摘要：互联网的普及使人们更快地了解安全事故。他们在吸取世界各地安全事故教训的同时，也意识到了安全管理的严肃性，提高了警惕性，提高了对房屋建筑电气设备安全管理和总公司电气设备安全的要求。本文对房屋物业中电气设备管理与维修进行分析，探讨其管理与维修的方法。
关键词：房屋物业；电气设备；管理；维修
1 前言
房屋物业电气设备管理及后期维护是一项完整性较强的系统工程。在实际工作过程中，房地产行业的所有相关企业不仅要做好维修工作，而且要把管理工作放在较高的水平上。只有在一定程度上提高住宅物业电气设备管理领域的工作水平，才能在一定程度上保证各类建筑电气设备运行的安全稳定。
2 做好物业的电气设备管理工作
做好物业的电气设备管理工作能够提高设备的使用性能和完好率，延长设备的使用寿命节约资金投入，为设备的安全稳定运行提供有力的保障，要从以下几个方面着手。
2.1 电气设备基础资料的管理
要建立设备的资料档案，包括设备的原始材料，如设备发票、产品质量合格证、产品使用说明材料、线路图、原理图以及安装调试记录，验收报告等资料。还要建立电气设备的使用运行记录，包括设备日常运行情况的记录表格，设备检修情况和大、中、小修的记录，设备定期做的电气性能检验报告以及电气设备故障情况的记载等。
2.2 电气设备零部件的管理，电气设备
随着科学技术的发展，也经历着不断更新换代，物业管理部门在电气设备不影响整体设备运行的情况下一般不采取对电气设备的更新，这就要求对电气设备的常用、易损零部件做到有所配备，并要求保持零部件配品的保有数量，随着使用随着添加，并且做好库存的保护防潮、防尘，防止零部件的电气性能改变。
2.3 电气设备的运行管理和事故处理的管理
为保证电气设备的正常稳定运行需要有全面的运行管理制度，要严格执行电气设备的使用操作规范，工作人员要经过技术培训持证上岗。要坚持做好电气设备的日常巡视维护，及时发现问题和解决问题，要有计划的定期检验维护保养。房屋物业电气设备的使用经常受到大自然气候变化和周围环境的影响，这就要求管理工作要注意掌握季节特点和环境变化，适时采取措施。要按设备的完好程度做好大、中、小的检修工作，对电气设备的事故处理要执行“三不放过”原则，即事故原因未查清不放过，对事故责任者未处理不放过。事故后没有采取改善措施不放过。
3 房屋物业电气设备维修方法
3.1 按下起动按钮，设备没有正常的运行
此时如果设备没有正常的运行反应就可以初步的判断为设备的故障为电路不通，所以应该率先检查设备的电路连接情况，尤其是保险器和控制开关。在检查的过程中，如果发现保险器完好，并没有断路跳闸的故障，而设二相供电也相对正常，那么就应该重点检查控制电路。具体的操作方法是，在按下起动按钮后，就用电笔触碰控制开关的两端，如果运行正常的话，380V的控制电路会两端同时发光，而 220V控制电路则会只有一端发光。但是如果电笔不反光，就说明控制器内的熔丝已经烧断。值得注意的是，对于一些运行时间长的控制器，还可能存在金属粉沾上石英砂传过来的虚电导致的发光，所以为了控制器状态的可靠性，应该对其进行反复测量。而如果修复了保险后，按下起动开关，电气设备仍然无法运行，那么就要对修继电器等处进行全面的检查了，如果继电器也不存在故障，那么就要认真的排查各个接头处是否存在松动或者接触不良的问题。
3.2 设备起动后，电机嗡叫
一般来说，在电气设备的情况下，上述短路问题可以基本消除，故障原因可能是：一是电气设备的运行线路失相；二是，是电气设备的线路运行状态超出其负荷能力，抑或是电压过低；第三，可能是电气设备。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆设备本身的机械问题，或设备的机器故障。实践证明，在上述三种情况下，电路缺相是常见的，因为电气设备的结构决定了操作电路必须有三相电源组成，其中任何一相都有操作问题，无法实现。对于这种故障，最快的检查方法是启动几个接触器，同时观察三相电源，是否有接触火花，如果其中一个不存在，就可以确定是否存在短路问题。如果在观察过程中发现三相有大火花，则基本上可以消除缺相的问题，然后重点检查设备的电机。最常见的例子，例如混凝土搅拌机，是如果在材料满时突然发生停电，并且操作中断，那么电源将再次停滞，不会立即启动。为了正常工作，漏斗必须倒转。例如，当使用起重机拖动重物时，当起重机在拖动过程中停止一段时间并再次启动时，会出现启动现象。此时，电机应反转。钢丝绳放松后，电动机可以起动，大多数电气设备的工作原理与上述两种设备相同。
3.3 电动机只能单一方向运转塔吊等设备
如果只能上升不能下降，或只能向下不能上升，首一先应检查限位器或行程开关，可能是接触不良或断线所致，这时可用旋凿顶一下使电机反向转动的那个接触器。一般情况下能1次找准。当然，也可能其中接触器线圈断线、停止按钮或常闭接点等处接触不良或线头松动，但最常见的问题是发生在限位器上。
3.4 按下停止钮以后，电机不停转
按下停止钮以后，电机不停转或者按下起动钮时电机起动。手松电机则停。即俗称的“点动”现象当按下停止钮后电机仍然转动，多半是交流接触器铁芯上沾有油污，或者是其二相触点熔焊不能分开。另一个原因是铁芯剩磁较强，吸住暂时不松，过一段时间松了，这时应拉掉电源将电机拆出，将其铁芯中心柱稍微锉低点即好。“点动”是交流接触器的常开辅助接点接触不良或接触线松动，证明的方法是：用一根短绝缘导线短接常开接点的两端，这时电机转动，如果将导线松开电机即停。
3.5 当开机后，保险丝立断或自动开关跳闸这是短路故障
可将电机与线路断开，再合闸试验。如果这时电路正常，可检查是否电机烧毁，一般鼠笼型电机，其保险丝额定电流是电动机额定电流2.5倍，如果安装正确，可以断定是电动机内部短路，多半是电机烧毁了，可进一步检查电机。新装电机在安装保险丝时，保险丝不得过大，也不能太小，不要认为保险丝放小一点就保险一些，这样做反而坏事，因为在启动过程中电动机电流大，如果熔断一相，电机将二相运转，可能将电机烧毁，这与保险丝安装不良多有关系。关于自动开关跳闸，有时是由于过流继电器电流调得太小，可适当将其电流调大一点，再用电表测量一下电机电流是否正常，就能判断故障所在。
3.6 运行中电机过热
可将手掌抚触电机外壳，试探其热度，如果手能在电机表面停留5秒左右而不感烫手，则电机仍然可以继续运行，如果手触后烫手不能停留，则电机过热，应停机检查。一般原因是负载过重、电压太低、散热不畅、二相运转等，可一一查找，这时还要测量一下电机定子电流是否超过额定值、三相电流是否平衡。再则可用兆欧表测量一下电机定子是否有通地现象。
4 结束语
电气工程是一个复杂而系统的工程。在维修过程中，是通过各种技术手段进行管理和更新的过程。其管理措施和管理手段是当前社会发展中各种先进技术综合应用的结果。住宅物业电气设备的管理、维护和维修是一个完整的系统。在一般工程中，既要做好维修工作，又要做好管理工作。不能忽略任何环境，只有做好各项工作，住宅物业电气设备才能正常运转。
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论文作者:徐宏志
论文发表刊物:《房地产世界》2019年3期
论文发表时间:2019/8/5
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