我国保障性住房建设现状、问题、对策及发展趋势，本文主要内容关键词为：发展趋势论文,对策论文,住房论文,现状论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房分配的情况既体现经济效率又反映社会公平，住房水平也成为衡量一个地区居民生活水平的重要指标。在近年来房价一再飙升、调控无果，任由市场自动调节机制无法保障普通居民住房的情况下，由政府主要担当的保障房建设理所当然地成为房市调控最得力之举。尤其在中央一再要求各地要走出一条不以牺牲农业和粮食、环境和生态为代价的“三化”(工业化、城镇化和农业现代化)协调科学发展之路的大背景下，如何解决人地矛盾，既能实现中低收入群体居有其屋，又能使土地得到有效保护和利用，是当前和今后相当长时期内需要我们着重研究的重大问题。
一、保障房建设步入快车道
保障和改善民生作为2011年的重要工作，被中央经济工作会议重点关注。虽经多轮政策出台，调控效果打了折扣，但中央对于楼市的调控决心未减。加强以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，既可解决住房困难群体的住房问题，又能够为过热的房地产市场适度降温。
(一)保障房建设全面开工
2011年我国开工建设各类保障性住房1000万套，整个“十二五”期间将建成3600万套。面对复杂多变的经济形势和保障性住房建设任务重、用地紧张、资金压力大等困难，全国各地群策群力，克难攻坚，保障性安居工程建设工作取得了阶段性成果。按照国家住房和城乡建设部8月12日公布的数据显示，截至7月底，全国1000万套保障性住房任务已开工721.8万套，开工率为72%。
(二)多策并举，力促按时完成建设任务
各地住房建设部门会同有关行业，抓住关键环节，切实把“抓开工、抓进度、抓质量”作为工作重心，加大推进力度，加快项目实施进度，力争2011年12月底前完成实物工作量的50%。
确保土地供应。对于保障性安居工程建设用地，各地可以单独组卷并优先审批。对于保障性安居工程建设用地落实不好、进度缓慢的地方，一律限批商业开发用地。
进一步加大资金投入。要求各级财政进一步加大保障性住房资金投入力度，从土地总收入中提取3%—5%用于保障性安居工程建设，把中央代地方发行的地方债券，要优先用于保障性安居工程。
建立巡查员制度。由省派出驻市巡查员，建立旬报告、月督查制度。将各节开工、竣工情况每月报送省四大班子领导，并在媒体上公布，接受社会监督。
(三)依法促进保障性住房公平分配
根据经适房建设管理实际，出台了新的管理办法，将摇号供应改为轮候供应。根据由信息系统自动生成的《购房资格证》顺序号，经公示后实行轮候购买。并把结果向社会公开，接受监督。
通过法律形式，对政府、企业和个人违规分配获得的保障房予以重罚，以此震慑违规者。如，2011年8月8日，郑州市住房保障和房地产管理局对提供虚假户口簿骗取《经济适用住房购房资格证》的85户家庭做出处理，决定取消85户家庭的《经济适用住房购房资格证》，5年内不得再次申请购买经济适用住房，并将相关情况进行了公开曝光。
二、当前住房保障存在的主要问题
虽然近几年我国的保障房建设取得了令人瞩目的成就，但是其中存在的一些问题仍然不容忽视。如不加以解决，仍会带来一系列的社会问题。总括起来，有以下几点：
(一)房市泡沫程度仍较严重
一个地区的房价应该和该地区的居民收入水平相适应，如果房价上涨的幅度超过了居民的平均收入增长速度，内中必然有泡沫因素存在。中国社科院2010年12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》显示，2011年我国大中城市房价泡沫程度偏大。报告还显示，部分二线城市，其泡沫成分堪与一线特大城市北京、上海、深圳等相比，达到了30%—50%。就开发商而言，利润最大化是其经营目的，如果完全任由市场自发调节房地产市场，必然会扭曲市场价格，形成极大市场泡沫。因此，政府强力干预必不可少。
(二)地方政府推波助澜是房价虚高之根源所在
一些地方政府过分强调市场化，对中低收入家庭住房需求的满足关注度不够；过分强调房地产市场对推动经济发展的作用，忽视政府对保障居民基本住房条件的责任。只关注房地产行业的经济效应，忽视其社会效应。
当前房地产市场出现的不健康发展，其根源在于地方的土地财政。地价难以下跌，地方政府对土地财政的依赖仍难以弱化。在一些城市，房地产业对地方GDP的贡献率高的可达1/4到1/3。一些地方政府为了经济指标，热衷于做表面文章，调控政策落实不彻底，暂时性地房价降下来，调控形势一旦过去，仍然纵容房价上涨。
与此同时，房地产市场基本上处于一种垄断状态，购买者几乎不具备谈判能力。在房地产开发商如此强势的情况下，政府不能坐视不管，而应责无旁贷地担当责任。
(三)保障房数量远远不能满足实际要求
人口的快速迁移导致城镇住房的巨大需求。目前，大部分地区都正处于城市化的快速上升时期，城市人口的激增引起了巨大的住房需求，再加上城乡居民的住房消费正在从生存型向舒适型转变，由此造成了严重的住房短缺。
由于配套资金不能足额到位，建设用地未能切实保证，影响了保障性住房建设项目的施工进度，保障性住房占总住房面积的比例过低。许多新建的保障性住房建筑面积超过了50平方米的规定上限。单个房子的面积大了以后，必然会减少保障性住房的供应数量。目前房地产市场中，高端价位的住房占比例较大，而中低价位的商品住房供给相对较少，致使许多困难群体面临既买不起又租不起的困境。不符合条件的群体进入保障范围，挤占了本不宽裕的保障资源，导致真正的低收入家庭住房不能得到保证。
(四)监管不力导致大量房源流向社会
经济适用房的诸多优惠条件、低廉的价格吸引了很多高收入者，他们利用政策和管理漏洞混入保障房享受范围，把保障性住房当成投资房，将经济适用房转手倒卖或出租获利。一些相关部门的官员利用手中职权与不法商贩沆瀣一气，大肆倒卖保障房源，并从中分赃。这不仅加重了经济适用房的供需矛盾，也使得真正需要经济适用房的中低收入家庭被排斥在受益范围之外，成为社会公平扭曲最严重的环节之一。比如，武汉经适房分配过程中出现的“6连号”事件以及郑州经适房公开在网上倒卖案等就颇为典型。
三、改善居民住房状况的主要措施
住房作为准公共物品，不能完全交由市场来提供，应该由市场和政府共同来提供。市场提供的主要是为那些有能力购买房子的人群，政府管的应该主要是保障性住房，面对的主要是中低收入群体。为了实现居者有其屋，党中央、国务院多次强调，要加强保障性安居工程建设和房地产市场调控。为此，我们建议从以下几个方面进行努力。
(一)国家强力控制房价，坚决打击投机行为
住房是人们生活的必需品，而土地则是人们赖以生存的稀有品。在我国这样一个人均土地资源极少的国家，住房应该以满足人民群众的基本居住需求为根本目的，不能像有些国家和地区那样无限度地提高人均住宅面积和住宅套数。因此应当制定一个适当的人均住宅标准，严格控制户均住宅套数和人均住宅面积，以保护耕地面积和城市公共用地面积。
新加坡政府规定，一个核心家庭不能同时买两套或三套，同时政府对价格进行直接控制，新房价格完全是政府定的，因此没法炒作。一般来讲，购买新房以后五年之内是不允许出租的，五年以后才可以出租，才能在二手房市场交易。二手房市场名义上是随着市场供给和需求波动，但是政府也对它进行干预，比如在二手房交易之前，必须向政府提出申请，请政府来给你估价，然后把估价公布出来，你只能在估价范围内进行波动，这样也就保证了二手房市场价格的平稳。
在当前，对那些房价过高、上涨过快、供应紧张的中心城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，要严格控制高档、大户型商品住房及写字楼建设的审批。面积小、功能全的廉租房、经适房、中低价位的中小套型住房占总住房供应比例不得低于60%。廉租房建筑面积控制在50平方米以内，经济适用房建筑面积控制在60平方米左右，农村危房改造面积控制在40平方米至60平方米。
(二)以供房渠道多元化缓解供求紧张状况
目前的房价居高不下，其主要原因是单一的住房供应体系下，开发商垄断房地产开发权，老百姓被剥夺了购地权和建房权。在房屋价格构成中，开发商利润占到约30%，房屋营销成本约占10%。如果允许集资合作建房，将会省去这些开支，使房屋的价格降低30%至40%。如果政府能够再给予一定的政策优惠，房价将会更低。这样便可有效抑制整体房价上涨，给房地产市场降温，使房地产市场回归理性，减少市场泡沫。这说明，放开住房的供应渠道，实行住房供应多元化，是解决当前扭曲的房地产市场和满足不同层次家庭住房需求的必由之路。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以允许集资建房和合作建房。这样才会对开发商形成竞争，从而降低开发商的高额利润，有利于降低房价。
(三)公租房应当成为住房保障体系中的主导产品
“十二五”规划纲要提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。从缓解大城市交通压力考虑，大型保障性住房社区用地应集中安排在轨道交通沿线和站点周边。根据目前的建设规划，“十二五”期间，要在产业带以及大型产业集聚区安排以公租房为主的保障性住房。属于城市三环以内的，租赁期满5年后由政府回购，作为永久性公租房；属于城市三环以外的，租赁期限满5年后，可以作为经适房向符合条件的家庭供应。
为满足产业工人的住房需要，在每个产业集聚区内都要配建一定比例的保障性住房。对于农民工比较集中的用工单位，要集中建设向农民工出租的集体宿舍。在农民工进城并有稳定的收入来源后，政府应当对在城镇定居后自愿退出农村宅基地的农民工一定的经济补偿，调动他们退出农村宅基地的积极性。积极推动将就业比较稳定的农民工纳入住房公积金体系，允许住房公积金用于农民工购买或租赁自住住房。
利用住房政策促进社会整合。我们不能把公租房政策贴上社会隔离和边缘化的标签，而是恰恰相反，要让入住群体有一种社会自豪感和融入感。使不同收入、不同民族、不同阶层的人们居住在一起相互影响，有利于社会融合。要尽可能地阻止种族集聚区、边缘集群区的形成，这不利于社会的和谐稳定。
(四)建立起由政府主导的市场化的投融资和建设机制
资金短缺是当前保障性住房建设的最大问题，仅靠政府投入显然不够。尤其是作为薄利慢收的公租房工程，市场化的企业对此没有兴趣。对此，应抓紧着手建立政府优惠政策扶持、社会资金投入的基本住房投资机制。
组织专业机构，具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措等运营机构以保本微利为原则，采取市场机制进行运作。通过土地优惠、税费减免，引导社会资金投入保障性住房建设，减轻地方各级政府廉租住房财政投资压力，使保障性住房建设的运作保持较大规模并具有可持续性。
住房公积金要成为调节住房消费行为的重要宏观经济政策和手段。在确保安全、增值的前提下，发挥住房公积金的作用，住房公积金增值收益中按规定比例提取，改变公积金大量“休眠”而保障房建设资金严重不足的状况。对于利用住房公积金贷款建设的保障性住房，在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，可优先购买或租赁。
政府投资建设公共租赁住房取得的租金收入，应按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理等支出。
(五)将农村危房改造纳入保障性安居工程的范畴
保障房建设要城乡统筹考虑，统一规划，以村为单位整体实施住房建设和村庄改造，提升农村居民的居住条件，改善农村基础设施和公共服务设施条件，进一步促进农村宅基地的集约合理使用。在有条件的地区，稳步推进小城镇集聚和村庄整合。采取地方财政拨一点、社会力量捐一点、农户个人出一点等多渠道筹集资金。本着安全、经济、适用的原则以解决农村困难群众的基本居住安全问题为目标，帮助贫困危房户进行房屋改造建设。补助对象重点是居住在危房中的分散供养五保户、低保户和其他农村贫困农户。农村危房改造不等于全部推倒重建，可以采取加固、维修的方式，以减轻农民负担。
(六)健全公示制度，实行阳光操作
建立街道、社区、村委会公示制度，接受社会公众监督，防止不符合条件的家庭享受保障性住房政策。实行保障性住房常态化运作，实行按照无房户资格轮候制度，让所有居民都有机会获得住房保障。要在一定区域内建立联网的公共租赁住房服务管理信息平台，并与房屋租赁登记、人口管理系统相衔接，防堵可能出现的漏洞。尽早取消单一的经济适用房政策，将其逐步纳入廉租房政策体系的框架，实现两大住房保障政策的并轨。
(七)加紧开展“以房养老”试点
住房是家庭的重要固定资产，具有保值增值的功能。但由于其价值含量巨大，加之其他因素，因此变现较为困难。受此影响，拥有全部住房产权的老人的生活质量也随之大打折扣。依据生命周期理论，对人一生中收入和消费的周期分析，可以考虑在我国试行“以房养老”模式。老年人将自己的合法房产抵押给金融机构或者个人，后者按期支付老人的养老金，待老人去世后，该房产即可以一种妥当的方式归属后者。我国养老的任务重、压力大，这种“倒按揭”模式不仅可以提高老年人的生活质量，获得经济上的独立；还可以缓解现时的养老、过高的医疗开支及住房需求压力。从而使不动产真正的流动起来，做到了合理配置及优化利用，也是对生命周期理论的丰富和发展。对金融机构来说，也是一种金融创新，金融机构可借此拓展业务范围，找到新的盈利点。
四、保障房建设及供应情况大致走势
随着保障性住房建设的支持和监管力度不断加大，长期困扰保障性住房建设的资金、土地等问题有望得到缓解，2012年将有更多的廉租房和平价房上市，多年来持续的房市调控将会达到预期目的。
多元化供房格局即将形成。各机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地按政策、规划建设公租房的行为会得到默许甚至鼓励，产业园区可以建设公租房向园区内企业职工出租，城市近郊的农村集体经济组织也可以利用存量建设用地建公租房。一些小产权房也有可能借保障房的东风实现合法化，成为保障房大家庭的一部分。
保障范围趋于扩大。住房保障方式将从过去的以售为主转向租售并举乃至以租为主，范围从少部分最低收入人群扩大至收入中等偏下的住房困难群体这一“夹心层”。随着房租赁市场逐步规范，先租后买将成为不少中国年轻人的选择，这反过来又会压制商品房价格的过分上扬。
房贷利率上调明显影响房市。近期，各大商业银行的利率都上浮了10%，中信银行的购房首付也达到了40%。首套房多为刚需购买者，提高首套房贷利率，使购房者欲望受到打压，房市已经出现了明显的量价齐减势头，整个房市拐点或在年底出现。
住房自有率将大幅提升。公租房只是我们缓解住房紧张状况的权宜之计，是解决快速城镇化过程中人口身份转化的措施之一。我们的最终发展目标，仍然是把住房的所有权和控制权交给消费者。是否拥有自己的住房不仅仅是一种社会福利，更是一种社会权利。尤其是家观念乃中华民族传统文化中十分重要、不可或缺的元素，拥有一个稳定的家的感觉，会让人们产生一种安全感，由此在生活、工作等各方面信心倍增。随着建房数量的迅猛增加以及房价控制的成效所致，“十二五”末期，城乡居民住房自有率将大幅提升。
依法调解供需矛盾。到“十二五”期末，保障房将占到全社会住房总量的30%左右。随着这些房子建成并进入分配环节，确保分配公平的呼声也愈发高涨。经过多年的准备，我国首部《住房保障法》即将进入立法程序，不久就会正式出台。届时，我国的房地产市场将会进一步走向健康、持续的发展道路，保障性住房的分配、监管将会有法可依。