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【摘要】：房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。为了加强房地产成本的管理必须全面考虑各个层面和各个环节费用的支出和获取，要通过有效的方案使得房地产公司的经济效益达到最大化。这其中难以做到的是需要层层把关，发现问题的基础上而及时解决问题，通过严谨的控制和改观从而建立一个完备的房地产财务成本管理体系。
【关键词】：房地产企业；财务成本管理；改善对策
引言
近年来，为了解决高房价的问题，政府针对房价涨幅较大的城市制定了相应的政策，例如限购令、限贷令以及购置税等，旨在限制房价涨幅过快。另外地方政府也对房地产产业进行了极为严格的把控。各种调控房地产政策的出台，让一些资金紧张和财务管理不善的房地产企业受到了很大的影响。
1、房地产企业财务成本管理现状
1.1财务费用管理不到位
1.1.1税收筹划水平低
一方面，公司领导者对纳税筹划的不够重视，成本管理人员往往缺乏足够的税务知识，工作人员专业性不高，税收管理具有滞后性，不能及时跟随政策调整而调整，只重视房地产公司的成本支出与收入的减少，而忽视了纳税筹划的使用效率与安全性，抬高了公司的税收成本;另一方面，由于房地产市场的限购等政策造成交易萎缩，相应税源的减少造成税务部门更加严格、细致地核算税务，加大税务风险，如何更好的理解并落实税务筹划方案以实现合理合法的节税目标，成了成本部门需要认真考虑的问题。
1.1.2融资渠道单一，资金配置不合理
缺乏对公司资金的管理，公司在资金管理方面比较粗放，在立项时只有成本测算，没有对资金预测，现金流平衡预测等，在项目执行过程中，由于多方面原因可能会引起项目建设发生变更，时间和周期的变化导致成本费用的改变，给成本管理带来了巨大的难题，同时难以提供及时准确的资金计划供管理层决策。公司在建立初期，采取了很多激励模式，在成立初期迅速吸收资金并占领了市场，在公司不断发展后未及时调整资金政策，公司的长期和短期资金未进行合理的配比，不合理的资本构成严重影响公司的发展，房地产项目开发工期无法得到保障，长期资金使用成本高，短期资金长期闲置都给公司的资金管理造成了困难。
1.2财务管理的成本和预算问题
房地产企业由于资金来源渠道大都是融资或者银行贷款，资金投入大、回笼时间长。正是由于资金流动周期长，在整个过程中不可预测的风险诸多，所以房地产企业需对投资开发项目进行全方面的调查和评审，包括投资开发项目资金流动、人力物力、成本、利息等。但在现实中，一些中小型房地产企业由于规模小，自身实力弱，为了追逐高额的利润，在项目投资开发前没有做好成本管理和财务预算的工作，也没有进行深入的市场可行性调查和分析，盲目投资，负重竞标，最终导致预算资金与实际项目投资相差甚大，耽误时间，收益甚微，更有严重的可能造成公司资金无法回笼，影响房地产企业的发展。
2、房地产企业财务成本管理改善对策
2.1合理进行纳税筹划，降低公司税负
税收筹划不是某一个时点的单独任务，而应该是贯穿整个项目始终的，因此，要加强财务人员的税收筹划专业能力，培养员工的节税意识，时刻关注税收相关法律法规的变化，并根据政策的变化及时调整，对公司的税收筹划有全局意识，如设置合理的临界点，在合法合规的前提下对公司税收进行综合的全方面的筹划，减轻公司的税收负担，最终达到降低公司成本，提供公司竞争力的目标。
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合理设置临界点进行节税，如根据土地增值税暂行条例第八条的规定，纳税人简装普通标准住宅进行销售的，增值率未超过20%的部分免征土地增值税;增值率超过20%时对全部增值额进行征税。在房屋销售环节中，就要比较税收优惠和提高销售价格带来的收益。这样就可以避免增值率稍大于20%时，价格提高而收益减少的现象。也就是说，当普通住宅增值率略高于20%时，可以通过适当减少销售收入或加大扣除项目金额的方式将增值率控制在20%以内。
根据政策变动调整企业经营，如2016年3月23日，财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税【2016】36号）要求自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，房地产业、建筑业等产业全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，面对这一政策的实行，公司可以将开发的四期项目以及关联的混凝土搅拌公司等整合将收入和利润化整为零，用以降低土地增值税;利用房地产开发公司购买建材的17%税率与建筑公司购买建材的11%税率的差异，尽可能将公司应该购买的建材转移给施工单位购买，降低公司购买材料应承担的税负。
2.2拓展融资渠道，降低资金成本
现代市场经济中，商品生产和交换形成的经济关系均以资金为载体，公司资金运动有三种类型，包括筹资性资金、投资性资金和经营性资金。由于房地产公司资金需求量大，开发项目一般都需要通过银行融资解决资金需求，因此利率政策的调整直接影响房地产公司的融资成本，这就导致房地产公司的成本受政策影响有了不确定性。如为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行于2019年1月4日宣布决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月巧日和1月25日分别下调0.5个百分点，央行降低金融机构存款准备金率对于房地产公司来说是一大利好，降准能够缓解房地产公司的资金压力，也就是降低了公司的融资成本。公司要控制成本，面对利率政策的不确定性，需要积极拓宽融资渠道，增加融资途径，降低公司的资金来源单一风险，提高资金的安全度。
加强公司资金管理还需合理配置短期和长期贷款的比例，公司在日常经营过程中会产生大量短期资金，如员工工资的划拨，应收账款的支付，固定资产的处置等等，房地产公司的投资活动产生的收入为0，说明公司的短期闲置资金并不能为公司带来额外收益，而通过将短期的资金进行管理，可以实现资金的最大利用，提升资金的总体收益率。其次，面对政策和企业经营活动中的不确定性，公司在财务管理方面可以建立一个中转资金池，类似金融机构放在中央人民银行的存款准备金用于保证客户提取存款和资金清算需要，随着公司的不断发展，公司可以设立一个流动的调节准备金以应对利率风险与经营风险。
2.3强化财务管理的成本和预算
房地产企业对于新项目的投资开发所需的成本主要包括土地购置成本、建筑成本、材料成本、管理成本以及营销成本等等，总的来说，投资新项目的成本是巨大的，所以房地产企业对于成本管理和财务预算的加强是很有必要的。首先要选择合格的施工队伍和材料供应商，这样不仅能保证项目的质量，还能避免因为质量问题返工而造成的成本浪费。其次是房地产企业高层和财务管理人员要对新项目进行全方面的调查和评审，深入市场调查和分析，资金的预算管理要遵循量入为出的规则，做到准确计算、科学严格，对于企业的支出和收入要认真细致，预算之外的支出，要严格进行考核，没必要的支出要杜绝。
结语
在经济发展的新时代背景下，房地产企业在快速发展的过程中也伴随着风险。房地产企业应加强对传统财务管理模式的学习与认识，在学习中不断创新，在创新中不断发展、完善，更好地适应新经济环境。加强对企业财务管理模式的有效控制，使公司的资金得到合理有效的配置，实现企业利润最大化。
参考文献
[1]张亚卫.房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施[J].纳税，2018（19）：81.
[2]张燕燕.房地产财务成本管理问题与应对策略研究[J].现代经济信息，2018（08）：297.
[3]王晓恩.房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施[J].财会学习，2017（18）：67.
论文作者:余波
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第15期
论文发表时间:2019/9/19
标签：成本论文; 资金论文; 公司论文; 房地产企业论文; 成本管理论文; 房地产论文; 政策论文; 《工程管理前沿》2019年第15期论文;