系统在评估中的运用已经很成熟，在我国还只是在学习阶段。可喜的是我国不少有志于评估事业的专业评估人员正在不断改良传统的评估方法，比如在市场比较法基础上创造了典型房屋价格修正法，运用模糊数学构建数理模型等。充分利用现代的信息技术共享信息资源，建立行业基础数据库。政府给予政策扶持，加强学术交流，加快研究开发操作性强、适合我国国情的房屋征收补偿价格评估软件。
结束语
城市房屋征收补偿价格评估要做到公平公正，要注意保护征收与被征收双方的利益。通过加强法律规章制度建设、人员队伍建设、提升评估方法和评估技术能够改善评估环境，提高评估质量。
参考文献：
[1]梁宇东.对城市房屋拆迁价格评估的几点思考[J]经济研究参考,2007,10:34- 36.
[2]吴清、严小丽、王宇静、李静.房地产评估[M].清华大学出版社,2014,12:320-321.
[3]沈良峰.房地产估价[M]北京大学出版社,2012,5:98-99
[4]KSF.2015房地产评估现状及问题浅析 . [OL].2015.7
[5]梁伟.关于建立房地产评估信息系统的初探[D].电子科技大学,2008,06:9-10.
作者简介：
张幼鹤（1972~），女，广州人，经济师，主要从事房屋征收补偿方面的工作
论文作者:张幼鹤
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年5月总第210期
论文发表时间:2016/7/15
标签：房屋论文; 价格论文; 评估机构论文; 城市论文; 人员论文; 我国论文; 区位论文; 《工程建设标准化》2016年5月总第210期论文;