王金焕
烟台沪丰房地产开发有限公司 山东烟台 265500
摘要：经过三十几年的改革开放，祖国经济得到了巨大的发展，居民生活质量也在不断提高，对房地产有了更高的要求。所以掌握房地产开发程序，并能够采取有效的措施，对房地产开发进行成本控制，降低房地产开发企业成本，实现效益最大化，使企业在日益激烈的竞争中得到良好发展。从整个开发过程来看，房地产开发大致可以划分为以下四个阶段，投资机会选取和决策阶段、项目开发前期阶段、开发项目的建设阶段及租售阶段，各阶段划分并不是固定不变，有时可能交替进行。
关键词：房地产开发成本控制
1房地产开发项目的全过程成本控制的概念和组成
房地产开发项目的全过程成本控制阶段主要涉及到决策阶段、准备阶段、施工阶段和销售阶段。一般而言，决策阶段涉及到的成本构成因素相对较少，主要是对整个房地产开发项目的进行可行性研究，分析房地产开发项目是否具备合理性、经济性，从而来确定该项目是否开展。准备阶段所需要的成本投入主要是对土地的购买以及拆迁和相关税费等。此阶段需要对整个项目进行前期的考察和分析，这就需要项目分析费用以及勘察设计费用。房地产开发项目还涉及到通水、通电以及平整场地等一系列工作，这些工作也包含了设计费用以及后期的人工费用。施工阶段的成本是整个房地产开发项目全过程成本比例的最大部分，主要投入就是建筑主体的施工费用。排水系统、供电系统以及室外场地的修建都需要成本投入。在房地产开发的施工阶段需要投入大量的人工费用以及材料费用，所以加强对施工阶段的成本控制是非常重要的一项工作。销售阶段就是对房地产项目进行销售，这一阶段的费用主要是人员的费用支出，比如管理费用、财务费用、销售费用以及部分税费和不可预见的成本。
2新形势下房地产开发项目成本控制的重要性
随着经济全球化，我国市场经济体制也逐渐完善，政府部门只有转变传统管理方式，不断创新政府职能，并加大市场调节力度，才能够促使房地产行业获得更好的发展。在社会主义市场经济体制发展中，房地产开发项目成本控制属于时代发展的必然趋势。近年来，由于我国房地产业的快速发展，引起了社会的广泛关注，政府由此出台了抑制房价的举措，对房地产业的发展产生了阻碍。
3房地产开发项目的全过程成本控制的存在问题
3.1缺乏对决策阶段的成本控制意识
很多房产商会忽视在决策阶段成本投入这一问题，这样不仅会影响到后期资金和成本的使用，而且造成了决策阶段成本的浪费，无形的增加了整个全过程成本的投入。
3.2招投标环节不尽科学合理
在房地产开发项目的准备阶段，需要通过招投标方式来选择合理的承包商，但是在进行招标投标的过程中存在着不公开招标以及串标等问题，导致到投标环节流于形式，难以真正选择具有资质的中标单位，尤其是对于招投标单位不能够进行严格的考核，导致部分承包商为了获取中标权片面的压低成本价格，项目无法正常开工，或者是在施工过程中选择以次充好的原材料，给整个房地产项目的总体质量带来了很大的隐患。
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3.3施工阶段成本浪费现象较为严重
施工阶段作为成本控制的重要阶段，由于缺乏资金使用制度，导致成本浪费现象非常的严重，尤其是施工过程中的反复施工中，不仅造成了原材料的浪费，而且延误了工期，增加了整个项目建设的成本投入。由于在施工过程当中，缺乏对资金的使用监督和管理，导致资金使用较为混乱，尤其是在施工中的项目更改缺乏相关的清单以及记录，造成资金使用缺乏科学准确的依据。
4提高房地产开发项目全过程成本控制的有效举措
4.1加强对决策阶段的成本控制
决策阶段的成本控制直接关乎到全过程的成本使用，因此，为了保证决策阶段的科学判断，要对建筑市场行情进行具体的分析和调研，来确定整个房产项目是否具有可行性，一定要对整个项目建设的成本进行前期的预案编辑，以便准确的进行成本估算工作，制定出详细的策划方案。这样才能够保证决策阶段作出的决策更加科学合理，有效的提高整个项目建设的成本控制水平。同时，要对拟建项目的利润空间和成本费用进行详细的描述和分析，便于决策者进行决策，以保证项目顺利进行。
4.2严格招投标程序，确保设计的科学性和合理性
在房地产开发的准备阶段，首先需要采用正规的招投标方法，与正规的符合资质的开发商和承包商进行合作。一定要秉承公平公正公开的原则，避免承包商为了获取中标权而降低项目建设成本，影响到整个项目的正常开展。要对招投标单位进行严格的资质考察。另外在准备段必须要进行前期的考察和调研，制定出科学合理的建筑设计方案，确保建筑设计的科学性，合理性。
4.3要加强对施工阶段的成本控制工作
由于施工阶段成本投入相对较大，因此，一定要加强对施工过程当中的资金管理，避免出现资金滥用的现象，同时要对原材料质量进行质量把关，避免由于质量不过关所造成的重复施工引发资源的浪费现象。一定要对施工过程中的人工费用以及施工费用进行准确的判断，确保人力物力资源得到优化配置，提高资金的使用效率。一般来讲，要在施工中严格资金的使用和审批制度，严格落实成本控制的意识，能够真正的做到资金的使用科学、合理。另外，施工阶段的成本控制还需要明确房地产开发和承包商之间的关系，通过制定合同，明确双方的责任和义务，避免出现经济纠纷，或者是徇私舞弊、谋取私利的现象，所以，要尽量完善监督管理制度，通过成立专门的资金项目管理办公室，严格的对项目建设的成本进行有效地控制。
结束语：
现阶段我国的开发项目成本控制中存在意识上的误区、方法落后、不完善的管理体制、缺少制度上的支持、忽视成本管控作用等现象。随着市场竞争的不断加剧，房地产企业必须要强化成本管控，从房地产的发展战略出发，制定针对性的成本管控方针。将促进房地产的可持续化发展作为最终目的，开展全流程成本管控工作，在其工作开展中不断完善、创新管理机制与管理方式，并强化对财务管理的重视度，以此推动房地产企业得到更好的发展。
参考文献：
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[3]王宏.房地产开发项目全过程成本控制分析与应用[J].中国乡镇企业会计,2017(8):149-150.
论文作者:王金焕
论文发表刊物:《防护工程》2018年第18期
论文发表时间:2018/10/31
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