摘要：社会经济的发展，带动了我国房地产企业的发展。经营管理贯穿整个房地产开发项目的设计发展之中，是房地产企业不可或缺的一项基本工作。本文就房地产开发经营管理的认识与思考展开探讨。
关键词：房地产；开发经营管理；认识与思考
引言
通过加大经营管理力度，可以提升企业产品的质量，这对于房地产开发行业来说亦是如此。但是，就目前房地产开发企业的经营管理工作来说，依然存在着很多问题，这些问题严重的阻碍了房地产行业健康的发展。因此，对于房地产开发企业来说，要积极寻求相关问题的解决对策，提升企业的经济效益与社会效益。
1经营管理对房地产企业的现实意义
经营管理的概念大中小企业已经相当普及，但在房地产开发项目中应该尤为重视，与施工工程相比，如何使公司高效有序的运转，是房地产企业最为重要的工作之一。经营管理，在房地产企业中具有幅度广，内容多，层次高，难度大等方面的特点，开发商不要将房地产开发项目的重点混淆，施工工程只是开发项目中的一个阶段，而经营管理则是保证公司高效运转的前提之一。经营管理常与设计方，参与方等进行密切沟通，随时掌握资金流动情况，供应，需求和回款，保证资金链的动态平衡，房地产企业本身的资金有限，需要通过正确的经营管理模式降低投资风险以求获取最大利润。项目开发的前期策划是楼盘成败的关键，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该楼盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。
2房地产开发经营管理工作中不同部门的职权划分
对于房地产开发企业来说，主要包含三大部门：工程部门、财务部门以及销售部门。首先，对于工程部门而言，其主要代表开发商进行开发项目的管理工作。管理过程中，主要进行物料的采购、库存管理，同时还需要做好施工协调以及施工质量、施工进度的控制。同时，工程部门还需要进行合同的管理，对于细部结构设计的变更、报建等环节也要进行合理的控制。其次，对于财务部门来说，其主要负责房地产开发企业的资金管理工作。这一过程中，财务部门要对企业的财务状况进行掌握，并且要针对经营成果定期的制作各类报表。另外，对于销售部门而言，主要负责企业开发产品（楼房）的销售。销售工作中，销售部门要制定合理的促销方式、销售价格，同时还要建立相应的销售渠道。
3房地产开发项目经营管理的认识与思考
3.1房地产经营管理坚持的原则
①坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理模式，坚持企业高层制定的科学定位计划；②坚持项目经理责任制和项目成本核算制；③坚持市场风险与开发项目，施工风险分离制；④建立良好的有偿服务制度，五是必须检查项目管理制度，促进开发项目有章可循，有法可依，加强企业内部管理规章制度，完善企业高层内部管理制度，完善项目部层面的制度建设等一系列原则。要加强并完善项目公司经营机构的建设，建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策，并接受监事会监督的经营管理机制，确保项目公司灵活运作、规范经营。
3.2做好项目成本的控制
通过做好经营管理过程中的成本控制工作，可以有效的提升房地产开发企业的经济效益。因而，开发商要做好项目开发设计阶段的成本控制工作，一方面，开发企业要具备整体观、系统观、大局观，并且要对设计阶段进行严格的成本控制与监督。在进行房地产项目的开发设计工作时，尽可能的选择那些有着良好信誉的设计单位，同时还要确保建筑工程的设计质量满足居民目前的使用、居住要求。另一方面，要做好项目实施过程中的成本控制与监管。这一过程中，要最大限度的降低一些不必要的开支，提升造价控制的质量与效果。
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3.3加强房地产开发项目经营管理中的信息交流和管理机制
房地产项目从开发到实行涉及到许多方面的因素，因此，建立相对完善的交流沟通机制是很有必要，同时也能保证工程项目的管理和实施。提升管理效率。在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成协调而统一的项目设计开发管理模式，在运转高效的管理模式中不断加强房地产开发项目的管理；除此之外，房地产企业方面还应完善参与方和设计方的沟通交流机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。
3.4做好项目开发前的可行性报告
房地产开发的过程是十分复杂的，里面涉及的环节和部门非常的多，因此，在房地产开发商在启动项目之前，一定要做好充分的项目可行性报告分析，这是投资的关键和基础所在，在前期的可行性阶段是整个过程最为不确定性的，因为一切都是只是预期的计划当中，开发项目一旦开始进行，就会面临一个相对狭窄的消费市场，消费就会有风险，因此，在项目实施前，开发商一定要进行各项的评估，在符合城市规划和政府的相关法律规定下，与自身的企业的现状和发展要求相结合，确定投资项目的用途和规模以及其他的相关预测，为后续的投资决策提供一定的依据，在不确定的因素上做好风险的评估和预测，为整个项目的成功做整体的规划和方向。
3.5做好房地产开发项目的质量管理与合同管理
一方面，房地产开发企业要对相关项目进行充分的了解，同时还要制定出具体的、可调整的项目计划，这样一来可以充分发挥开发商对于项目开发设计单位的监督作用，进而确保项目的开发建设质量。另一方面，企业要做好合同的管理。首先，企业要对国家政策、行业发展状况以及相关的建筑材料、设备等方面进行了解。其次，在合同的制定工作时，要注重合同的优化与管理，提升合同的完整性和合法性，这可以为相关经济纠纷的处理提供依据。
3.6创新销售方式和营销策略
房地产开发商的最后目的是把开发的楼盘进行销售，收回开发成本，或者相对的收益和利润，那么，房地产开发商就要不断的创新销售的方式，制定出更好的营销策略，首先，房地产开发商可以在价格上为消费者减轻压力。实行分期付款的方式，付款的方式上灵活一些，会提高房屋的成交率，这是我国目前大部分房地产商的销售模式。其次，实行贷款购房，有第三方的金融机构提供贷款和担保，消费者可以先预付总房款的20%～30%，剩余的房款是金融机构给付款，消费者按月偿还给银行就可以。最后，开发商可以采用集资的方式，就是在项目开发之前进行预售筹款的方式，这样可以缓解开发商的成本压力，降低一定的投资风险，同时消费者也可以更低的价格购入房子，预售的价格一般会比工程完成时的价格要低，因此，房地产开发公司应该在项目启动前，做好收益与风险的权衡关系。
3.7加强品牌建设
随着居民生活水平的不断提升，人们更加注重品牌的影响力。对于房地产企业来说，要注重自身品牌的建设，提升企业的核心竞争力。一方面，要对项目进行科学的策划与宣传工作，这一过程中要注重媒体广告的真实性。另一方面，要注重自身开发经验的积累，积极打造像万科地产、绿地地产等强势品牌。
结语
随着房地产行业竞争压力的不断提升，房地产开发企业要做好日常的经营管理工作，不断完善管理程序、做好市场调研、注重品牌建设，进而提升企业的竞争力与知名度。
参考文献
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论文作者:孙凤伟
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/3/13
标签：项目论文; 经营管理论文; 开发项目论文; 房地产开发论文; 房地产企业论文; 房地产论文; 部门论文; 《基层建设》2018年第36期论文;