摘要：不动产登记与房屋交易管理具有密切的联系，但是由于具体业务不同，存在信息壁垒，不仅给办事群众增加了不必要的麻烦，而且也不利于房屋交易的安全和房地产市场的发展。探究不动产登记与房屋交易管理密切衔接的可行性策略，成为当前房产管理部门的一项重要工作。本文首先辩证分析了不动产登记与房屋交易管理两者之间的关系；随后就两者有序衔接的重要意义，以及衔接过程中面临的一些客观问题进行了简要分析；最后结合工作实际，提出了建立中间数据库、完善共享信息更新与核验机制等几点优化建议。
关键词：不动产登记；房屋交易管理；数据共享；政务信息化
引言：为了进一步深化“放管服”改革，国土部、住建部于2015年8月份发布了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，其中明确提出了业务衔接顺畅、信息互通共享、资料移交共用等几点要求。经过几年的不断探索，现阶段各地不动产登记与房屋交易管理的衔接既取得了显著成绩，同时也仍然存在共享数据时效性、准确性差等问题。为此，要充分发挥互联网、大数据等信息技术优势，针对此类问题继续做好优化工作，实现数据实时共享、保证信息准确可信，以支持房地产交易市场的规范、有序和可持续发展。
一、不动产登记与房屋交易管理的辩证关系
房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。房屋登记与交易管理是行政管理部门对当事人实现房屋权利的不同阶段进行登记或管理的行为，二者有不可分割的关系，在因交易使得不动产权利发生变动的情况下二者则有着因果关系，登记是交易结果产生的权利实现的司法效果。
二、不动产登记与房屋交易管理有序衔接的必要性
在深化行政审批改革的背景下，只让办事群众“跑一次”成为提升政府部门服务水平的重要举措。以往群众办理不动产登记业务，需要先从本地房产部门获取相关手续，并拿到房屋审核登记表，然后返回不动产登记部门办理登记业务。前置业务繁琐，浪费了群众的较多时间。通过推进不动产登记与房屋交易管理的有序衔接和深度整合，双方经过协商制定业务联动办理机制，所有业务一次办结，既可以简化业务办理流程，节约了公共资源，又给办事群众提供了极大的便利。同时，近年来基于“互联网+政务服务”的发展趋势，也为不动产登记平台和房屋交易管理系统的数据传输与共享提供了技术支持。在政务信息化背景下，两者的衔接与融合，既有必要性，又有可行性。
三、不动产登记与房屋交易管理衔接中面临的问题
1、数据共享的网络问题
不动产登记平台在运行中，主要依靠政务内网办理各项业务；而房屋交易管理的一些操作，则需要在互联网上进行。由于局域网和互联网遵循的数据传输协议不同，因此如何在两种网络之间实现数据的高效传输和实时共享，成为了当前必须要解决的核心问题。目前一种比较可行的方法是使用网闸将两个部门的主机系统联系起来，完成数据交换。但是在实际操作中，还需要考虑不动产登记平台在接入互联网之后，如何保障信息的安全性、隐私性的问题。
2、数据共享的时效性问题
不同部门之间相互传输数据时，从己方传输数据到对方接受数据，中间存在一个时间差。对于不动产登记业务来说，如果不能将登记业务信息同步到房屋交易管理部门，在这个时间差内产生的房屋交易行为，很有可能引起交易双方的纠纷。虽然借助于信息管理平台，极大的提高了数据传输效率，但是业务办理的流程较为繁琐，在办理环节浪费了较多的时间，从而影响了数据传输与共享的时效性，由此也给业务办理造成了不必要的干扰。
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3、数据共享的准确性问题
在不动产登记平台和房屋交易管理系统进行衔接后，如何保障双方掌握业务信息的一致性，也是现阶段需要重视的问题之一。导致共享数据不统一、不准确的原因是多方面的，客观原因主要是因为不同管理系统之间存在不兼容的情况，数据传输过程中因为出现了丢失、乱码等问题，造成了同一项业务，双方掌握的信息不对称；主观原因则是房屋交易管理系统在接受了来自不动产登记平台的共享数据后，只是将其存储到了数据库内，而没有同时更新管理系统的数据索引目录。根据原来的数据索引，无法查找到最新的共享数据，从而造成了双方业务数据的不对称。
四、推进不动产登记与房屋交易管理深度融合的措施
1、通过建立中间数据库实现信息交换
不动产登记平台与交易管理系统通过共享中间库的方式进行对接，以保证各自系统的独立性。不动产登记平台按照定义好的数据结构，将登记数据等各类登记信息写入中间库，同时通过部署在前置服务器中的数据交互程序在中间库获取交易管理部门推送过来的房产交易业务数据。同样，交易管理系统按照定义好的数据结构，将预售数据、网签数据、交易状态写入中间库，通过部署在前置服务器中的数据交互程序在中间库获取不动产登记机构推送过来的不动产登记业务数据。
2、双方流程衔接，保证业务办理的时效性
除了要在信息数据上进行互联互通外，不动产登记与房屋交易管理双方也要实现业务的联动办理，更好的为办事群众提供便利。为了解决办事群众“往返跑”的问题，双方在业务办理流程上应当进行有效衔接。例如，交易管理部门在出具的交易告知单上，增加一处二维码。不动产登记部门在受理该项业务时，只需要扫描该二维码，就可以自动获取办理业务所需的各类信息，包括申请人的姓名、身份证号码等。这样就可以精简业务流程，提高办理时效，并且也有助于保证信息的安全。除此之外，对于税务机关、审计部门来说，这种业务联动办理模式，也给他们的工作开展带来了便利，具有推广使用价值。
3、动态更新定期核验，保证共享信息的准确性
不动产登记与房屋交易信息每时每刻都在发生变化，如果系统平台上的数据更新不及时，导致不动产登记平台与交易管理系统之间出现了信息不对称的问题，将会影响业务的正常办理。实际上，由于软件不兼容、程序漏洞等问题的存在，很多地方在推进不动产登记与房屋交易管理信息共享平台建设时，经常会遇到类似的问题。为了保障双方共享信息的对称性、准确性，有必要引进信息更新和数据核验机制。采用同步更新、定期校验的模式，如果发现有不匹配、不一致的数据，则重新进行复制并在数据库内留存备份始终保证不动产登记平台与房屋交易管理系统的数据一致，为信息共享利用和方便房产交易管理提供必要的数据支持。
结语：在不动产统一登记后，如何继续做好不动产登记与房屋交易管理的有效衔接、密切合作，是当前既需要解决的问题。近年来，各地在这一方面进行了大量尝试和探索，也积累了一定的经验。充分依托信息技术在互联互通、数据共享方面的优势，建立不动产登记平台和房屋交易管理系统，打破了部门之间的信息壁垒，实现了业务信息的高效传递和充分共享。通过保证业务信息的时效性、准确性，实现业务联动办理，实现了规范交易、便民利民的统筹兼顾。
参考文献：
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论文作者:陈春芬
论文发表刊物:《基层建设》2019年第32期
论文发表时间:2020/4/7
标签：不动产论文; 数据论文; 业务论文; 房屋交易论文; 信息论文; 管理系统论文; 平台论文; 《基层建设》2019年第32期论文;