摘要：房产开发商的利润逐渐开始下降，业内的竞争不断加剧，房地产企业要想在这种激烈的竞争的环境中谋求生存和发展，就必须加强房地产开发项目的成本管理。只有控制成本，提升管理水平，才能维系经营。基于此，本文分析了目前影响房地产开发项目成本管理因素，并提出相应的成本管理实施的措施。
关键词：房地产；开发项目；成本管理
引言：房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点，这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济效益。房地产开发企业的成本核算过程是一项系统的项目成本管理工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本管理质量，显得尤为重要。
1、房地产开发项目成本管理影响因素
1.1土地成本
房地产开发项目的成本主要受土地容积率和土地用途两个因素的影响。不同用途土地所建房会带来不同的收益；容积率不同的土地有不同的可建面积。政府出让土地使用权前会公布土地的概况，这些都和地价有着密切的联系。发展商应仔细分析这些因素，充分考虑没被限制的一切因素，以最佳的经营状态去评价地价。
1.2项目决策
项目的决策阶段特别重要，项目可行性是成本控制的重要基础。项目的风险性以及把握风险的能力是房地产企业所要注意的重要方面，同一项目对不同的房地产企业风险是不一样的，房地产企业必须结合自身的融资能力、资金实力、经营管理水平综合评估把握风险的水平。
1.3项目建设成
项目设计问题自身就是一个经济问题，它既有设计的技术性，更有设计的科学性与经济性。房地产开发项目成本还和工程进度有着密切的关系，成本在一定的范围内随着工期的长短而变化。工程成本包括直接费和间接费两部分，工期越长，直接费用就越少。间接费的大小一般和施工时间的长短成正比关系，即工期越长间接费就越多。房地产开发项目质量水平的高低和工程所耗费的成本水平也有一定的影响，任何房地产项目都要有最基本的质量要求和与之相配合的最低项目成本，当项目质量水平降低到一定水平时，产品成本就不能再降低了。
1.4相关税费等成本
房地产项目的税费主要包含两部分，一部分是与房地产开发建设有关的税收，另一部分为行政性费用，主要是地方政府与各级行政主管机构向房地产开发企业收取的费用，项目繁多并且不规范。
2、增强房地产开发项目成本管理措施
2.1决策阶段成本控制
投资决策对项目开发成本及项目建成使用后的经济效益有着决定性的影响。房地产企业应在项目决策立项阶段综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等因素，以发展的眼光观察市场，并充分评估市场、资金、经营、政策等风险因素，同时，房地产开发企业应在进行充分的市场调研基础上对拟投资项目进行详细的可行性研究，包括规划评价、设计方案评价、市场定位、经济评价等。在项目决策阶段应该重点从以下方面控制项目开发成本：规划条件，规划合理的建筑规模、容积率、绿地率、公共配套等因素对于房地产项目开发经营成本及利润有着至关重要的影响；建设的标准，建设方案以先进适用和经济合理为原则，既要考虑性价比、经济性，又要考虑通风、采光、档次、销售对象以及与周围环境的协调等因素；建设的地点，项目经营决策者要充分考虑当地经济发展及规划、资源条件以及水文地质等自然条件。
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2.2设计阶段成本控制
建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设计，每个设计环节都反映了建设项目的技术构造状态，是编制设计概算、施工图预算和目标成本的基础，而目标成本又是确定和控制项目成本的依据。相关资料表明，规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%，但对项目开发成本的影响程度可达到75%，科学合理的设计可降低工程造价10%以上，因此，规划设计对于房地产开发项目的建设工期、开发成本、建设质量以及建成后的经济效益都起着决定性的作用。加强设计阶段的成本管理应从以下几方面着手：限额设计，根据可行性研究报告及投资估算控制初步设计，而后依据批准的设计概算进行施工图设计，在保证功能及技术指标的前提下，再进行分配投资额度的设计，保证投资额度不超限。设计方案，本着经济性与技术性相结合的原则，充分考虑项目的业态、可售比、产品附赠率、停车率、配套以及人防分区、层高、内部分隔、建筑材料等，进行细化、优化的设计，并进行缜密的比较和论证。合同管理，针对设计人员成本观念单薄，设计“碰、缺、错、漏”变更频繁的情况，增设关于限额设计、设计变更等法律追究合同条款。
2.3施工阶段成本管理
2.3.1加强招投标及合同管理
目前房地产开发项目中，施工广泛采用的是工程量清单报价，许多施工单位采用低价中标索赔盈利的方式承揽工程，因此房地产企业在制定成本管理计划时，应该根据项目开发工期编制招标计划，精细化编制招标文件、投标清单和评分办法，合理确定招标控制价。同时，房地产开发企业要加强合同管理，规范合同标准条款，做到合同签订前严格审核，合同执行期主动监控、严格执行。
2.3.2动态成本管理
房地产开发项目的建设成本是动态的随着项目施工的开展是实时变化的，需要对开发项目的全过程进行有效的监督和跟踪管理。在项目施工阶段，根据前期制定的目标成本，控制和跟踪建设动态成本，实时的将动态成本与目标成本进行比对，及时的进行成本分析及纠偏，避免项目建设成本偏离目标成本。
2.3.3加强工程变更审查
工程变更关系到进度、质量和投资控制，特别是对工程造价影响较大的工程变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准，工程变更发生后，其审查尤为重要。工程变更无论是由哪方提出，均应由监理部门同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后发出变更通知，并由总监理工程师签发后付诸实施。
2.3.4做好现场的签证工作
在实施工程项目的过程中，因为施工过程的复杂和设计深度等因素，会出现工程量及进度的变化，工程承包双方在发生现场签证时，必须经过监理单位和建设单位的同意，而且采用书面的形式来予以记录，签证办理需具备时效性，以免事后补签而造成结算困难。
2.4竣工阶段成本管理
竣工阶段最主要的工作是工程实际建设成本的确定，要科学地审核竣工结算和决算，确保工程资金都得到合理、科学的利用。竣工阶段应当收集好各种资料，在资料齐全的基础上开展结算工作，正确套用预算定额和不同类别的工程费用定额，建立内部复核、工程量清单核对备案制度，避免出现违法违规的行为，减少工程量清单中的差错率。
结束语
综上所述，房地产项目开发具有资金投入大、施工时间长、资源消耗多、不确定因素多的特点，只有进行有效的成本控制与管理，才能达到保证工程质量、降低工程建设成本、提高企业利润的目的。
参考文献
[1]张咏.房地产开发项目成本管理探究[J].建筑工程技术与设计，2016
[2]杨兴海.房地产开发项目成本管理分析[J].中华民居，2014
[3]杨蓓蓓.房地产开发项目成本管理问题分析[J].时代经贸，2014
论文作者:田波
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第11期
论文发表时间:2018/9/6
标签：成本论文; 项目论文; 开发项目论文; 成本管理论文; 房地产论文; 阶段论文; 因素论文; 《建筑学研究前沿》2018年第11期论文;